房子10年不准买卖？

房子10年不准买卖？

马光远

独立经济学家、央视财经评论员

如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名副其实的“不动产”。

本轮调控已经覆盖全国50多个城市，出台100多项调控措施。调控的范围之广前所未有，手段之多前所未有，从限购限价限卖到限离，从一线城市到全国贫困县全覆盖，拿出浑身解数来为房价降温。

在取得不动产权证之日起10年内不得买卖，这是本轮房地产调控中迄今为止最为严格的措施，虽然只是特定地块的特例，而不是普遍的规则，但仍然引发了市场的恐慌。

那么，通过这种极端的限制房子流转的措施，就真的可以改变看涨的预期，真的可以抑制炒房吗？

答案是恰好相反！

因为大家都知道，这样貌似严厉的举措一旦真正执行，甚至普遍化，不是意味着炒房得到了遏制，而是意味着这个市场肯定死掉了。

以北京为例，在一连出台10多项刀刀见血的调控之后，北京房地产市场的预期已经逆转，交易量大幅度下滑，新房价格被人为冻结，二手房价格出现了明显的松动。数据显示，5月1日至15日，北京二手房累计网签4756套，比上月同期下降39.3%，比新政前下跌了一半。

从本轮调控的特点看，我认为有两个突出的特点：

一是直接针对价格，比如年初很多热点城市承诺，今年房价环比不上涨；

二是手段更为行政化短期化，比如限卖的措施。

承诺房价不上涨，于是调控的手段就直接针对价格，比如，限制新房的价格，高于某个政府规定的限价不给预售证，开发商要么推迟上市，要么穷尽各种办法降低成本，二手房的限价措施则更为严厉，直接规定某个区域的价格不能超过多少，超过限定价格的，不许中介公开挂牌，这也是直接冻结交易的手段。

限卖则更直接，冻结了交易和价格，表面看调控效果明显，但实际是，一方面大家对市场的未来悲观，另一方面，绝大多数的人认为这种调控不可持续。

越是严厉的违背规律的调控措施，越不可能长期执行。房价下降，不是调控起到了效果，而是市场被冻结而已。

采取极端的办法调控，表面上达到了效果，但事实上对市场未来的发展和长期的预期并没有太大的好处。

“房子是用来住的”这个出发点没有错，但要真正实现房子是人住的这一基本目标，需要重起炉灶，围绕这一目标构建一套长期的政策体系。

而且，要真正实现房子是住的这一目标，必须建立在市场健康稳定发展的基础上，而不是人为冻结市场的基础上；建立在对市场和政策长期预期的基础上，而不是不信任的基础上。

应该承认，住房回归居住，房地产政策回归民生，这是对的。

但要实现这个目标，需要的是扎扎实实的制度建设，而不是依靠一惊一乍的行政调控，更不能靠无法坚持的极端措施。