“营改增”对房地产项目的影响研究

朱志慧

摘要：“营改增”的实施有效地改善了过去中存在的重复缴税等问题，同时也降低了各行业企业的纳税成本，降低了企业的税负。但在实际过程中，由于业不能有效适应变化，导致“营改增”政策预期目的未实现。本文首先对“营改增”进行了概述，其次就“营改增”以后房地产企业税负、项目开发成本以及会计核算三个方面的变化进行了研究，最后就全文作出总结。

关键词：营改增；房地产项目；影响；研究

随着我国经济的不断发展和市场经济体制改革的不断深化，税收制度的改革已成为必然趋势。“营改增”政策正是基于这个背景推行。目前，“营改增”政策的推行进行取得了较为明显的成效。但在实际实施过程中，对我国很多行业都带来了大大小小的影响。本文就“营改增”对房地产项目的影响，提出了几点自己的看法以供他人参考：

1“营改增”概述

“营改增”顾名思义，指的是过去征收的营业税改为征收增值税，制度的改革很大程度上改变了我国各行业的税收现状。在过去缴纳营业税时，普遍存在重复纳税的环节，加大了企业的纳税成本，增加了企业的资金压力，抑制了我国企业的发展。而改为增值税以后，可以得到有效的改善，企业只需要从上游商家获取到所需要的增值税专用发票，就可以抵扣掉进项税额，避免了重复纳税的环节，降低企业的纳税负担，释放了企业的资金，加快了其余的发展。自“营改增”政策在试点行业、企业逐渐实施之后，起到了不错的效果，不断向全国范围内推进。在这样的背景下，我国房地产企业也逐渐融入到营改增的政策环境中。

目前，我国房地产企业由于不能有效地适应营改增政策，导致实际上还增加了房地产企业的纳税成本。有些房地产企业没有适应新环境下的纳税筹划需求，没有及时索要增值税专用发票，导致部分进项税额无法抵扣，从而加大了房地产企业的纳税成本。同时由于缺乏对政策的认知，导致未能有效利用起减税、避税的政策。要改善这些问题，还需要房地产企业不断加强对营改增政策的认知，做好纳税筹划工作，加强发票管理，从而有效降低纳税成本。在今后房地产企业必然会适应当前税收政策环境，不断提高自身的纳税筹划水平。

在“营改增”背景下，我国房地产企业面临着一定的挑战。营改增虽然是税收制度的改革，但也对房地产项目带来了一定程度上的影响。营改增前后，房地产企业的财务报表发生了明显的变化，同时项目的开发成本加大，而如果房地产企业没有应对好这些变化，就可能造成很大的风险。

2“营改增”后房地产企业税负的变化

“营改增”以后，还对房地产企业税负带来一定影响。在过去的税收制度下，我国房地产企业主要缴纳营业税，营业税的缴税数额是根据营业额计算得出。而增值税的缴纳与房地产企业项目的营业额没有关系，具体缴纳税额是通过房地产项目的增值额计算得出。这种制度下，房地产项目需要通过获取增值税专用发票抵扣进项税额，从而避免重复纳税的环节。由此可见，“营改增”实施的目的在于减少房地产企业的税负。但在实际实施过程中，并没有得到有效的实现，在营改增以后，房地产企业的税负明显有所提升，具体表现为以下方面：目前，我国房地产企业已经逐渐向缴纳增值税转变，但在整条房地产项目产业链上，依旧存在一些缴纳营业税的环节。如房地产项目需要购置大量的原材料，而在进行原材料供应商选择时，没有考虑到原材料供应商的资质。一些房地产项目在购置原材料时，只考虑到原材料质量是否达标以及价格是否便宜，而忽略了供应商是否能够出具增值税专用发票。而如果房地产企业没有获取到这部分的增值税专用发票时，就无法抵扣掉该部分的进项税额，从而使房地产企业的税负加重。同时，房地产项目建设中，人工劳务费用也占了总成本的较大比重，而这部分成本很难获取到增值税专用发票，无疑也加大了房地产项目的税负。除了供应商选择和劳务费用等方面的原因以外，还有一些房地产项目在开展过程中，没有发票管理的意识，同时缺乏科学的纳税筹划工作，没有科学合理的选择税率，没有找到政策中对自身有利的条款，从而无法发挥“营改增”政策降低税负的作用，甚至还使自身税负变大。

