浅析住宅小区私搭乱建等违法违规行为监管

崔庆安

近年来，住宅小区内违规搭建房屋、私自扩建庭院、侵占绿地建停车位等违法违规行为，已成为当前较为突出的民生问题、社会问题。当前，由于职能部门职责不清、分工不明以及履职不到位、监管不及时等原因，导致违法违规建设形成实体建筑物或构筑物，从而给后期的强制拆除带来执法被动。这种职能部门执法不严、物业服务企业管理不力、业主自律意识不强的混乱局面，不仅破坏了小区的环境，损害了业主的利益，加剧了业主之间以及业主与物业之间的矛盾，更关键的是为小区及业户留下了诸多安全隐患和不和谐因素。为有效破解这一问题，现结合沂源县有关部门职责履行情况作以下探讨。

一、沂源县相关部门职责划分

（一）小区内室内违法违规装修行为，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

（二）建设项目竣工验收前的违法违规行为，由城乡规划主管部门进行定期与不定期的监督检查，发现违法违规行为，立即与建设单位联系，责令停止或者下达《责令停工通知书》，视情节作出处罚认定并抄告城市管理和行政执法主管部门，由城市管理和行政执法主管部门查处违法违规行为。

（三）小区内侵占绿地等违法违规行为，由城市绿化行政主管部门负责查处。

（四）违法违规建设建筑物或搭建构筑物，由城市管理和行政执法主管部门负责查处或拆除。

二、部门履职存在的问题

按照相关法律法规及职责分工，各有关部门分别承担相应的监管、执法及行政处罚职责，但是在实际履职过程中由于履职不到位、执法不严等原因，致使小区内私搭乱建等违法违规行为屡禁不止，甚至造成混乱局面。

（一）部门职责不清，互相推诿。由于部分法律法规及政策规定不一致，导致某些部门职责不明确，于是，在实际执法过程中，出现了怠于履职、互相推诿等问题。比如，对侵占绿地行为的监管与查处，《山东省物业管理条例》界定为：由物业主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下罚款；《山东省城市绿化管理办法》界定为：由城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。不同的法规界定导致部门推诿扯皮，出现了履职缺位、监管真空局面。

（二）小区规划不合理。规划部门在制定、审核小区规划时缺少前瞻性、科学性、可持续性。比如，在小区规划时，规划部门未预见到私家车发展迅速，规划建成的停车位不能满足业主需求，致使出现侵占绿地建设停车位等现象。

（三）联合执法力度不够。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，牵头部门不主动作为，责任部门不配合，执法环节不能有效衔接，出现了“形联实不联”的现象，大大削弱了联合执法的力度，不能形成强有力的震慑，在一定程度上加剧了私搭乱建等违法违规行为的发生。

三、探索建立职责明确、联动执法的管理机制

（一）理顺职责关系，促进依法履职

1、物业服务企业负责对侵占物业共用部位及共用设施设备进行监管

侵占物业共用部位及共用设施设备的，物业服务企业进行劝阻、制止，并及时报告有关部门。依据《山东省物业管理条例》（2009年1月山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第四十四条：“业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为： （二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为。物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。”第六十六条：“物业服务内容主要包括下列事项：（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。”

2、城市绿化行政主管部门负责对侵占绿地等违法违规行为进行查处

擅自占用城市绿地的，城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原貌、处以罚款。依据《城市绿化条例》（1992年6月国务院令第100号，2011年1月修订）第二十六条：“工程建设项目的附属绿化工程设计方案或者城市的公共绿地、居住区绿地、风景林地和干道绿化带等绿化工程的设计方案，未经批准或者未按照批准的设计方案施工的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令停止施工、限期改正或者采取其他补救措施。”第二十七条：“违反本条例规定，有下列行为之一的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门或者其授权的单位责令停止侵害，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任；应当给予治安管理处罚的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）损坏城市树木花草的；（二）擅自修剪或者砍伐城市树木的；（三）砍伐、擅自迁移古树名木或者因养护不善致使古树名木受到损伤或者死亡的；（四）损坏城市绿化设施的。”第二十八条：“未经同意擅自占用城市绿化用地的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任。”

