高层住宅小区火灾防控的物业管理

■ 黄永发

高层住宅小区火灾防控的物业管理

■ 黄永发

为维系高层住宅楼的正常运转，高层住宅楼必须配置大量的设备设施并24小时不间断地运行。大量的设施设备给业主们带来了方便、舒适的享受，但也潜伏着大量的火灾隐患，给高层住宅小区的管理增加了难度。

高层住宅楼存在的火灾隐患

（一）消防安全管理不到位

客观事实显示：在物业小区里，管理者一般侧重为业主、住户提供秩序维护、设备保养维修、保洁、绿化等常规化服务，而弱化了消防安全监管职能。高层建筑小区虽有物业管理，但小区物业管理单位存在着侥幸心理，对高层建筑消防安全失控漏管现象严重，消防系统损坏或不能正常工作没有及时进行维修，消防控制室不设人或无人值班，高层住宅楼内燃放烟花爆竹和任意堆放易燃可燃物等现象比比皆是。高层建筑内消防设施较多，日常监督管理不到位，容易出现消防安全问题。消防安全管理的缺失是物业管理过程的重大失误。一旦发生火灾，小区消防管理工作不到位，就意味着可能酿成重大事故，也许一把火就把物业管理企业给毁掉了。

（二）业主二次装修的违规行为

高层住宅小区二次装修阶段，因设备设施处于磨合与调整期，客观存在着安全与消防等方面的薄弱环节，存在着大量火灾隐患。二次装修期间，由于业主房屋用水、用电、用气或通讯均只有接入端口，物业内的用电设施等均处于临时阶段。再加上外来装修施工人员，来自五湖四海，大部分缺少安全防范意识，安全意识薄弱，大量使用临时用电，存在着随意性强，夜间临时用电使用不规范，乱拉接电源线路的现象随处可见，临时用电不规范所造成的电线短路或自燃等情况如若发生，极容易造成火险，发生火灾，客观上存在着一定的隐患。

（三）消防设施设备管理维护缺失

由于管理缺失，高层住宅小区消防安全检查时常常发现，高层住宅小区防火门损坏、不常闭，消防指示灯损坏或不亮，

消防报警系统瘫痪或工作异常，高层住宅内消防栓箱不见水带、水枪或消防水带严重破损，楼层里消防管理内没有水源，楼层里灭火器缺失或功能失效，地下消防泵不能运行，消防备用发电机不能正常工作等现象屡见不鲜。也存在着部分物业高层建筑里因更新改造消防设施设备资金来源困难，消防设施设备无法进行更新改造。

（四）业主擅自改变规划设计

出于个人私欲与无知，部分业主擅自改动原设计功能，把住宅房间变成办公用途，或将一定高度的空间分隔成两层，使喷淋、烟感报警系统遭到破坏。少数业主将室内与公共走道隔墙凿通，在走道上加盖隔层，将公共走道上方空间占为己用。个别业主还想方设法占用楼梯间部分空间、凿穿消防电梯前室隔墙采光、封堵疏散通道和安全出口。擅自改变原有规划设计，对消防安全破坏很大，一旦发生火灾，后果不堪设想。

（五）消防通道被违法占用或阻塞消防通道

由于消防安全意识淡薄，业主占用、阻塞小区消防通道现象时常发生。一些小区道路本来就窄，再加上不少私家车随意停在道路上，骑车、行人通行经过都不太方便，有些小区为了阻挡汽车进入，更是在小区门口设置了石柱子、石墩子等。消防车通道不畅通，违章建筑、私家车随意停放和私设地桩等原因占据或阻碍小区内的消防车通道，此外，不少小区的部分顶楼业主、住户将通往天台的出口锁死，或将天台占为已有，进行违章搭盖，并给天台的避雷带造成了破损性的损害。殊不知发生火灾后，天台就是楼上住户的逃生通道，作为消防疏散的场所，是物业小区楼幢火灾事故发生时可以避难逃生的最后安全岛，关系着业主的生命安全。如此行为，无异于谋杀其他业主。