要改善上述问题，还需要国家政府方面进行宏观调控。一方面，对目前房地产行业的增值税税率进行统一明确，制定科学合理的增值税税率，从而减轻房地产项目的税负。另一方面，在推进营改增政策的同时，政府应该对房地产企业进行有效的指导，加大政策的宣传力度，提高房地产企业对于营改增政策的认识，加强对政策的了解，做好扶持工作，加强调控工作，从而避免新政策不适应期存在的风险，稳定我国房地产行业发展。

3“营改增”对房地产项目开发成本的影响

目前，营改增政策实施以后，还对房地产项目的开发成本带来较为明显的影响。具体体现在以下几个方面：一是原材料购置方面存在的问题加大了项目的开发成本。根据上文所述，房地产项目开发过程中，购置原材料时没有考虑到供应商的资质。而具体的变化是，很多房地产企业购买材料时，往往会选择一些个体工商户，而不去一些大型的厂家。而这些个体工商户是无法开具增值税专用发票。同时，目前房地产行业原材料方面的增值税和房地产项目开发的增值税存在一定差异，原材料增值税方面的税率要小于项目开发增值税税率，而这种差异也会增加房地产项目的开发成本。二是很多房地产项目开发时，选用的人力往往是农村劳动力，而这种农村劳动力也不能开具增值税专用发票。再加上人工劳务成本本身就占据很大的比重，该方面进项税无法抵扣会加大该方面的纳税成本。

要改善以上问题，积极发挥“营改增”政策的优势，就需要房地产企业在开展房地产项目的过程中，不断提高纳税筹划工作的质量和效率。首先，做好供应商选择工作，挑选能够出具增值税专用发票的供应商，如果不能出具增值税专用发票，则可以最大程度地争取降低原材料的购买成本。同时，还需要积极和正规的人工劳务企业进行合作，从而获取到人工劳务增值税方面的专用发票，抵扣掉这部分的进项税额，做好纳税筹划工作，针对自身情况合理选择税率，积极运用优惠政策，从而减轻企业税负。

4“营改增”对房地产会计核算的影响

“营改增”对房地产项目会计核算的影响具体体现在以下三个方面：一是对资产负债表的影响。房地产企业缴纳增值税之后，存活账务余额明显呈现减少的趋势。二是对利润表的影响。在营改增理想状态下，房地产企业的税负是减轻的，同时所缴纳的税额也下降很多，避免了重复纳税的环节，就有效地降低了房地产项目的开发成本，提高了房地产项目的实际效益。三是对现金流量表的影响。房地产项目开发过程中，如果及时并完整地获取到增值税专用发票，就可以抵消掉全部的进项税额，那么对于房地产项目，可以降低很大的现金流出，避免了过去中需要使用很多现金进行缴税的现状。同时，根据上文所述，理想的营改增环境下，房地产项目开发成本会有效降低，而成本降低自然也带动现金流量的减少。总之，上述三点变化，都需要房地产企业财务人员不断的适应，做好财务工作，从而提高财务管理水平，制定出完整、真实可靠的财务报表，为房地产项目决策提供良好的依据。

5总结

“营改增”对我国房地产行业带来了十分巨大的影响，具体影响实际的房地产項目中，会出现由于房地产企业对于“营改增”政策的不适应导致项目开发成本加大的现状，同时也加重了企业的税负，要改善这些问题，还需要房地产企业不断加强对“营改增”政策的了解，积极开展培训工作，不断提高财务人员以及纳税筹划人员的专业素质，从而快速适应当前环境，从而发挥出“营改增”政策的优势。