地区GDP对房地产价格的营销影响分析

李纪琛

【摘要】本文旨在根据我国18个省市2015年一季度的房价、人均GDP的数据，分析人均GDP对我国房地产价格的影响。文章选取了GDP这个解释变量建立了理论模型。在收集相关数据的基础上，应用计量经济学所学知识，采用EViews软件进行回归分析，对影响我国房地产价格的因素进行检验，最后对得的结果进行营销上的分析，并提出一些相关的政策建议。

【关键词】人均GDP 房地产 价格

一、理论分析

影响房价的因素有：地区人均 GDP。商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关在经济学中。常用 GDP 来衡量该国或地区的经济发展综合水平通用的指标。

二、模型的设定

以房地产价格Y为被解释变量，以人均GDP分别作为被解释变量X1，由以上散点图可以看出，解释变量与被解释变量间大体呈线性关系，故模型：Y=β0+β1X1+U。

三、数据收集

从各省市的统计局和房价网站中选取了18个省市2015年一季度的房价和人均GDP数据。

四、参数估计

用Eviews6.0，用OLS方法进行回归，回归分析如下：

1.GDP的系数是正数，表明GDP对房价的影响是正向的；2.GDP的t值为9.088，给定α=0.1，自由度为17时，t的临界值为1.33，t>1.33，表明GDP在10%的水平上对房价有显著影响；3.拟合优度检验中，R2=0.838，表明人均GDP对房价的解释能力为83.8%；4.GDP的系数为0.267，表明人均GDP每增加一个单位，房地产价格上涨0.267个单位。

五、相关系数

六、异方差检验

由散点图初步分析，随着GDP的逐步增大，方差也在变化，所以可能存在异方差。（2T统计量只有在同方差条件下才能进行显著性检验，即包含有随机误差项的共同方差。如果存在异方差，T检验则失去意义。H0：不存在异方差，H1：存在异方差F统计量的p值约为0.08，0.08<0.1，所以在10%的水平上拒绝原假设，即存在异方差。

七、存在的问题

该模型考虑因素不全面，影响因素单一，对房地产价格的影响不能较好的进行分析；样本量太小，只有18，可能会对结果的估计造成一定偏差。

八、经济意义检验及营销分析

由上述模型可以看出，人均GDP与房价Y呈正相关，与前文理论分析中的预期相符，故该模型在经济意义上也是成立的。这表明房价与其所在地区的人均GDP，即该地区的经济发展水平有着密切的因果关系。一地的经济发展水平是支撑其房价的基础。大体上，地区人均GDP每增加1元，该地区平均房价就上升0.267元/平米。

九、改善房价现状营销相关建议

政府根據经济社会发展不同阶段的目标和居民收入水平，对不同收入群体采取不同的住房政策，切实调整住房供应结构，建造中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护楼市的稳定；对于中等收入家庭，则需要扩大经济适用房建设来解决。

参考文献：

[1]王海滋，崔恩泽.人均可支配收入和人均GDP与房价关系[J].山东建筑大学学报，2013.