我国个人住房抵押贷款利率风险分析

姚俊峰

摘 要：本文基于我国个人住房消费信贷市场发展历程及现状，对个人住房抵押贷款的利率风险进行分析。我国个人住房抵押贷款利率风险主要源于贷款机构集中在商业银行、贷款利率由央行制定、信息不对称程度高和个人住房抵押貸款二级市场极不发达等因素；风险表现在住房贷款利率优惠政策压缩利润空间、基差风险和重定价风险突出等方面。最后，基于以上分析提出了相应的政策建议。

关键词：个人住房抵押贷款 利率优惠 利率风险

中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）03（a）-048-02

从1998年开始，我国商业银行可以向个人发放住房贷款，从此个人住房消费信贷市场进入了快速发展的时期，目前我国商业银行在个人住房抵押贷款方面面临的主要风险有信用风险、利率风险、流动性风险、操作性风险和抵押物风险等。据有关调查，一线城市现阶段首套房贷利率优惠已基本消失，二套房贷利率平均上浮百分之十至二十不等，商业银行有停贷、惜贷现象。伴随各银行全年信贷余额的减少，房贷紧缩趋势将全国性蔓延，停贷或将成为常态，这表明商业银行面临的个人住房抵押贷款风险逐步加大，其中很大一部分来自于利率风险。我国正处于利率市场化的进程中，长期以来利率由官方制定，目前虽然已放开贷款利率，但个人住房贷款利率仍未放开，商业银行面对个人住房抵押贷款的利率风险仍然处于比较被动的地位。

本文旨在对我国个人住房抵押贷款面临的利率风险进行分析，以助于在利率市场化背景下防范和化解此类风险，促进住房消费信贷市场的健康发展。

1 我国个人住房抵押贷款利率风险的原因分析

个人住房抵押贷款的利率风险，是指由于利率指导政策变化或存贷款基准利率变化，使得银行在房贷资产上的头寸收益缩减或者存贷期限匹配不平衡，以及借款人因贷款成本变化的拖延、提前或拒绝还款等违约行为，而带给银行损失的可能性。巴塞尔银行监管委员会将利率风险分为选择权风险、收益率曲线风险、基差风险以及重新定价风险四类。

我国个人住房抵押贷款市场拥有自身特征，故分析我国个人住房抵押贷款须结合我国具体情况。本文将在以上对利率风险分类的基础上，基于我国市场现状，分析个人住房抵押贷款利率风险的原因和现状。

1.1 贷款机构集中在商业银行

在美国等发达金融市场，购房者可在从事个人住房贷款业务的诸多金融机构中选择，如抵押银行、互助储蓄银行、储贷协会、商业银行等；这些金融机构推出种类繁多的房贷产品，如不同还款方案、利率条件、担保模式、抵押模式等。商业银行为我国住房抵押贷款市场上的主要贷款机构；银行主要发放等额本金、等额本息的浮动利率抵押贷款等模式单一的房贷产品。我国住房抵押贷款市场主要特征之一是利率设定上多采用浮动利率，这也是决定我国银行房贷资产风险特征的最主要因素。

1.2 贷款利率由央行制定

理论上来说，银行发放个人住房抵押贷款属于纯市场行为，自身财务状况和市场表现决定贷款利率多少。但我国银行无力自主决定贷款利率，主要有两方面因素。一是由于人民银行直接规定存贷款的基准利率，因而商业银行难以进行利率调整时间和幅度的预先判断；二是只要贷款基准利率在一定幅度范围内，人民银行准许商业银行自主决定每笔贷款的实际利率水平，尽管如此，但由于激烈的市场竞争，银行常常只能被动降低利率，其结果是增加了银行的风险。

