不动产登记应依法办理

李炜

2017年4月12日，苏州市国土资源局出台了《关于进一步规范不动产登记有关问题的通知》（以下简称《通知》）在业内引起了不小的波澜。笔者认为这是一个内容很好并具有突破性的文件，但从另一个方面来说，也体现出了登记行业长期以来存在的一种弊病，即过度审查和搭车审查的问题。

一、关于简化材料方面

《通知》第一条第一款的简化申请材料分为四类情况：新建商品房首次登记时，不再要求申请人提供白蚁防治证明、消防验收合格证明等材料；商品房转移登记时，不再要求申请人提供房屋维修基金缴纳凭证；企业类法人申请不动产登记时，不再要求提供公司章程、职代会或董事会（股东会）决议等材料；监护人处分被监护人的不动产而申请不动产登记时，不再要求对为被监护人利益而处分不动产的书面保证进行公证。

而按照原2008年实施的《房屋登记办法》、2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》以及《不动产登记操作规范》的规定可以看出，以上材料本身就不是登记法规所要求提供的材料，其要求本来就不符合法律规定，都属于过度审查、违法要求和搭车审查内容。因此，根本不值得欢呼雀跃，其只是纠正过往的错误做法而已。

二、关于简化申请方面

此类也存在着同样的问题，根据前述相关法规，如《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，仅对于当事人处分不动产的时候，才需要提供经公证认证的委托书或者到登记机构进行面签委托，非处分类的业务提供书面委托即可，而不是任何的登记程序都必须提供公证委托手续。因此，该规定也仅为纠正错误做法而已。

三、关于单方申请的情形

此款规定值得肯定，因为此类业务属于相关法律、法规没有明确规定，但属于从房地分离登记到不动产统一登记的过渡期间的特殊情况，其做法也是有法律依据的。根据《物权法》第一百四十六、一百四十七条之土地使用权和房屋所有权一并处分的规定以及《物权法》第九条登记生效之规定，应当认为只要房产证完成转移登记到新的权利人，即使土地使用权没有及时办理，但其权利也已经转移为新的权利人，因此办理按照换证程序来完成房地统一是没有问题的。

四、关于不再审查婚姻关系的问题

其实这也是各地登记部门的一个共同难题，长期以来绝大多数登记机构都有根据《婚姻法》中关于夫妻法定共有等财产规定来审查申请不动产是否属于夫妻共同财产的问题。但此种做法在实践中也存在很多的问题。首先，法律并没有明确授权登记機构进行审查，《物权法》第十二条仅赋予登记机构询问职责。而其登记的具体操作法规中也均未对登记机构是否有权或者如何审查夫妻共同财产作出明确规定。其次，根据《婚姻法》以及《婚姻法司法解释》的相关规定，其财产并不因为是婚前还是婚后取得就一定归属其中一方或者为共同所有，这也加大了登记机构的审查难度。再次，由于婚姻登记机构和不动产登记机构并没有信息共享，且婚姻登记机构已经明确不再出具婚姻证明，也为不动产登记机构审查增加了难度。因此苏州的此次改进不再审查婚姻关系的改进是值得肯定的。

五、关于用途界定的问题

首先，对于房屋用途登记为非居住，但土地用途登记为住宅用地的商业（办公）房的，文件中规定可将土地使用起始日期调整为现登簿日期，土地使用年限调整为40年，但不得突破原终止日期。此种做法既违背了原《土地出让合同》的约定，又违背了国土部2012年《关于规范土地登记的意见》第三条“国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定”的规定。变成人为减少了土地到期年限，对于非住宅类的土地使用权来说，即需要提前进行土地使用权续期，并支付相应的土地出让金。

其次，对于住宅小区内可单独登记发证的地下车库、地下储藏室等用途记载的问题，其文件规定“若《建设工程规划许可证》明确为地下车库、地下储藏室的，土地用途登记为城镇住宅用地，房屋用途登记为住宅，在附记栏备注：该不动产为地下车库或地下储藏室”。此规定违背了不动产登记簿填写说明的规定，需以规划许可的房屋用途予以记载，应该直接将房屋用途记载为地下车库或者地下储藏室，而不能记载为住宅再另外附记，有登记机构改变规划部门行政许可之嫌。

综上所述，该《通知》出台的正面意义在于，不动产登记机构认识到了过往的一些不恰当的做法和习惯，正在严格按照行政行为需法定授权的正确方向努力，这也是其他地方不动产登记机构应该学习和效仿的地方。