供给侧结构性改革背景下的房地产开发企业核心竞争力的培育

卞瑜俊

摘要：分析供给侧结构性改革背景下房地产业供给侧的结构性矛盾，结合房地产开发企业核心竞争力与供给侧结构性改革的内在联系，房地产开发企业必须构建核心竞争力来获取竞争优势，保持持续的竞争力。最后对房地产开发企业如何在供给侧结构性改革背景下构建核心竞争力提出建议。

Abstract： This paper analyzes the structural contradictions of the supply side of the real estate industry under the background of the structural reform of the supply side. Combined with the internal relations between the core competitiveness of the real estate development enterprises and the structural reform of the supply side， the real estate development enterprises must build the core competitiveness to gain the competitive advantage and keep continuous competitiveness. Finally， the author puts forward some suggestions for real estate enterprises to construct the core competitiveness in the background of the structural reform of the supply side.

关键词：供给侧结构性改革；房地产开发企业；核心竞争力

Key words： supply side structural reform；real estate development enterprise；core competitiveness

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）16-0070-03

1 房地产业供给侧结构性矛盾分析

供给的结构性调整是供给侧结构性改革的关键，也就是通过供给结构创新来引导需求结构的调整、升级。当前我國经济已经进入新常态，面临一系列新的矛盾和问题，房地产业作为我国经济重要的组成部分，其发展也不可避免的面临着一系列的结构性失衡的问题。而房地产开发企业作为房地产业主要的供给主体，必须通过构建自身核心竞争力来保证自身在供给侧结构性矛盾中保持竞争优势，具备持续的竞争力，以此来获取利润，实现发展。

1.1 供需错配

供给过剩。根据国家统计局数据显示，2011年以来我国商品房待售面积在逐年增加，如表1所示。

根据以上数据绘制2011年至2016年商品房待售面积的雷达图（如图1），可以发现在6年的时间里商品房的供需偏离现象越来越严重，距离供给平衡中心点也越来越远。这种高库存的现象无疑给房地产开发企业的生存发展带来很大的压力，房地产开发企业必须寻求方法。

有效供给不足。在我国快速的城镇化进程中，严重的房地产投机现象使得房地产产品已经脱离其基本的居住属性，投资者、投机人将房地产产品作为股票进行炒作，以实现其增值抛售、赚取溢价的目的。如此一来，地方政府运作土地出让、房地产开发企业运作项目开发、消费者炒房等等行为共同导致投资投机下房地产产品品质被忽视，只会关注产品是否增值。在这种情况下，许多城市特别是三四线城市“鬼城”现象频出，医疗、教育、交通、娱乐休闲等配套设施落后，产品品质差。另外，很多房地产开发企业仍旧停留在提供容身之所的低端供给思维，忽视了随着我国经济发展，人们消费升级并不断追求高品位的生活方式。成品住房、绿色建筑、装配式建筑等符合建筑产业现代化的建筑的有效供给不足使得产品品质不高，难以满足消费者日益增长的消费需求。

1.2 城市分化严重

当前房地产市场出现严重分化的情况下，一二线城市土地市场火热，据中国指数研究院统计，其土地出让金为21639亿元，土地溢价率分别为45%与51%，其中苏州、南京、合肥、上海等城市高价地现象尤为频出。反观三四城市，土地出让金仅为7408亿元，土地溢价率也只有26%。一二线城市良好的就业环境、完善的配套设施与丰富的公共服务资源使其具备较强的人口吸附能力，外来的三四线城市及农村乡镇就业者被限购政策所阻碍，无法进行购房，加上当地居民大肆炒房从而抬高房价，使得房价收入比提高，这样房地产市场便边缘化了一二线城市中的中低收入者与外来人口，合理的刚性需求与改善性需求被限制。一线城市2016年房价累计上涨高达23.50%。二线代表城市房价累计涨幅达13.93%，苏州、南京等强二线城市在相对宽松的市场环境下，需求量大量释放，而库存明显不足，加之地王频出，房价明显上涨。而三四线城市受限于高库存，房价维持平稳。从成交规模看，一二线城市月均成交面积分别约为85万平方米和96万平方米，远远高于三线城市的45万平方米。