1.3 信息不对称程度高

贷款安全性的先决条件，是对借款人信用和抵押物价值的准确判断，但就个人住房抵押贷款来说，均非我国商业银行可做到。前者由于我国个人信用记录体系远未完善，后者由于较高的评估成本以及银行缺乏相关房地产价值评估专业知识。故现实为，银行对抵押物的价值判断即为借款人购买的住房总价，通过收入证明对个人信用进行判断。

1.4 个人住房抵押贷款二级市场极不发达

我国住房抵押贷款市场，是借款人和银行之间资金借入贷出的单级市场，少有投资机构介入，个人住房抵押贷款证券化的二级市场尚处于萌芽阶段，无法与资本市场进行连通，因而无法有效转化和分散风险。利率互换、利率期权、利率期货、远期利率协议等衍生利率工具还没有在我国得到广泛应用，因而难以有效规避利率风险。

总之，我国住房抵押贷款市场的内在缺陷是导致房贷风险在银行体系集聚的直接原因。

从贷款借入的角度来讲，借款人对银行的依赖度较高，违约条款、利率设定、贷款额度等关键性合同要件对不同银行的房贷产品而言，少有差异，因而借款人对选择具体哪家银行贷款并无明显偏好。从贷款发放的角度来讲，银行一方面缺乏对个人信用的判断能力，另一方面缺乏对抵押资产的估价能力，这两方面使得抵押贷款抵御金融和房地产两市场波动的抗风险能力先天不足；且银行在确定存贷款利率方面处于被动地位，因而在对未来利率的变动幅度缺乏足够的判断时，更倾向签订浮动利率抵押贷款合同。

2 我国个人住房抵押贷款利率风险的表现

2.1 住房贷款利率优惠政策压缩利润空间

2005年以来，我国的个人住房贷款利率一直可以在基准利率的基础上打折，而且2008年10月以来下限一直为0.7倍。各银行为了争夺客户，均在不同程度上实行了优惠利率，多家银行直接按0.7倍执行。这就大大压缩了商业银行在此项业务的利润空间。

现基于以下假设，来估计2005年实行打折利率以来，银行毛利率的变化趋势：（1）存贷款利率全按5年期以上利率执行；（2）个人住房抵押贷款利率均按最大折扣限度执行；（3）不考虑重定价因素。

基于以上假设，银行的利润持续减少。当然，银行不可能为了争夺客户，而以负利润为代价。事实上，目前多数银行已经取消了打折利率。有关调查显示，一线城市现阶段首套房贷利率优惠已基本消失，二套房贷利率平均上浮百分之十到二十不等，商业银行有停贷、惜贷现象。随着各银行全年信贷余额减少，停贷可能成为常态。这表明银行在个人住房抵押贷款方面面临的利率风险已经明显体现出来。

2.2 基差风险突出

以上对银行收益的变化进行了估计，现对我国存贷款基准利率差的变化规律进行进一步分析。我国由官方制定存贷款利率，尽管利率市场化步伐在进一步加快，但个人住房抵押贷款利率仍然未放开，所以商业银行无法根据市场情况灵活调整基差，而只能被动接受官方利率调整带来的基差变化风险。自1998年，我国利率共调整26次，共产生25基差的变化。基差变化均值为-0.0756，表现为负值，且直方图的形态近似服从正态分布。这预示着，在央行不放开个人住房贷款利率限制的条件下，基差将继续缩小。同时，由于我国一直实行个人住房贷款优惠政策，且随着银行间竞争的加剧，各商业银行均对贷款利率进行打折，这进一步缩小了存贷款利差，压缩了个人住房贷款的利润率。

2.3 重定价风险

我国的个人住房抵押贷款中以浮动利率为主、固定利率为辅。我国个人住房抵押贷款的期限多为10年以上，而银行存款的期限远低于此。随着银行间吸收存款的竞争程度的加剧，相继推出了多种高收益的理财产品，而這些理财产品的期限多为一年以内的。截止到2013年第二季度末，我国居民储蓄余额为45.18万亿元，银行理财产品余额为9.08万亿元，后者约为前者的20%。由于我国对银行理财产品监管不足，所以一部分理财产品的资金被用来发放贷款。如此一来的后果就是，运用超短期的资金来源，发放长期的贷款，从而造成期限的严重错配。

