“营改增”对房地产经济的影响分析

黄敏

摘 要：随着中国税制改革的进一步推进，“营改增”应运而生，并在社会经济生活领域中发挥着重要的作用。房地产经济是带动中国经济发展的主导经济，由于“营改增”税制的运行时间比较短，使得房地产企业在发展的进程中在应对“营改增”方面依然存在诸多的问题。基于此，针对“营改增”对房地产经济的影响进行研究，以期为促进房地产经济安全稳定发展提供参考。

关键词：房地产经济；“营改增”；影响

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）13-0065-02

引言

中国新一轮的税制改革已经运行了四年的时间，“营改增”对中国各个领域的影响备受瞩目。中国的房地产业是带动市场经济快速运行的主导产业，对促进国民经济发展意义重大。中国在税制改革中启动“营改增”，是对税制的完善，不仅可以避免重复征税，而且还降低了税负，加快了房地产业的运行速度[1]。但是，由于“营改增”运行时间短，针对具体的税制改革内容，房地产业对此存在着不适应性，导致各种问题存在。针对房地产经济发展中“营改增”的影响进行研究，对促进房地产经济安全稳定发展具有参考价值。

一、房地产企业实行“营改增”的意义

在中国的税制改革中，“营改增”是重要的内容，将原有的营业税改为增值税，使税制进一步完善，不仅避免了营业税所存在的重复征税问题，而且还使增值税抵扣链条各个环节衔接更为紧密，运行更为顺畅。房地产企业被纳入到“营改增”范畴，随着企业税负的降低，促使企业拥有更为广阔的发展空间。

中国于2012 年实施“营改增”，成效显著，对企业的结构调整和转型升级都起到了一定的促进作用，而且随着企业成本的降低，经济效益有所提高。房地产企业作为“营改增”的试点行业，由于实行“营改增”之后，就需要对面对税率调整的问题，房地产企业要从中获得利好，就要制定相关的制度。

增值税属于是流转税范畴，是流通领域中的商品经过销售获得增值，以增值额作为税收征收的对象。现在世界上很多国家都已经推行了增值税，使商品在流转的过程中所存在的重复征税得以避免，税制改革的效果是非常显著的。营业税也属于是流转税范畴，是以商品劳务的收入总额作为税收征收的对象，随着商品在市场上流通，就必然会存在重复征税的现象[2]。也正是因为如此，房地产企业的税负重，特别是房地产企业的产业链不仅链条长，而且涉及的领域众多，诸如，交通运输业、金融业、建筑业、策划设计业、市场营销、咨询服务业以及物业管理等等。实施“营改增”，就是将增值税的抵扣链条打通，避免存在重复征税的问题，包括房地产企业以及相关企业都会从中受益。

二、“营改增”对房地产企业所造成的影响

（一）“营改增”对房地产企业资金运行的影响

房地产企业在营业税运行期间，所购进的资产和资产的出售都不会存在进项抵扣的问题。营业税改为增值税之后，房地产企业在购进资产的时候都需要开增值税发票，这就使房地产企业购进资产的资金在账面上减少，期末余额也必然会降低。短期来看，企业的资金运行会受到影响，财务风险有所增加。长期来看，房地产企业的流动资产和负债都会有所增加，有助于企业规模化发展。

（二）“营改增”对房地产企业现金流量的影响

营业税改为增值税之后，房地产企业现金流量发生了变化。主要体现为以下几个方面。

其一，“营改增”使房地产企业的投资策略受到影响。“营改增”后，进项抵扣额的存在，导致房地产企业的资金流动量减少，企业就会购进技术更为先进的设备以提高开发科研项目的水平，对企业自身的发展起到了促进作用。

其二，“营改增”使房地产企业的筹资策略受到影响。“营改增”环境中，房地产行业市场竞争更为激烈，企业的融资渠道和范围进一步扩宽，资金流动量增加，而且运行更为灵活。

其三，“营改增”使房地产企业的现金运行受到影响。房地产企业在资金给付的过程中，延期付款的现象是较为常见的。在“营改增”环境下，开具增值税发票就不能够及时获得[3]。进项税额的抵扣也不会及时，导致房地产企业的现金支出量就会增加。房地产企业处于运行状态，就会因此导致现金运行存在问题。另外，房地产企业往往采用预售的销售模式，税款都是预缴纳的。当房地产项目完成后，確定了所获得的收取，才能够获得进项税额。这就意味着，增值税销项是在进项税额抵扣之前缴纳的，这就使得房地产企业所支出的现金量增加。

