三四线城市的房子是最危险的资产？现在还值得买么

关于房产的话题，永远都伴随着争议。一季度，三线城市取代一、二城市，成为全国房价上涨的主力军。之前被认为供给远超需求的三、四线房产，似乎在“去库存”、“大城市需求溢出”等种种因素刺激下，甚至超过一、二线房产。

年初两月，三四线城市地产销售火爆，部分三四线城市人口流出略放缓，其人均GDP接近10年前的一二线水平，共同引发市场猜想：三四线能否复制一二线的城市化经验，从而形成新的经济增长点？

三四线城市要破解三个难题

在我们看来，短期数据的改善并不意味着长期趋势的形成，三四线城市化至少面临以下三方面的挑战。

1人口能否集聚？

人口是决定中长期经济发展的关键因素，因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。然而，从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律。

美国：人口持续向大都市区集聚

首先我们考察美国的人口集聚规律。美国的数据持续时间较长，因而最具有代表性。人口普查数据显示，过去100年，美国经历了漫长的城市化进程，人口持续向城镇集聚，城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。虽然二战以后，美国第一大人口城市人口占总人口比重小幅回落，但超过100万的城市群人口占比则持续上升。人口持续向城市，尤其是大城市集聚的趋势十分明显。

在此期间，美国不同规模城市人口的占比也发生了相对变化。1950年代以来，5万-25万人的都会区人口比重基本保持在10%左右；25万-100万人的都会区人口比重从15%小幅上升至20%；而100万以上人口的都会区人口比重则从26%激增至56%。即小城市人口占比几无变化，而大城市人口占比不断上升，人口向大都市区集聚态势显著。

日本：人口持续向三大都市圈集聚

美国人口集聚一定程度上与移民带来的新增人口有关。如果人口增速放缓，人口是否还继续向大城市集聚？日本是这方面的典型案例。考察日本的城市化进程，人口同样向都市圈集聚，日本市部人口占比从1898年的12%一路飙升，到2015年时已达86%。而日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%。

二战后日本经济经历了两次结构性变化。一是1973年前后经济由高速增长转向中高速增长。1973年之前，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，占比也纷纷上升。而1973年之后，三大都市圈人口迁入速度放缓，大阪圈、名古屋圈人口占比由升转平。二是2010年前后人口见顶，大阪圈、名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态，仅东京圈人口仍保持净迁入状态。因而总结来看，日本城市化进程中，人口持续向大都市圈集聚，从向“三极”集中转为向“一极”集中。

中国人口向一二线集聚趋势未改

人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给，固然降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。

我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率（净迁入人口/人口总数）。我们发现，人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移，特别地，人口向大城市集聚的特征尤为明显。北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列，天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份，人口迁移率普遍较高。

东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来，东北三省人口持续流出，导致当地经济增速大幅下滑，房地产销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨，但东北三省省会城市房价整体横盘。

2产业能否支撑？

国际经验：城市经济比重≈人口比重

现象：大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本质上是产业的集聚。对比全世界的大城市所拥有的人口和它们的GDP，会发现一个非常有意思的现象，除了伦敦以外，这些城市在国内占有的GDP比重和人口比重非常接近。

规律：城市经济-人口份额比趋近于1。这一规律是否不仅适用于大城市？从长期看，决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。这种区域收入差距可简单的用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。当城市发展比较稳定时，其经济份额与人口份额的比值应保持在1附近。2012年OECD测算了248个城市功能区的经济-人口比值，其中位数为1.01，均值为1.07，这一规律得到了验证。这说明了一个非常简单的经济现象：如果承认每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。

当前中国不同层级城市的产业状况如是怎样的？我们可以从不同線级城市经济-人口份额比、上市公司数量及规模、居民收入及纳税情况等多个角度进行考察。

经济-人口份额比：一二线高企，三四线平衡

一二三四线城市在人口、面积等方面存在巨大差异，因而单纯比较其GDP意义有限。我们借鉴OECD的研究方法，比较各城市的经济-人口份额比（GDP占全国比重/常住人口占全国比重），该比值刻画的是在该城市中，单位人口创造的GDP在全国的相对水平，该比值越高，意味着城市的产业优势越明显，对人才的吸引力越强。

4个一线城市的经济-人口份额比均在2.0以上，大部分二线城市的经济-人口份额比也都在1.0以上，意味着当前一二线城市对人才的吸引力保持强势，未来仍有望保持人口净迁入状态。而反观三四线城市，其经济-人口份额比则徘徊在1.0左右，未来人口迁入迁出或保持平衡。

优质企业：三四线占比微乎其微

500强企业：三四线占比仅10%。从世界500强的企业分布来看，在中国大陆的98家企业中，总部在一线城市的企业为75家，占据了绝大部分，热点二线城市和非热点二线城市共有企业14家，三四线城市仅有9家企业，不足总数量的1/10，可见优秀企业资源在大城市集中的特征尤为明显。