房地产去库存与住房公积金改革息息相关

杜联刚

2016年中央已明确指出，要推进供给侧结构性改革，要减少无效供给，扩大有效供给，必须抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大工作。习近平强调：“不能因为包袱重而等待，不能因为困难多而不作为，不能因为有风险而躲避，不能因为有阵痛而不前。”这对于各级政府及其职能部门和每一个行业都应该反思是否缺位和如何担当？本文就三四线城市房地产去库存与住房公积金改革息息相关略作分析，以期加快房地产去库存和住房公积金改革步伐。

找准房地产去库存的“短板”

首先，应该明确房地产去库存的思路，就是要在供给侧与需求侧两端同时发力。否则，无论怎样对供给侧改革，如果“老百姓”租房购房的支付能力得不到提高和保障，那么房地产去库存的效果也将大打折扣。

其次，要弄清楚现阶段城镇住房需求的主力军是谁？当前我国正加快推进新型城镇化建设和实施全面建成小康战略，催生大批越来越多的“新市民”（姑且把城镇个体工商户、自由执业者、农民工以及在民企私企、社团等非公有制单位的从业人员称为“新市民”，下同）是个大趋势，每个“新市民”都渴望在城镇解决住居问题。这一批又一批的“新市民”就蕴藏着巨大的住房需求，无凝“新市民”是當前和未来城镇化住房需求的主力军，即刚需住房群体。

最后，要分析房地产供求目前不能很好对接的原因何在？许多“新市民”面对高房价和制度的缺失以及收入的不稳定，只能寄希望于房价的下跌或“望房兴叹”。概括来说，大多数真正需要租房或购房的“新市民”，要么租房缺少储蓄支付，要么买房缺少贷款支持，其实质就是缺乏一种有效的住房制度作保障。试想，只要“新市民”能够像“国有员工”一样能拥有自己的住房公积金，能贷能取能用，就能给其租房购房提振足够的信心和底气，岂有不消费之理！

由上述分析可以看出，房地产去库存中在需求侧的最大“短板”就是“新市民”这支住房刚需主力军，缺失住房公积金制度这个“桥”而使住房供求不能顺利对接，只能望房却步。因此，房地产去库存遭遇“瓶颈”而乏力，正是住房制度在刚需领域缺失的表现。

分析其“短板”的主要成因

20多年的实践证明，住房公积金制度能为行政机关、事业单位、国有企业等广大从业员工解决住房问题提供一种保障机制，是我国住房制度改革最成功的典范。近年来，许多地方已开启了“新市民”缴存住房公积金、异地转移接续、异地贷款互认、缴存对冲还贷以及网上营业厅、掌上公积金、公积金云服务等诸多新业务与新服务。特别在2015年国家一系列的稳增长举措中，让住房公积金走进了“住房金融”的舞台中央，再次证明住房公积金是一项保民生、能金融、去库存的好制度，职工拥有住房公积金就拥有住房消费的基本保障。但现行的住房公积金制度，是20多年前针对解决国有行政企事业单位从业人员住房问题所设计的，己经不能适应今天的发展需要了，它将“新市民”这个庞大群体阻革在住房制度体制之外，使大批的“新市民”只能视住房公积金为“水中花”和“镜中月”。当前，推进住房公积金制度覆盖“新市民”，最大的“瓶颈”就是缴存扩面难。除用工“老板”直接抵触外，关键还有相当部分的“新市民”也不能乐意接受。为什么？主要问题是陈旧的住房公积金制度不能与时俱进而贴近广大“新市民”就业流动性较大、劳动报酬偏低、住居条件困难、权益保障缺乏、家庭开支较多等困难，缴存提取使用还不十分灵活便捷。即住房公积金制度和政策比较僵化而不得“新市民”人心。这就是住房公积金制度当前推进扩面难的主要成因，必须结合“新市民”这些客观情况改革住房公积金缴存、提取、贷款政策，努力实现“应提则提、应贷则贷”，让更多“新市民”主动缴存使用住房公积金，使之更接地气、更助民生。改革推进住房公积金制度扩面工作，既去库存又促发展，何乐而不为呢？

