关于全国二三线城市地铁经济建设的商业空间开发模式探讨

摘 要：地铁建设的影响不仅在于改善了交通条件，提高公共交通的竞争力，还对商业环境布局起到了导向作用。本文以合肥市地铁为例，研究地铁经济建设的沿线商业开发与实践，并结合一线城市的经验和成果，来证明合适的商业模式可以更好地开发和利用地铁的资源和价值，从而实现地铁经济的综合效益，为全国其他二三线城市的地铁经济建设提供宝贵的借鉴与经验。

关键词：地铁；商业空间；产业带动；开发模式

一、合肥地铁建设和发展现状

1.建设现状

合肥作为安徽省的经济文化及政治中心，建设地铁具有深远的经济意义和政治意义。自2009年合肥地铁一号线正式开始开工建设，一号线全长近30公里，是一条贯穿合肥市南北的地下交通干线，总投资为185亿元，于2016年12月26日运行通车。同时合肥市地铁二号线已于2013年年初开工建设，整体规划到2020年能够形成一号线到五号线的中心主城区客流走廊。

2.未来发展

合肥地铁的未来发展分为三个阶段，2014年到2020年为第一阶段，是依托地铁一号线、二号线的南北十字形骨架，建设地铁3、4、5号线，从而构成以主城区为中心逐渐向外部扩散的轨道交通网，基本覆盖中心城区的主要客流。2020年到2025年是第二阶段建设6、7、8号线，构建以城市中心为圆点的城市轨道交通网。最后是在2025年以后，地铁建设到12号线，完成线网一体的现代化城市轨道交通网。

二、地铁口商业圈的演变

1.新的商业圈的形成

一般而言，居住空间的转移和居住群体的变化易使在地铁的起点、终点和重要的中转站口处形成为新的商业圈。拥有大量的固定消费者是一个成熟的市场形成的重要因素，因此一个新的商业圈的形成不仅仅需要合适的地段、适宜的包装、良好的营销，更重要的是要有的稳定客户源，而地铁正提供了一个获得丰富客户源的契机。

2.得到充分加强的商业圈

地铁使居民可以在更加广泛的范围内一起共同享受社会的资源福利，这样的城市的功能在通勤范围内将重新分配，每个商业圈都会根据自身的优势进行整合和重新分配。合肥市地铁一号线的运行，对周边形成漏斗效应，大大推动了各个站点附近的商业快速发展。

（1）大东门商业圈

大东门是合肥地铁的一、二号线交汇点，是合肥地铁的中转站，大东门地铁站周边的公共设施将得到很多改善，这些为大东门商业圈的发展提供了有利条件。随着合肥市地铁的开通与运行，周围商业圈的联系必定会得到加强，共同分享建成后合肥地铁带来的巨大客源，逐步培养出独特的市场资源。

（2）火车站商业圈

由于地铁一号线能够改善合肥火车站的交通，火车站附近的时代广场是最大的受益站点之一。火车站的商业圈人流量大，但是火车站的一些特点是过往的客人很多，停留消费的很少，商业消费档次低，基本没有任何的中高档的大型商场，缺乏优质的商业环境。

（3）未来合肥的市政规划重点区域

滨湖新区，合肥市下属的高新技术开发区，正在加急建设的它将是未来城市规划的重中之重。这里布局着高新科技企业和基础配套设施，居住区相对比较集中，该区域内目前商业网点缺乏，布局分散，但地铁建成后带来的人流聚集将促使分散的商业网点趋于集中，最终形成具有一定规模的新商业圈。

3.地铁建设对商业圈的影响

地铁站将聚集了大量的群众，将会带动合肥地铁沿线房地产的开发，居民聚集和流动会带来商业的发展，成为地铁延线上最活跃的点式高密度中心。位于附近的商圈的大型站点的交通枢纽，这本身就具有不小的规模，由于聚集的网点的强大力量，会迅速得到提升商业水平；另一方面是发展轨道交通会促进新城建设和周边配套设施的完善，从而带动提升周边商业水平。

三、关联产业的带动

1.房地产

在影响城市土地价格的因素中，铁路运输是地价最明显的提升，远远高于绿化等相关设施。地铁沿着住宅物业和非住宅物业的差距一般在25%以上。轨道交通的建设对沿线房地產价格的影响尤为明显，能促进其价格的快速上涨，但其影响仅在一定范围内有效，超过这个范围，轨道交通对房产价格的影响效果将减弱。在较为成熟的房地产开发领域，住宅物业价格受到各种因素的影响，如所在地区、人流量等，从而削弱了轨道交通对其价格的影响。