1.3 房地产行业传统发展模式受阻

过去房地产行业长期粗放的增长模式已触及“天花板”，根据《中国统计年鉴2016》显示，房地产开发企业的营业利润自1992年以来在2013年达到最高，为9562.67亿元，但是2014年、2015年营业利润仅为6143.13亿元、6165.54亿元，降低的营业利润使得过去直接跑马圈地式的发展的空间受限，给企业带来了生存与发展的压力，对企业提出了新的要求，必须寻找的新的发展方式与利润增长点。另外，据中国指数研究院统计，2016年房地产开发企业销售额中，恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房地产开发企业市场份额已接近10%，加速提升的行业集中度使得企业充满危机，尤其是中小企业。但是当前房地产开发企业在服务运营、开发模式、营销等方面都有很大的相似性，不具备自己的特色，如何打破行业集中度，在愈加激烈的市场竞争中巩固行业地位、谋求生存发展成为房地产开发企业必须要思考的问题。

人们收入水平不断提高，《中国统计年鉴2016》数据显示，2015年全国人均可支配收入分别为21966.2元，同比增长率为8.9%。收入的提高使其对住房有了更高层次的需求，這就迫使房地产开发企业由“规模化”向“专业化”转变，“质”的提高与优化已经重于简单的“量”的增长。

1.4 房地产结构性风险加剧

在以实体经济发展带动房地产业发展的经济增长逻辑向直接投资房地产促进经济增长的逻辑转变过程中，房地产业的发展深受影响：第一，货币总量一定，房地产业投资的增加导致实体经济投资下降。全球经济危机的发生更是加剧了这种现象的发生，大量企业转型房地产导致社会投资实体经济的能力越来越弱，而且企业较弱的创新能力导致水泥、钢铁等房地产相关产业产能过剩。第二，房价上升，地方政府过度依赖土地财政，导致造成运动大量掀起，经济发展与房地产投资脱节，库存持续增加，尤其是三四线城市的库存更为严重。第三，一二线城市房价高涨引发一系列社会问题，居民难以承受高房价带来的压力，可支付能力差；外来人口形成的新市民住房问题影响城镇化进程；社会贫富差距因为以资产性财富为杠杆而加剧。以上种种问题使得粗放式发展的房地产业结构性问题日益凸显。

2 供给侧结构性改革与房地产开发企业核心竞争力相关性分析

2.1 供给侧结构性改革的内涵

关于供给侧结构性改革的内涵各方看法都不同。冯志峰（2016）认为所谓“供给侧结构性改革”，就是以供给侧为改革突破口，在制度、机制和技术三个层面推进结构性改革：在制度层面，构建跨越“中等收入陷阱”必须的现代金融、产业、财税等制度体系，放松各种管制，打破行业垄断，释放民间资本的活力；在机制层面，通过教育制度改革，实现人力资本的跨越，提升社保水平和改革收入分配，实现共享发展；在技术层面，通过营造激励创新的生态，实现创新驱动[1]。裴洁（2016）认为供给侧结构性改革主要是指从生产领域出发，采取深化改革、鼓励创新、减免税费等措施，促进对包括土地、劳动力、资本和技术等在内的要素优化配置，调整产业结构，推动企业的优化升级，从而实现经济的新增长[2]。2015年12月，中央经济工作会议全面阐述了供给侧改革：在新常态的大逻辑下，以创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念为指导加大结构性改革力度，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高全要素生产率。2016年的中央经济工作会议对供给侧结构性改革做了新的阐述：改革的最终目的是满足需求，主攻方向是提高供给质量，根本途径是深化改革。

结合以上观点，本文将“供给侧结构性改革”拆分为“供给侧”、“结构性”、“改革”几个方面来理解其内涵，也就是以提高供给质量为改革方向，把深化改革作为结构调整的根本途径，矫正要素配置扭曲，增强供给的有效性，使得供给结构对需求的变化具备更强的灵活性与适应性，提高全要素生产率，实现满足人民群众需求的最终目的。

