继续炒房既无趣又无益

继续炒房既无趣又无益

钟伟本刊副主编、北京师范大学金融系教授

随着抑制楼市泡沫的政策组合拳的不断推出，房地产调控的长效机制正在有序形成，政策环境已使得炒房者不再有可乘之机。

从1998年至今，经过20年的波折和疑惧，国人逐渐建立起房价永远上涨的信念，甚至每有大政方针出台，都会从有没有炒房机会的角度来解读。众人皆知美之为美，斯恶矣！而笔者认为，随着未来抑制楼市泡沫的组合拳的不断推出，炒房盛宴大致结束，继续炒房的思维既无趣且无益。

其一，中国的绝对房价水平已经不低。在中国和美国之间做比较，可以发现，不仅中国的总体房价已高于美国，即便拿纽约和北京相比，除了少部分顶级豪宅外，北京的总体房价也已贵过纽约。尽管中国存在储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素，但房价贵已是不争的事实。

其二，中国的相对房价已经很高。当前，中国70个大中城市的房价/收入比高于50倍，商品房租金收益率低于2%。以京沪为例，300万元一套的住宅已十分罕见，假定其每年涨5%，涨幅便是15万元，已远远超出京沪中等以上收入的白领薪酬。

其三，从中国房地产的发展阶段看，暴风骤雨的20年已经终结，未来的发展态势可能是稳中趋缓。这是因为，尽管中国城市化率仍然不高，仍有7亿农民，但涉及三农的政策基调难以发生剧变；加之保障房建设的巨大力度，将使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。

其四，尽管中国房地产市场局部呈现泡沫化，但总体金融风险基本可控。有舆论认为，中国房地产市场市值相当于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大的泡沫。这种说法过于夸张，且缺乏支撑。中国房地产市场经历了风云激荡的20年，商品房累计销售金额约在65万亿元，其中绝大部分为2010年之后所销售。整体上，中国房地产市场市值可能在120万亿—150万亿元。另据国家统计局的数据，2015年年底，中国城镇居民人均财富约14.5万元，其中不动产占比约65%。截至2016年年底，中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿元。从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率等指标来看，截至目前，中国房地产的总体金融风险基本可控。中国的金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。

其五，中国房地产市场巨大的库存不是短期形成的，也绝非能够迅速消化。此轮的房地产市场回暖，大约始于2015年9月份，并在2016年全年维持了高热度。因此，库存去化只刚刚经历了5个季度，去化面积约2.5亿—3亿平方米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积等指标来看，中国房地产市场的库存去化问题只是略有缓解，并未出现根本逆转。

其六，中国房地产市场的负面冲击正日益引发重视。楼市的发展有诸多好处，例如改变城市面貌、改善居民居住条件、激励土地财政、带动上下游相关产业、为基础设施和园区建设充实财力等。不过，其也具有负面影响。一是弱化了认真做好实体经济的吸引力，二是恶化了居民收入分配。热衷炒房或使得社会财富过度集中，造成很大的负面影响。

其七，中国强化对房地产市场调控的趋势不可逆转。短期看，限购限贷等行政手段和市场手段将平行使用；中期看，增加土地和住宅供应，打击市场涨价预期不会手软；长期看，建立并完善全国不动产统一登记平台、完善个人所得税和试行房地产税也是必然选项。房地产调控的长效机制正在有序形成，政策环境将使炒房者不再有可乘之机。

其八，中国房地产市场的相关金融环境中，有几个要点值得关注。一是次贷危机后异常宽松的货币政策环境正在明显转向。随着美联储的加息和缩表，其他国家的央行也将被迫收紧流动性。中国央行也不例外，流动性可能稳中趋紧，利率也将趋于上升。二是金融要稳要活，金融监管强化和金融风险宣泄会并行，房地产去杠杆、去库存仍将延续。三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升，有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。

整体上，中国的房地产爆发增长期可能已逐渐远去，曾经被奉为神话的炒房暴富术可能也将明显退潮。以上因素决定，继续炒房的惯性思维不仅无趣，而且无益又危险。