房地产交易过程中的创新性公证产品

摘 要 我国居民的传统观念和房地产在居民家庭资产配置中的高比重导致社会上存在大量的房地产交易需求。公证机构天生具备的“中立性”、“公正性”的特点，在房地产交易过程中起到了预防纠纷，保障交易安全的作用。房地产交易公证对于公证行业自身的发展和社会价值的体现也有着非常大的作用，因此我们有必要对房地产交易过程中的各方需求和公证机构所能提供的产品进行探索和研究，为社会提供创新性的公证产品，保障房地产交易市场的健康发展，也提升公证行业的整体社会形象和价值。

关键词 房地产交易 公证 创新性

作者简介：杨美琴，威海市威海卫公证处。

中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.194

一、传统的房地产交易中公证机构提供的产品

在房地产交易的历史沿革中公证机构能够提供的产品可以说是非常的低端，甚至有些已经或者逐渐走向消亡。但是我们仍有必要探寻它们的兴起和消亡，对于房地产交易公证的未来发展有着重大的启示作用。

（一）房地产买卖合同公证

房地产买卖合同是房地产交易过程中的重中之重，但是房地产买卖合同公证的发展却令人感到惋惜。房地产买卖合同公证包括很多子产品，如房改房的房屋买卖契约公证、经济适用房的房屋买卖合同公证、上海外籍人士购房合同公证等，这些产品皆因国家政策原因促进了公证行业的一时兴旺和繁荣，但也造成了公证机构和公证人员的不思进取，相关部门提供定式合同，公证人员负责审核签字人员。随着社会经济的发展，房改房已然消失，经济适用房和上海外籍人士购房不再要求公证，原来靠此繁荣的公证机构业务发展出现倒退。普通的房地产买卖合同在交易中心即可签订，办理公证既耗时又需缴纳公证费用，因此房地产买卖合同虽是房地产交易过程中的重中之重，但在目前公证机构的业务构成中所占份额却是极小的，几乎已经消亡。

（二）继承公证

继承公证其实源于房地产交易，主动到公证机构办理继承公证的几乎都是有房地产交易的需求，因为遗产的继承是自然发生的，房屋用于继承人自住的话继承人其实并不存在房屋更名的需求。继承人一旦想将房屋交易过户，才会应不动产登记部门的要求主动到公证机构办理继承公证。但现在随着司发通[2016]63号文件的颁布和《不动产登记暂行条例实施细则》的实行，继承公证书不再是因继承进行变更登记的必须品，继承公证也在逐渐走向衰落。

（三）提存公证

在房地产交易过程中购房款何时支付尤为关键，先付款后过户买房人担心，先过户后付款卖房人担心，在交易双方互不信任的情况下以担保为目的的提存公证原本可以发挥非常重要的作用，但现实的情况是与提存公证产品设计一致的“支付宝”在网络商品交易中发挥了巨大的作用，而提存公证在房地产交易过程中却没能同样兴旺发达。本身是一款非常好的产品，但提存公证在大多数公证处的公证业务占比都非常少。究其原因，一是与交易习惯和宣传有关系，大多数城市的房地产交易都由中介掌控，买卖双方习惯性的通过中介进行资金交易；二是与提存公证收费有关，不少地区的房地产交易都存在资金监管，但是提存公证需要收取千分之三的公证费，手续也很繁琐，阻碍了提存公证的发展。

（四）委托公证

在房地产交易过程中经常会出现买卖双方当事人无法到场的情况，越来越多的房地产交易通过公证处的委托公证来完成，在全国各地的公证机构，委托公证均能够占到非常大的比重。这一成绩是非常可喜的，说明公证机构的业务有着非常大的社会需求，但是深思下来，还是让人有很多担忧。第一，本身委托公证这种公证产品设计就非常简单，公证机构的主要职责是审查委托人身份的真实性，简单的产品就具有可替代性，会随着政策的出台而消亡，像目前新的《不動产登记暂行条例实施细则》出台后不动产登记部门大多都有了委托见证业务，在办理不动产登记时与委托公证书有着同等效力，而且都是免费进行服务的，目前公证机构与之相比优势只有一点，就是银行和其他部门暂不认可委托见证，只认可委托公证，但政策继续调整的话公证机构的业务必将受到巨大冲击；第二，委托公证逐渐沦为房地产交易中介的工具，在房地产交易购买房产的过程中房地产中介利用公证委托代客户办理具体的房屋登记和贷款手续并无不可，通过专业的服务节省了客户的时间，但是在出售房产过程中很多委托书存在中介机构向售房人和公证机构隐瞒自身身份的情况，很多中介机构假称自己为购房人，因种种原因无法办理过户，同意支付全款给房主，要求房主将房产委托自己将来择时过户，在这一过程中公证书仅仅成为了房屋中介进行房地产炒作的工具，中介机构利用这一工具达到了加价出售的目的，并规避了国家税收。因此目前办理的委托公证虽然促成了公证机构的表面繁荣，但是对于国家整体的房地产调控政策和公证机构社会价值体现都是不利的。