2.2 房地产开发企业核心竞争力内涵

国内学者对于房地产开发企业核心竞争力的内涵研究中，蔡俊岭（2007）认为的房地产开发企业核心竞争力是在房地产开发、经营过程中逐步积累和形成的，通过快速完成知识的获取、积累、激活与运用，实现对企业内外资源的有效整合，从而达到维系企业在行业内长期稳定竞争优势的能力[3]。钱佳（2008）指出核心竞争力是在不同的要素相互作用、相互制约的基础上，逐步形成的一种强大的资源整合能力[4]。吴璞（2008）提出核心竞争力是房地产开发企业在开发、经营过程中对资源和知识有效整合而形成独特的、不易为竞争对手效仿的，并且能够带来超额利润的资源、知识和能力。通过研究众多学者对将房地产开发企业核心竞争力内涵的解释，可以归纳出共同的特点是房地产开发企业核心竞争力强调对资源、要素的积累、整合与协调[5]。但是，房地产开发与经营具有政策导向性强、周期长等特点，漫长的积累过程必然会收到政策、经济、社会等环境变化的影响。万科作为房地产开发企业的代表性企业，其创始人王石业指出企业的核心竞争力不可能一成不变。所以，本文在解释房地产开发企业核心竞争力的内涵是，同样将房地产开发企业核心竞争力总结为以房地产开发企业的管理能力为基础，依靠其核心的整合能力对企业各种要素进行相互协调和交互作用为企业带来持续的竞争优势。因为这是房地产开发企业核心竞争力的关键所在。同时，又强调在不同的政策、经济、社会与行业环境下，房地产开发企业要对所拥有的要素进行动态升级与创新，使得企业能够灵活、有效的适应市场需求。

2.3 相关性分析

房地产开发企业核心竞争力动态性的特点使得房地产开发企业必须不断升级其作为核心竞争力来源的要素与资源，以保证企业能够在新的市场、行业环境中生存与发展。而自2015年11月10日习近平总书记在中央财经领导小组会议上首次指出加强供给侧结构性改革以来，供给侧结构性改革不断渗透进房地产行业，为房地产行业的现状与发展指明了解决之道与发展方向，房地产开发企业作为房地产行业的主要供给主体，同样必须在供给侧结构性改革的大背景下升级、创新其核心竞争力。所以从房地产开发企业核心竞争力动态性的内涵考虑，供给侧结构性改革构成了房地产开发企业进行核心竞争力提升的背景与动力。

另外，通过前文对供给侧结构性改革的内涵分析可以发现供给侧结构性改革强调的就是对于生产要素配置扭曲的矫正、提高全要素生产率，这与房地产开发企业核心竞争力本质是房地产开发企业的各种资源要素的获取、积累、运用与整合存在一致性，当前房地产开发企业进行资源、要素必须在供给侧结构性改革的指导下由获取、积累、运用与整合转变为升级与创新。所以，房地产开发企业核心竞争力的来源与供给侧结构性改革的改革内容的一致性使得给侧结构性改革指导房地产开发企业对自身与行业要素进行重构、整合与升级，为房地产开发企业核心竞争力的识别与培育指明方向，两者形成一种指导与被指导的关系。

3 供给侧结构性改革背景下房地产开发企业核心竞争力培育

3.1 协同转型升级，提高全要素生产率

房地产开发企业要积极寻求从开发商向综合运营服务商的转变，为市场提供建设服务、社区服务与金融服务等，提升供给体系质量和效率，提高全要素生产率。

轻资产模式的转型。房地产开发企业输出专业建设服务能力，可以围绕围绕建设服务环节，进行开发、销售和运营等建设服务的输出，打造开发建设、专业领域输出优势；可以围绕运营服务环节，不参与建设，而是依靠自身的资源整合优势进行运营管理的专业输出；还可以通过合作方的引入，扩大资金来源渠道，减少投入、增加产出，提高资产运作效率。

全面转型升级社区服务。在我国的存量房市场，房地产开发企业必须围绕自身产业链优势，打造标准化、精细化、特色化的社区服务，有效满足业主需求。利用贴近业主生活、需求潜力大、强带动作用的特点，深入挖缺社区服务衍生的产业链经营、资产经营价值，借助基于互联网构建的社区O2O平台发展增值服务，扩大企业发展空间。此外，还要加强智能设备的应用，以即时、高效、精准的服务打造智慧社区生活方式。

