对房地产调控政策下的房屋买卖合同纠纷的思考

黄鸥艺

摘 要：限购、限贷、禁购政策会使一部分购房人失去购房资格或能力，尤其是已签订了合同或正在准备贷款的购房人就要面临是否履约、如何履约等问题。那么，房地产调控政策是否属“不可抗力”、是否影响房地产交易的正常进行？

关键词：房地产；调控；违约；格式条款

中央和地方出台调控政策是一个长期发展的过程，调控目标非常明确，并非猝不及防突然发生。合同当事人在签订合同时，对各种风险须有一定程度的预见和判断，对逐渐加强的调控政策须具备一定心理准备。因此，调控政策称不上“不能预见、不能避免、不能克服”。

天津市高级人民法院《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》规定，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。由此可见，法律规定及司法实践，均未将限贷、限购、禁购等调控政策认定为不可抗力情形，而仅仅是属于不可归责于双方当事人的情形。

但需要注意的是，北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》规定，房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

另外，对于当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，在司法实践中一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。但居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予支持；委托人请求居间人赔偿所造成的损失，应根据当事人的过错程度处理。

最后，对商品房买卖过程中，因房地产调控政策引发商品房买卖合同纠纷，援引江苏省淮安市中级人民法院（2013）淮中民终字第0474号《淮安某房地产开发有限公司与孙某、夏某商品房销售合同纠纷上诉案民事判决书》加以说明。案情：原告房地产公司（出卖人）与被告孙某、夏某（买受人）签订《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的房屋，买受人在合同签订时支付首付款，同时对余款办理按揭贷款申请，如买受人未按合同规定时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。合同补充协议（一）中还约定，买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按合同约定承担逾期付款的违约责任；如买受人的按揭申请未获最终审批同意，买受人应在审批终了之日起5日内付清剩余房款，逾期付款的买受人应按合同规定承担逾期付款的违约责任，如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同签订当日，被告向原告交付首付款。后，房地产调控政策实施，被告办理按揭贷款未获批准。原告向被告邮寄了催促办理商品房按揭的通知，要求被告办理完毕按揭贷款申请手续或一次性付款。由于被告所购住房为其第三套住房而一直无法获得银行贷款，被告没有支付剩余的房款，双方发生争议，原告遂诉至法院。

争议焦点一，本案中的《商品房买卖合同》补充协议，由上诉人房地产公司提供，系上诉人为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款。上诉人设置了“如银行贷款申请未获批准，则买受人应在五日内付清余款”的格式条款。被上诉人称在签字时并未注意到该条款，从表现形式上看，该条款所在的补充协议全文为“小五”号，字体较小，且上诉人对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示。法院认为，上诉人就支付房款的订约方式有违诚实信用原则，其拟定的“如按揭贷款申请未获审批同意则被上诉人应在五日内付清余款”的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了被上诉人的义务，属于《合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条規定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述规定，法院认定本案《商品房买卖合同》补充协议中“关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）”的条款无效。

争议焦点二，买受人在订立合同时，相信可以办结住房按揭贷款并支付首付款，最终仍因房贷政策收紧而致按揭贷款未果。此种情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定 “因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

据此，法院作出维持原判的判决，解除房地产公司与孙某、夏某签订的《商品房买卖合同》，房地产公司向孙某、夏某返还已付购房款。