从1998年以来，我国贷款利率共调整26次，平均每年接近2次，这就意味着，在浮动利率下，个人住房抵押贷款的利率每年都要调整，而且要在基准利率调整的次年或者还款满一年后进行，其滞后性使银行面临收益的不确定性。

2.4 选择期权风险

利率的变动使得借款人主动或被动选择违约，从而给银行带来风险。此风险包含两种：一是预期利率提升或降低，进而促使借款人提前还款，或利率提升进而使得未偿还的贷款本息大于相对应的抵押房产价值时，借款人中止还款，这两种均为理性违约行为；二是由于利率提升使得贷款成本有所增加，超过了房贷借款人承受能力的范围，进而导致借款人的被动违约行为。

3 政策建议

基于以上对我国个人住房抵押贷款利率风险的原因和表现分析，本文提出以下政策建议。

3.1 逐步实现个人住房贷款利率市场化

对于降低房贷利率风险，利率政策制定环节是当前最为迅速有效的手段。为了促进房地产市场健康平稳发展，抑制投机投资性购房需求，人民银行要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷政策，对个人住房贷款实施有效的审慎性监管和政策引导。减少政府对商业银行信贷业务和存贷款利率的直接管控，进一步推进利率市场化改革，逐步实现银行业市场化发展，是最为直接的降低利率风险的方式。

3.2 提高房贷违约条件

关于限制借款人贷款转移、提前还款等行为的违约条款，我国各大商业银行房贷合同曾均有涉及。但近年来楼市火热，为争夺房贷市场，银行逐渐降低或取消了房贷借款人违约条件。有的商业银行允许贷款转入和转出，降低贷款退出门槛，这是最终各家银行均或主动或被迫，选择执行利率七折的优惠政策原因之一。

3.3 推动住房金融政策、信贷政策和利率政策的协同持续发展

住房抵押贷款利率风险问题一方面是利率政策方面的问题，另一方面也是住房金融政策和信贷政策须关注的问题。长期看来推动住房金融政策、信贷政策、利率政策的协同持续发展，是促进房地产市场发展、降低住房抵押贷款市场系统性风险，促进金融市场稳定的重要保障。

3.4 推动住房抵押贷款产品创新

借款人和银行对利率风险的控制程度有所不同，常见住房抵押贷款模式可分为两种：一是带有隐含期权或附加选择权的住房抵押贷款，其允许银行和借款人在一定的合同条件下行使还款方式、还款额、贷款期限、变更利率等权利，如可调整气球式贷款、利率抵押贷款等，利率风险相对较低；二是固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款，在这两种贷款模式下借款人和银行在贷款期限内均无法控制贷款利率，故其利率风险较高。因此，应该推动住房抵押贷款产品创新。

3.5 利用资本市场规避住房抵押贷款中的利率风险

利用利率衍生工具进而实现套期保值，对于固定利率抵押贷款来讲，是国际商业银行的普遍做法。银行的资金成本是变化的，固定利率住房抵押贷款的名义收益是固定的，因而对于银行而言，要获得稳定的预期收益，通过金融市场利率交易工具进行套期保值十分必要。国际金融市场中，可选择的衍生利率工具有互换期权、利率互换、利率期权、利率期货、远期利率协议等。其中互换期权、利率互换、银行间期权一般适于长期利率风险管理；而交易所期权、利率期货、远期利率协议一般适于短期利率风险管理。无论哪种利率衍生工具基本原理均为通过市场交易抵补由于利率变化导致价值变化的资产负债。

参考文献

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[2] 路君平，糜云.当前我国商业银行个人住房贷款的风险及对策探析[J].中国社会科学院研究生院学报，2010（11）.