（三）“营改增”对房地产企业的成本以及税负的影响

房地产企业在“营改增”环境中，企业的项目投入成本以及税负都会受到影响。

其一，房地产开发项目中，需要购进多种原材料，而是购进数量是非常大的。为了降低材料购进成本，一些零散的原材料为低价购进，所以，并不会获得增值税发票，相关的进项税额也不会扣除，使房地产企业的税负并没有降低[4]。

其二，实施“营改增”之后，房地产企业没有及时地制定应对措施，就会导致负担增加。比如，按照“营改增”有关制度，房地产企业的税率是11%，但是市场营销的过程中还会涉及到广告宣传费以及原材料费，所能够开具的进项税发票分别为广告宣传费3%的税率和原材料费6%的税率。这就导致进项税额低于销项税额，使得税收制度的公平性不足。

其三，实施“营改增”之后，处于过渡期的房地产企业运行成本会有所增加。房地产行业被纳入到“营改增”范畴之后，就需要面临各种新的业务。这就需要启动新的培训计划，包括财务管理系统都要根据工作需要更新[5]，这些都需要房地产企业投入资金。这就意味着，在实施“营改增”的过渡期，房地产企业的运行成本就会有所增加。

三、“营改增”之后房地产企业的主要应对策略

（一）房地产企业要加大财务管理力度

“营改增”之后，房地产企业的各项财务管理工作都会不同程度地受到影响。包括财务预算管理、财务核算以及发票管理等等，都需要进行调整，这就需要房地产企业对财务管理工作给予高度重视。

“营改增”后，房地产企业要加大财务管理力度，其中发票管理工作是极为重要的内容。企业发票关乎到进项税额抵扣的问题，因此，需要企业的财务管理工作都要按照国家规定的税收统筹工作内容展开。房地产企业要尽量以大型的企业作为合作商，这些企业的运作规范，而且能够及时获得增值税发票，使企业税负降低[6]。另外，房地产企业做好财务管理工作，还要对财务报表中的科目加以完善，详细区分账务处理过程中的各项流程，在科目计算上采用新的政策规定。房地产企业运行中会存在预售或者延期付款的问题，对于交易与现金流动不同步的现象，就需要在账目上明确批注，标明适用税率、需要还款的数量和日期，防止处理不当产生矛盾纠纷。

（二）房地产企业要确保纳税筹划科学合理

对于现行的税收制度，房地产企业要详细分析，对税收内容充分掌握，以确保纳税筹划科学合理。房地产企业还要与税务部门之间建立沟通渠道，针对税收问题密切交流，确保企业的运行中能够对国家政策及时了解，以从政策指导思想的角度出发调整业务结构和发展方向，可以在一定程度上规避风险。

房地产企业为了在“营改增”环境下更好地运作，还需要做好工作人员的培训工作，可以避免由于操作不当给企业带来经济损失。通常新的政策出台，国家都会相应地给企业提供优惠政策。针对于纳税方面，国家所提供的优惠政策涵盖两个方面的内容，即产业优惠和地域优惠[7]。房地产企业在进行项目开发的时候，就要考虑到优惠政策，从社会的角度、经济的角度以及产业结构整治的角度对优惠政策进行分析，将科学合理的纳税筹划制定出来，以通过合法节约纳税，提高经济效益。

（三）房地产企业要改善运营模式以提高风险抵抗力

“营改增”环境下，房地产企业运行中会由于诸多不确定因素的影响导致经营管理风险。这就需要企业对自身的运营模式不断完善，扩展资金运行空间，提高资金使用效率。新的房地产行业竞争环境下，企业要提高竞争力，就要提高产品质量，为客户提供满意的服务，由此提高企业在行业中的信誉度和知名度，有利于房地产企业可持续发展。

結语

综上所述，在中国的税务改革中，“营改增”是重要的改革内容，对房地产企业的影响是深远的。“营改增”在国外很多国家都已经实施，成绩显著。中国启动“营改增”虽然时间较短，但是，由于避免了重复征税，降低了企业的成本，使企业的运行速度更快，而且有更多的周转资金，可以获得更高的经济效益。房地产业作为中国市场经济发展的“领头羊”，虽然在“营改增”环境下获得利好，但是由于对应“营改增”的措施尚不完善，导致房地产经济受到影响。针对相关问题进行分析，对促进房地产企业健康稳定地发展具有积极意义。

参考文献：

[1] 覃丽华.“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].财会学习，2015，（8）：101-102.

[2] 刘新娜.营业税改征增值税对企业的财务影响研究[D].济南：齐鲁工业大学，2015.

[3] 潘利国.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].财税审计，2016，（19）：107-108.

[4] 孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015，（31）：47-49.

[5] 张印.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].税务筹划，2016，（2）：278-280.

[6] 毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，（11）：33.

[7] 张印.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].财经界：学术版，2016，（3）：68-69.

[责任编辑 陈丽敏]