企业价值评估中的不动产评估存在的问题与建议

刘中刚

摘要：当今社会，企业价值评估中的不动产评估仍然是一个全新的概念，无论是在理性的认识上，还是在日常的实践操作中，都存在各种各样的价值影响因素，这些都会对在企业价值评估中产生很大的影响，本文阐述了关于企业价值评估中的不动产存在的一些问题和好的建议，这会对企业价值评估有很大的帮助。

关键词：不动产评估；企业价值评估；价值影响因素

中图分类号：F231.5 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-00-01

企业的价值评估中的不动产评估的提出，要考虑两个方面的因素，一是不动产评估是企业评估中的一部分，要充分考虑企业价值评估对于不动产评估的约束；二是不动产是企业资产中的一个分支，这是区别于其他不动产评估的重要因素。但是，在对企业价值评估中的不动产评估时，会有好多的价值影响因素，下面对于这些存在的问题进行探讨并提出合理的建议。

一、企业价值评估中的不动产评估中的问题

1.对评估的价值属性认识不清

在对企业价值评估中的不动产进行评估时，可以对其评估采用不同的评估方法，无论根据何种目的进行评估，这些都是基于在公允价值上进行的，这种做法得到的评估值尽管正确，但是对于它的理解是错误的，都认为评估值是根据公允价值乘以一定的折扣率得到的，真正的评估理解是：如果评估对象是按照国家法律法规和规定的评估准则，遵守评估的原则，并且按照科学的方法进行相关的程序，这样做出的评估值都是准确无误的。

2.评估过程缺乏独立性

评估独立性包括两方面的含义：一资产评估机构在组织上具有独立性；二是评估机构和评估人员在工作过程中独立。资产评估机构在组织上的独立是在其进行工作过程中独立的基础，但是往往在有些房地产的评估中，由于其业务存在时间比较短，往往会发生和独立性有关的一些问题。如果在评估中，评估机构和会计师事务所都在同一个集团，就会使会计师在进行审计工作时，就有可能委托让集团内部的资产评估机构对其以公允价值计量的投资性房地产进行评估，由于资产评估机构缺乏独立性，就会导致投资性房地产在评估过程中可能偏离评估的基准。

3.评估方法存在局限性

企业最常用的评估方法是成本法，虽然成本法比较简单，但是也存在一定的缺陷，存在了一定的缺陷，不仅忽略了企业的管理，商誉等因素对于企业价值的影响，也忽略了企业未来的发展和成长机会对于企业价值的影响，如果只使用成本法对不动产进行评估，这样就会使评估的结果存在一些问题，这样就会造成企业的评估存在一定的局限性，使得企业不动产的评估进行的不顺利。

4.评估人员的素质有待提高

企业价值的不动产评估中的不动产评估要求对评估市场有一个很深的了解，了解新的推行的新政策，这都需要评估人员有更多的知识和经验在评估工作中运用，所以都会要求评估人员有更高的专业素质，这是保证不动产评估质量的基础，但是，现在好多的评估机构的人员素质都没有达到专业的水平，那么就需要去不断的提高他们的素质，使得企业价值评估中的不动产评估能够更好的进行。

二、解决企业价值评估中不动产评估存在问题的建议

1.建立健全的不动产评估的相关法律法规

健全和完善不动产评估的相关法律法规是保证评估行业顺利发展的有利保障，国外在不动产的评估中已经取得了很大的进步，所以要学会借鉴国外成熟的评估法律法规，对于那种弄虚作假等行为的评估方法要进行惩罚，让这些现象能够在以后的发展中尽量能够少的出现，从而促进企业不动产评估行业健康有序的发展，同时还要对不动产评估行业具体情况提出一些合理实际的规章制度，制定一些合理，有更好发展的办法，最后能够对不动产评估行业真正实现法制化，做到有更多的法律法规可以依据，这样对于企业价值评估中的不动产评估有更大的好处。

2.提高评估人员的自身素质

提升估评估人员的自身素质，能为评估过程的质量提供更加可靠的保证障。首先，应该要求更多的高等院校增加针对评估人员自身素质的专业，这样可以从最开始做起，可以最有效的提升人员的素质；其次，还要加强评估人员的继续教育的管理力度，对那种没有参加继续教育的人员要严肃查处，有效减少那种不良素质的产生。如果采用以上措施就会提升评估人员的自身素质，最后就会使得资产评估过程更加合理，准确。

3.改变评估不动产的核算方式

不动产的核算方式是根据对不动产的使用方式的不同，不同的使用方式也就有了不同的评估核算方式。如果对于某项不动产用于以后出手，那么其财务核算方式是采用存货；如果某项不动产是用于将来自身的使用，那么就采用固定资产的方式进行核算；但如果是自用但是还没有完工的某项不动产，那么其核算方式就采用建筑工程来进行。所以要根据不动产不同的使用方式采用不同的财务核算方式，这样将会对不动产的评估有很大的帮助，也会对于企业价值的评估中有更大的发展机会。

4.加强对企业中不动产评估的监督力度

在企业价值评估中的不动产评估中，要加强对评估环节的监督力度，只有做到了良好的监督，才能使得在资产评估中进行的更加顺利，减少了在评估过程中的出现的少算漏算的现象，使的评估的结果能够更加准确，更能保证在资产评估时的质量可靠，更加有利于企业价值中的不动产评估的发展，这对于企业在未来的发展过程中有很大的帮助。

三、结语

企业价值评估中的不动产评估中所出现的问题，总的来说是随着我国经济的环境所产生的，不动产的评估业务是最先起源于那些发达国家的，然而在我国运用时，难免就会出现好多的不适应的现象，但这些现象需要有一个好的办法去解决，就可以采用上述的建議去实施，做出相应的改变，同时还要不断的完善不动产的评估环节，这样对于提高不动产的评估系统有很大的益处，能够更加有效的保证了不动产在评估过程中的合理性，减少了在评估过程中出现的不良问题，这样就会更加促进企业价值中的不动产评估的发展，让不动产的评估系统能够更加适应国际化的发展趋势。

参考文献：

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