高层住宅火灾防控应对策略

（一）重视消防法律法规和防火规章制度贯彻落实，强调小区安全责任人的管理责任

认真贯彻落实消防法律法规，根据《消防法》及其实施细则、《治安处罚法》、国家有关消防法律法规及地方消防法规的精神，物业管理单位要结合具体情况制定防火公约、安全检查制度、安全操作规程、值班巡逻制度、用火用电管理制度等，在源头上确保小区的消防安全。在小区的防火工作中，要做到有法可依，违法必究。在小区防火安全工作中，物业管理单位要贯彻“谁主管，谁负责”的原则，制定防火安全责任制，实行目标管理，把防火工作纳入企业的经营管理中，与企业和职工的政治荣誉、经济利益挂钩，把防火责任制层层分解、落实到每位员工，调动员工的防火积极性，做到自我控制、全员管理，提高单位的消防防范能力。要严肃认真，从实际出发，既要保证安全，又要有利于服务和经营。对违反防火安全制度的当事人和责任者，应当根据有关规定，视情节轻重予以处理。

（二）重视消防安全宣传工作

消防安全工作历来是物业小区安全工作的重点。为加强小区安全防控宣传，增强业主的消防安全防范意识，还应以季度为单位，把有关火灾形势、防火知识等涉及到消防安全的注意事项以温馨提示的形式印发给小区业主、住户。

（三）加强消防设施设备的维修养护管理

制定消防设施设备维修管理计划，通过日常保养、定期检查和计划修理。全方位地做好消防设施设备的维修养护工作，日常保养是一种养护性质的工作，其目的在于及时处理在运转使用过程中由于技术状态的发展变化而引起的大量常见问题，随时改善设备的使用条件与状况，保证设备正常运行，延长设备使用寿命。设备日常维护保养的主要内容是设备的清洁、润滑、坚固、调整、防腐、安全等工作。同时对于不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件等不同，分类、分片采取不同的保养措施，如对水箱之类的设备一般要在规定期限内清洗，以防出现水质腐臭、阻塞等现象。日常检查即每日检查和交接班检查，主要由操作人员实施。此外还必须进行定期检查。定期检查是同设备修理相结合，按计划日程表由专业检修人员实施的检查。

（四）因地制宜采取措施，立足于保障消防通道的有效畅通

针对小区内停车占用消防通道等问题，采取张贴提示性消防标志、划定区域停放车辆和拆除部分绿化重新扩容建设车道等措施。同时，消防部门还应不定期会同派出所拆除或搬移阻碍消防通道的物体，协助物业划定车位，确保车辆不占用消防车道，不影响消防灭火救援行动，从制度和源头上消除隐患的形成。

在一些高层建筑小区采取禁止设立阻拦物、封锁安全门等方法，严禁私家车在消防登高场地停靠，管理好消防作业现场，严格规定留出足够的消防施救空间与场地，确保业主、住户有一个安全的居住环境。

（五）强调消防安全检查的重要性

消防安全工作检查、督导是一种有效的管理方法与监督手段，通过检查，及时发现小区物业服务单位工作中存在的缺点与不足，发现小区中存在的不安全因素，敦促物业服务单位及时整改。通过有效整改，消除存在于物业小区的安全隐患，减少发生危及小区业主人生与物质财产安全的因素，通过开展防火检查，消除火灾隐患。

物业小区的防火检查要有针对性，采用的方法要因地制宜、因时制宜，采取平时检查与季节检查相结合、普遍检查与重点检查相结合、小区自查与企业抽查相结合等，检查的内容要根据不同的物业小区和季节有所侧重。例如冬季风多，气候寒冷干燥，用火用电增多，要突出抓火源、电源管理的检查。

（作者单位：福建省远宏物业管理有限公司）