市场比较法在房地产评估中的应用初探

顾文静

中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2017）06-000-01

摘 要 因为市场比较法的估价结果往往会具有很强的比较性，从而显得其的说服力是其他方法比不上的，所以也更容易使估价人员以及广大人民接受。但我国目前的现实状况是房地产估价行业发展的时间较短，从而缺少扎实的理论基础，导致实际工作与学习理论产生一定程度的脱节现象。所以，本文立足于房地产评估的实际，对市场比较法在房地产评估中的应用情况进行了具体的分析，并给出了针对性意见。

关键词 市场比较法 房地产评估 应用

市场比较法是目前较为常见且有效的一种房地产评估方法，同时，这种方法也受到了房地产评估行业的广泛认可。相关的评估人员通过交易市场进行大量的实际交易案例收集，并运用专业的知识及方法进行筛选，从而提炼出具有精确性、可靠性的评估参数以及评估指标等数据，之后再经过计算从而得出评估基准日下的房地产评估价值。《房地产评估规范》中第5.1.4条明确提出在有条件使用市场法是，应首选市场法。由此可见，市场比较法在房地产评估中的重要地位。

一、市场评估法的主要程序

（一）收集类似交易实例资料

市场比较法之所以具有实用性以及说服力，全靠其搜集来的大量交易成功的交易资料，资料的内容一般包括房地产的成交价、售价、买方出价以及房屋本身的布局、结构甚至是房屋周边的环境条件等等。

（二）选中可比交易实例

评估工作人员需要从搜集到的大量数据资料中选择出与待估房源各个条件都比较相似的，且已成功交易的交易实例，一般选择3-9个为宜。除了这些，还有几点需要评估人员注意，即：第一，选择参考源与待估房源的作用是否相同；第二，参考源与待估房源结构是否相同；第三，两处房源位置是否接近；第四，是否属于正常交易等。

（三）对交易实例中各因素进行修正

虽然选择的参考源与待估房源特性往往非常接近，但也会存在着差异之处，所以需要对这些差异进行修正。需要修正的要素有很多，举几个简单的例子：第一，交易情况修正；第二，交易日期修正；第三，区域因素修正；第四，个别因素修正；第五：容积率修正；第六，房屋使用年限修正等等。除此之外，还要对价格单位以及房屋面积的单位作出统一。

（四）计算评估价值

在对选取的每个参考元的交易价格进行修正之后，便可以得出若干个可比价格，然而这些价格大概率是不完全一样的，所以我们就需要运用统计学的相关计算方法来对这些价格进行汇总。一般主要的方法有平均值法、加权算术平均值法、众数法以及中位数法等。

二、市场比较法实际运用中的问题

（一）缺少具有适应性的评估理念

在使用市场比较法进行房地产评估时，有两点缺一不可，一是信息，二是专业人员。但我国的房地产评估行业起步较晚，再加之近年来我国经济发展迅猛，从而使得房地产评估行业水平没有赶上前基本的步伐。我国目前的市场比较法更多的是在模仿国外的先进模式，并不是具有适应我国社会能力的独特的市场比较法。

（二）评估机构及人员不规范

随着我国近些年来房地产交易市场的扩大，评估机构也如雨后春笋般迅速的滋生出来。但随着相关机构的增加，有些机构在人才的选拔工作上就放宽了条件，有些机构甚至只有一名专业人员的情况下就办理了设立手续。

（三）信息流通不畅

市场比较法需要一个公开、透明的交易市场作为基础，但我国目前缺少一个健全且公开、透明的房地产交易信息平台，从而使得相关评估人员只能依靠报刊或者房地产中介的挂牌价格来进行参考评估，从而无法保证评估结果的准确性，这样一来更为阻碍了这一个方法的推广发展。

（四）各部门要求不统一

三、针对存在问题的结局方法

（一）使房地产交易信息能够通常传播

当今社会是一个大数据时代，所以完全可以依靠网络建立一个整理房地产交易信息的平台，特别是相关的评估机构，对这些相关资料的渴求度极为庞大。而建设这类平台的好处主要有三点，一是可以较小相关工作人员在资料查找时的困难，二是可以方便社会对房地产评估行业进行监督，三是可以打破恶意进行交易信息封闭的不良行为。

（二）各主管部门要求应统一

目前，我国还未出台对房地产评估行业的管理制度。所以，在这项制度完善之前，各级主管部门对房地产评估行业起着相当重要的作用。各主管部门可以联合规定一套制度，比如统一的评估收费标准以及管理制度，这样就可以不用再奔走于各个主管部门或评估机构之间，大大的提高了工作效率。

（三）提高从业人员素质

无论资料再怎么详细，最终的评估工作还是需要依靠相关的评估人员来完成。所以，提高评估人员的职业素养、道德操守、职业水准和经验技能是内部改变行业现状的首要任务。

四、結语

综上所述，目前在我国的房地产评估工作中使用市场比较法，虽然具有一定的可行度，但是由于缺少具有适应性的评估理念、专业人员稀缺以及房地产交易信息流通不畅等原因，导致其无法有效的进行实施。所有有关主管部门应对其加以重视，制定合适的规章制度，从而使得房地产评估行业得到更好的发展。

参考文献：

[1] 贾童新，杨景海.市场比较法在房地产评估中的运用[J].现代商贸工业，2016（08）：95-97.

[2] 张玲玲.浅谈市场比较法在房地产估价中的运用[J].福建建材，2014（08）：107-108.

[3] 朱晓华.市场比较法在房地产估价中的应用[J].景德镇高专学报，2008（04）：117-118.