3、城乡规划主管部门、城市管理和行政执法主管部门负责对建设过程中或建成后的违法违规行为进行监管与查处

（1）建设过程中或建成后违法违规的，城乡规划主管部门作出責令停止建设，限期改正、罚款、没收或者限期拆除的决定。依据①《城乡规划法》（2007年10月主席令第74号，2015年4月修改）第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”②《山东省城乡规划条例》（2012年8月通过）第七十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，依法拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。前款所称无法采取改正措施消除影响应当限期拆除的情形包括：（一）擅自占用规划确定的道路、广场、绿地、河湖水面、海岸带、轨道交通、公交场站、燃气设施、供热设施、给水排水设施、公共服务设施用地等进行建设的；（三）擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设的。”

（2）收到责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，本级人民政府责成城市管理和行政执法主管部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。依据《山东省城乡规划条例》（2012年8月通过）第七十七条：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，城乡规划主管部门应当向本级人民政府报告。本级人民政府应当自收到报告之日起七日内书面责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施，并依法作出处理。”

（3）在上述执法查处过程中，镇政府、街道办事处做好配合工作。依据《山东省城乡规划条例》（2012年8月通过）第六十八条：“乡、镇人民政府，街道办事处对城乡规划主管部门或者其他有关部门依法查处本辖区内违法建设的行为，应当予以配合。”

4、房地产行政主管部门负责对物业服务企业违法行为进行行政处罚

（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，房地产行政主管部门责令限期改正、警告、罚款。依据《物业管理条例》（2003年6月国务院令第379号，2016年1月修改）第五十六条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”

（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，房地产行政主管部门处以罚款。依据《物业管理条例》（2003年6月国务院令第379号，2016年1月修改）第五十七条：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”

（3）物业服务企业未取得资质证书从事物业管理的，房地产行政主管部门没收违法所得，并处以罚款。依据《物业管理条例》（2003年6月国务院令第379号，2016年1月修改）第五十九条：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”

（4）业主或者物业使用人违反物业管理规定的，物业主管部门或者其他有关部门给予警告。依据《山东省物业管理条例》（2009年5月1日起实施）第五条：“设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第九十七条：“业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的，由物业主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。”

（二）严肃问责机制，确保履职到位

通过设立举报箱、向社会公开举报电话等形式，建立部门履职问责追责机制，坚持有错必问责、问责必追究原则，对因职责履行不到位造成严重后果的部门、个人，纪检部门启动问责追责程序，对相关责任人严肃处理，确保各部门职责履行到位。依据①《城乡规划法》（2007年10月通过，主席令第74号）第六十条：“镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分……（六）发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的。”②《城市绿化条例》（1992年5月国务院令第100号，2011年1月修订）第三十一条：“城市人民政府城市绿化行政主管部门和城市绿地管理单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”③《物业管理条例》（2003年6月国务院令第379号，2016年1月修改）第六十七条：“违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”④《山东省物业管理条例》（2009年5月1日起实施）第九十九条：“物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任……（六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。”

（三）加强联动执法，严厉打擊违法违规行为

纪委、组织、公安、住建、规划、城管执法、街道办事处等责任部门要加强协调配合，定期开展联合巡查、管控、执法，制定完善巡查发现、劝导制止、责令停止、限期恢复、强制拆除等巡防管控措施，第一时间制止、查处违法违规行为，形成联合执法长效机制。同时，探索将小区私搭乱建等违法违规行为纳入个人信用体系，将违法违规建筑企业、物业服务企业、业主列入“黑名单”，面向社会公开，使其在求职、贷款、房屋出租或转让等方面受到相应惩戒，进一步提高违法违规成本，有效杜绝违法违规行为发生。

（四）建立业主自治机制，共建共享文明和谐小区

从源头上制止私搭乱建等违法违规行为，离不开小区的主体——业主。全面推行业主大会、业主委员会制度，建立健全小区业主管理规定和文明规约，进一步明确业主共同管理小区建设的责任与义务，形成“小区管理人人有责，私搭乱建人人制止”的浓厚氛围；同时，以创建“四德”小区为载体，积极开展社会主义核心价值观教育、普法教育，不断提高业主道德意识和法制意识，使业主自觉遵规守纪，坚决抵制私搭乱建等行为，共同营造良好的生活环境。□作者系沂源县编办副主任E：CWK

关键词：私搭乱建 部门履职 联动执法