回顾公证产品的兴衰历程，我们可以看到房地产交易公证的发展衰于政策的变迁，兴于市场的需求，因此如何前瞻性的把握住真实的市场需求，提供符合社会房地产交易需求的公证产品，成为了房地产交易公证发展的重点和难点。

二、房地产交易过程中存在的市场需求和痛点

2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。在这一指导思想下，公证机构办理房地产交易公证也应该向着“用于自住需求”的公证方向发展。

市场中存在着许多用于自住的房地产交易需求，能够过户的房地产几乎不需要办理公证，因为过户就起到了交易终结，保障交易安全的目的，在这类交易中唯一的公证需求就是为了保障资金安全的提存公证需求和不能亲自办理过户的委托公证需求，而这些需求都有着能够替代公证的产品存在，如资金监管和委托见证。社会中真正对公证产生需求的反而是那种由于种种原因不能过户的房地产交易需求，因为通常此类不能过户的房屋价格较低且购房人确实有自住需求，因为不能过户买房人存在担心和困扰而产生了对公证的依赖和需求，买房人希望公证能为房地产交易提供保护。

现实中不能过户的原因主要有这几种情况：1.购房人因户籍、社保缴纳年限等政策原因暂不能办理过户；2.因房屋产权证办理时间较短为减少税费暂不选择过户；3.只签订预售合同并交房但尚未办理产权证的预售商品房；4.经济适用房未达到上市条件的；5.小产权房。现实需求的第4、5两条公证机构不应当办理，小产权房违反国家规划和土地利用政策自不必说，经济适用房虽然自购买起五年后可上市交易，但依据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，政府可优先回购，因此经济适用住房的购买方即便交付了全款，在五年后也未必能取得产权。现实需求的第3条成都地区的公证机构已经大量办理，他们创新性的开拓并实践了《房地产预约合同》公证，利用自己的法律知识创新和理解引导当事人签订、履行合同，实际判例中预约合同也多被法院判定合同有效，极大的保障购房方的利益和居住需求，取得了很好的社会效果。现实需求的第1、2条公证机构可以办理《房地产买卖合同》公证，但是在实践中公证机构往往对此类公证拒绝办理，一是公证人员普遍认为此类公证难以达到保障买房人利益的程度，担心房屋升值售房人违约，担心售房人因债务房产被查封无法过户，担心购房人因房产无法过户追究公证机构责任，二是因为此类公证各家情况不一，没有统一的定式合同标准，出于绩效考量原因公证人员更愿意办理简单的委托公证。但是从整个社会价值的考量来说，公证机构和公证人员应当加强审查拒绝办理中介机构收购房产的委托书，腾出更多的精力利用自己的法律专业素养和实践经验引导有着真实房地产买卖交易需求的双方正确的签订商品房买卖合同，减少售房人违约的可能性，保障买房人的住房需求。

三、创新性的《房地产买卖合同》公证产品

公证机构拒绝办理因各种原因暂不过户的房地产买卖合同公证并不能消灭这种交易需求，因利益考量此类交易仍会大量存在。因此公证机构应该勇敢的担负自己的社会责任，综合运用多种公证产品创新性的引导当事人正确的签订《房地产买卖合同》并办理公证，达到限制房地产炒作，满足购房人居住需求的目的，向社会展示公证机构预防纠纷的能力和促进社会和谐发展的正确价值取向。

（一）引导当事人在合同中详细订立违约条款

为了防止因房价上涨导致的售房人违约，公证人员可以引导当事人更为详细的订立违约条款，明确售房人一旦违约需要赔偿的损失包括购房人装修损失、资金占用损失等，减少售房人违约的可能性。

（二）引导当事人运用提存公证产品

如售房人没有必须收到全款的需求，可以在合同中约定将房屋尾款提存，待房产过户后由公证机构打入售房人预留账户，引导双方的正常履约。

（三）引导当事人运用委托公证产品

如购房人已支付全款，引导双方在合同中约定由售房人委托公证机构在过户条件成熟时配合买房人办理过户，节约售房人的时间成本同时保障购房人合法权益。

（四）引导当事人正确运用抵押登记工具

现实交易中购房人为防止售房人一房多卖或抵押借款，往往与售房人另行签订借款协议在不动产登记部门办理抵押登记，购房人为得到全款往往也同意，此种做法虽有利于保障购房人合法权益，但对售房人未尝不存在风险，一旦購房人居心不良，借款协议中的债权被认定有效，将会极大损害售房人利益。建议公证人员可以在合同中加以引导，明确双方自行签订的借款协议仅仅是为了保障购房人的资金安全，用于在不动产登记部门办理抵押登记，防止售房人另行处分房产，双方并不存在真实的借贷关系，售房人无偿还债务的义务。此种做法虽有阴阳合同的嫌疑，但笔者认为既然现实社会中存在这一需求，法律人就应当对其进行正确引导和调整，而且当事人的诉求并不存在以合法形式掩盖非法目的，而是单纯的为了保障正常的房屋交易和居住需求，公证机构更应该担负起应有的社会职责进行妥善的引导和调整。

参考文献：

[1]江晓亮.公证员入门.法律出版社.2007.

[2]昌雄飞.从《城市房地产管理法》第三十七条第六项谈及预约合同.中国公证.2016（10）.