牵住去库存的“牛鼻子”

改革住房公积金现行体制，创新住房公积金缴存使用政策，加大住房公积金行政执法力度，大力推进住房公积金制度扩面，让越来越多的“新市民”自愿缴存使用住房公积金，以此租房买房养房，就牵住了房地产去库存的“牛鼻子”，何愁去库存没有希望！

首先，改革住房公积金现行管理体制，赋予管理机构政策性住房金融职能，建立全省资金统筹管理办法，让更多资金用于投放住房公积金贷款，支持更多“新市民”购房，从而在更大程度上引领房地产去库存。针对现行房地产市场分化发展和分散的住房公积金管理体制，有的地方住房公积金贷款已出现资金流动性不足现象，而有的地方住房公积金又出现资金“沉睡”现象，建立全省乃至全国住房公积金拆借管理办法或统筹管理办法，在住房公积金管理中心之间进行无担保资金融通十分必要。如制定“协议借款，有偿使用，保值归还”的拆借原则，便于在系统内调剂资金余缺，既防止增值收益外流，又降低融资成本，盘活部分“沉睡”的住房公积金，把“死钱”变为“活钱”，大力发放住房公积金个人住房贷款，最大可能地支持“新市民”解决住房问题。“以用促建促缴”是增加资金有效供给的重要方式，是用足用活住房公积金的关键举措，是从制度上解决融资难、成本高、资金短缺的最佳途径，也是当前房地产业去库存的可行措施之一。

其次，创新住房公积金缴存使用政策，让更多“新市民”灵活缴存住房公积金，并使用住房公积金解决基本住房问题，从而助推城镇化和加速房地产去库存的进程。为提高“新市民”购房愿望和支付能力就必须将其尽快纳入住房公积金制度之内。要使“新市民”自觉缴存使用住房公积金，就必须专门对其制定《住房公积金缴存使用办法》或对现行住房公积金制度进行改革创新。如允许“新市民”个人自愿缴存住房公积金或者一次性缴存一定限额以上的住房公积金，就可取得住房公积金贷款的“会员”资格，同时鼓励“多存多贷，存贷挂钩”，买房时即可申请住房公积金贷款，并由政府无偿提供相应的“贷款担保费用或商业保险费用”等。诸如这样的改革创新，既能推进制度扩面，又能防范贷款风险，可尽快把“新市民”纳入城镇住房保障制度之内，从而支持实现“住有所居”是人心所向、大势所趋。

最后，加大住房公积金行政执法力度，努力推进住房公积金制度全覆盖，让未来越来越多的“新市民”利用住房公积金政策实现“住有所居”的夙愿。这是从制度上保障从业人员的基本住房权益，也是现阶段去库存的必须基本功课。据资料显示，2015年底全国城镇就业人口为4.41亿人，而住房公积金缴存职工仅占1/4为1.1亿多人（极大多数为“国有员工”）。可见，住房公积金制度的空间和任务还很大，一旦制度“激活”，“新市民”这块的刚需潜力巨大。国务院新修订的《住房公积金管理条例》将要颁布，四川省已出台了《进一步扩大住房公积金制度覆盖面指导意见》，各地各级政府及其职能部门应当以此为契机制定实施方案，把缴存住房公积金纳入各用人单位的义务，纳入劳动合同范本的内容，加大住房公积金行政执法的力度，依法推进住房公积金制度全覆盖城镇全体从业人员，让城镇“新市民”这个庞大的住房消费主力军，能够切实享受住房公积金政策稳定下来安居乐业。这样，新型城镇化和全面小康才不会成为一句空话。思路决定出路，出路在于改革，能否用好住房公积金“去库存”，关键是能否下定决心和勇气对住房公积金制度进行全面深化改革创新，奋力推进制度扩面工作。