2.商业

无论是国内还是国外的地铁都改变了人们原有的消费习惯，同时由于城市生活的快节奏，使地铁站周围成为新的商业中心，地铁站半径500米以内是黄金地段，商业会随之发展起来，同时能够扩展到半径1000米以内，如：合肥地铁一号线有五座换成站，客流相对较多，这就会在地铁站周围形成一个新的商业区或中心。城市地铁网络发展起来以后，商业资源会逐渐流向地铁沿线与枢纽站，换种说法就是城市交通网络的集中点。地铁的建设使周边客流量大大的增加，发达商业区的客人不再以本地区居民为主。随着地铁中转站与大型出入口的设立，二、三级商业圈也将形成，从而构成新的商业中心。

3.广告业

地铁广告收入高，合肥市地铁也可以发展广告业，利用地铁车辆，站台进行广告业务，从而促进合肥广告业的整体发展。乘客乘坐轨道交通，与外界接触较少，更容易接受广告信息。所以利用通道内的海报，通道灯箱，扶梯侧墙海报，车内装饰广告贴纸等，形成全面覆盖广告环境，由于外部干扰较少，广告媒体引发了强烈的视觉冲击，可以发挥更加令人满意的宣传。因而，地铁历来成为各个商业广告商家竞相争夺的“战场”，而地铁公司也可以依靠为生产型和营销型企业提供不同的广告展位而获得丰厚的广告收益，用以弥补地铁开支。比如，南京新街口站历来以在南京地铁中投放商业广告最多、最成功而著称，所展示的商业广告包括各类生活用品、奢侈时尚品、电子产品等等。

四、地铁商业资源开发模式的探索

1.实现地铁功能多样化

为了使合肥市地铁建设获得的经济效益最大化，就必须实现地铁的多项功能。首先，可以采取将公交车、出租车、地铁站等换乘交通工具与文化景点、商业服务等集成于一体，实现多种功能的组合开发，这样可以将交通与人们的日常消费以及旅游娱乐等结合起来，从而增加客流量进而实现地铁经济效益最大化。其次，根据每个地铁站的特点不同，对其功能设计的侧重点也要有所不同。比如靠近合肥市火车站的地铁站客流量相对较大，那么在这里广告的宣传作用无疑可以实现最佳效果，因此应侧重开发其广告空间效益；而且考虑到这里乘客的消费偏向饮食，站内的商业开发应偏向零售业，这样才能方便乘客同时实现地铁经济效益。此外，每个地铁站的建设都要有合肥特色，体现皖风皖韵。比如地铁站内的空间布局就可以以皖北建筑的特色为依据，地铁站的出口也要有所创新，这样可以提升合肥城市的形象，带动其商业旅游业各方面的发展。

2.完善地铁服务个性化

地铁作为典型的服务型行业，要实现其经济效益的最大化，就必须通过增加个性化服务，来满足不同乘客的需求，从而带动商业消费。在靠近旅游景点的地铁站可以与旅行社合作，为来合肥旅游的乘客提供导游服务，这样不仅降低了地铁建设的成本，实现双赢模式，同时也给乘客带来了很大的便利；而靠近学校的地铁站，由于乘客大多为老师学生，那么可以开设一些书吧以及进行报刊的销售；在靠近热门旅游景点的地铁站内应开设有接待大厅，为乘客提供旅游售票及咨询服务，同时完善地理导航装置，从而促进合肥旅游业的发展，增加地铁建设的经济效益。

3.形成经营體系产业化

通过与生产业、连锁业以及旅游业等相关产业进行合作，不仅可以降低地铁建设的成本，而且能够形成一个完整的产业体系，实现经营体系的产业化。一方面，通过与经验丰富的经营公司以及大型连锁企业合作，实现地铁地下空间的商业开发，而且它们可以起到带头作用，吸引更多的投资者入驻地铁商业，从而增加了地铁公司对备选商户的选择，提高经营质量；另一方面，通过与专业化的广告媒体合作，对地铁的广告资源进行运营和管理，保证投放效果，获取稳定的经济收益。

综上所述，对地铁沿线的商业资源进行综合开发，通过立体规划形成融交通、换乘、购物、休闲、娱乐乃至商务酒店等多种功能于一体的运营模式，为城市带来巨大的经济效益。本文通过对合肥地铁经济建设的研究分析，为合肥市地铁经济建设的商业空间开发模式提供了思路与方案，也为全国其他二三线城市的地铁经济建设提供了借鉴与经验。

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作者简介：闫智（1993.08- ），男，汉族，安徽六安人，安徽财经大学经济学院，2014级本科生