农民享土地增值收益不是梦

陆 鹤

农民享土地增值收益不是梦

陆 鹤

土地改革将带来农村土地增值，土地的财富就在“三块地”里。“三块地”改革是指农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革。

中央曾发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出要在全国选取30个左右地区开展试点。这意味着关乎农业人切身利益的这三大改革开始了。而随着经营性建设用地的入市，农民可以享受集体土地增值带来的收益，每年从村委会分钱不是梦。

征地补偿标准大幅提高

随着经济社会的发展，越来越多的土地被征用。在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来计算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平方米就要卖5000元。征地政策改革后，试点区征地补偿标准将不受30倍限制，而是按照土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等确定合理的补偿标准。

预计符合条件的被征地农民将全部纳入养老、医疗等城镇社保体系。有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。通过自征自用、留地安置、入股分红等多种方式让农民分享更多土地的增值收益。同样，投资者的土地被征用，也将获得更多收益。

经营性建设用地入市增值

近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可土地资源终归有限。有些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。试点区允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值。

预计城郊地区集体经营性建设用地的升值，将会带动农民承包土地的升值。要发挥土地的更大价值，农民可以利用合作社、家庭农场等新型农业经营组织，发展规模化种植，降低投入成本，并提高整体收益，使农业的抗风险能力得到进一步保障。

宅基地也有机会增值和变现

宅基地属于农村建设用地。现行法律规定，一般农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市政府批准。宅基地制度改革后，在试点区域，明确使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批；使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房。河南省今年一月份已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。

按规定宅基地只能在集体内部流转，不能卖给城里人，也就是说不能入市。农民选择有偿退出宅基地后，宅基地如何处理？一部分可能用于宅基地再分配，其余将可能会被调整为集体经营性建设用地，而集体经营性建设用地是可以入市的。如果这部分宅基地被复垦为耕地，按照城乡建设用地增减挂钩政策，投资人可以在城市取得等量建设用地。这样就可以在一定程度上为宅基地的增值和变现提供保障，也为进入农业的工商资本、合作社等提供了发展农业地产的商机。