房地产金融的快速发展。互联网金融、资产证券化等新型的多层次金融工具快速发展，充分激活了房地产行业的金融属性，房地产金融是房地产开发企业发展的重要动力。房地产开发企业要依托其长期积累的客户资源和资金实力，构建包含多业态的金融集团，保证满足企业与潜在客户的综合金融需求。还可以构建基于客户思维的金融服务，围绕整个房地产供应链的客户需求完善金融服务，实现提高开发效率、加速去库存的目的。房地产开发企业要积极发展为优质的资产管理者，以资产证券化的方式将流动性低、非证券形态的房地产投资转化为证券资产，实现业务、资金的协同发展，并以此提升资本流通效率。

3.2 提高产品品质，强运营重服务

通过提高产品品质增强房地产开发企业核心竞争力必须从多方面入手：创新设计理念。房地产开发企业要根据不同城市、不同地域的地理、文化、风俗等地方特色和消费需求，在整个建筑设计中融合人文、绿色、科技等宜居要素来使得整个产品设计具有更强的市场竞争力。优化产品结构。房地产开发企业要满足消费者的改善型需求，适应其对住宅升级换代的需要，要依托互联网和智能技术，整合产业链，推动房地产与设计创意、医疗养老、休闲娱乐、现代服务业等融合，满足群众对不同业态的需求[6]。加强科技创新。房地产开发企业要推进住宅产业化和工业化，扩大全装修住宅供应比例，真正为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。

对于房地产开发企业而言，不仅要运用新技术、新理念注重产品品质的提升，更要重视产品投入使用后的运营服务。当前供给侧改革背景下，完善的运营、周到的服务对于提高房地产开发企业竞争力至关重要。房地产开发企业卖的不仅仅是房子，而是向消费者传达先进的生活理念、销售高品质的生活方式。所以这就要求房地产开发企业必须组建自己的运营服务团队，以专业的人员、专业的运营服务来为消费者提供人性化、全方位、全天候、实时化的社区服务。另外还要落实各项配套，商业、公共服务配套设施要与住宅开发同步规划、同步建设、同步使用。

3.3 实现创新驱动，提高发展质量

为了满足消费者差异化、多层次、高品质与个性化的住房新需求，也为了企业自身在供给侧改革背景下实现发展，提高核心竞争力，房地产开发企业必须以创新驱动企业发展，提高企业发展质量。

人才创新。教育、文化、金融、健康的引入，工业化、信息化、智能化的融合，房地产行业朝着多元化、创新化的方向发展，对人才提出了更高层次的要求，企业要想实现创新发展，管理与技术人才必须都要具备。现阶段，适应房地产新形势的高级经营管理人才、专业技术人才、专家型人才与复合型人才匱乏，对于金融、法律、经济、财务等这方面的人才市场急需，但也严重缺乏。房地产开发企业必须建立学习型组织，弥补个人学习方式的不足。让每一名成员在工作中学习、在学习中工作；在实战中快速成长，在成长中实践，相互促进，共同成长，充分挖掘每个企业成员能力，为高级人才的培养提供后备。在更高层次的人才培养方面，企业必须通过职业经理人计划、合伙人制度等创新手段，推广多年积累的经验与产品模式，让专业的人从事专业的工作，培养高层次战略管理人才。

技术创新。房地产开发企业要积极推动装配式建筑等新兴建造方式的发展，在建造过程中将新技术、新材料与新工艺运用其中，增强产品的科技性、创新性，通过技术改变消费者生活方式的同时形成强有力的市场竞争力。另外，为适应消费者可变动空间的需求，发展填充体与支撑体相分离的SI住宅体系；推进集成化设计与一体化装修技术，建造高性能、长寿命、绿色低碳、智能环保的高品质住宅。

参考文献：

[1]冯志峰.供给侧结构性改革的理论逻辑与实践路径[J].经济问题，2016（02）：12-17.

[2]裴洁，张凌云.供给侧结构性改革下房地产业发展探究[J].内蒙古煤炭经济，2016（16）：12-13，94.

[3]蔡俊岭.房地产开发企业核心能力识别及评价系统研究[D].大连理工大学，2007.

[4]钱佳.房地产开发企业核心竞争力评价研究[D].扬州大学，2008.

[5]吴璞.基于价值链的房地产企业核心竞争力分析及构建[D].重庆大学，2008.

[6]刘志峰.创新发展理念，重构行业格局——以供给侧结构性改革促进房地产转型升级[J].城市开发，2016（22）：12-16.