已设立抵押的房地产（分割）转让可行性分析

某企业开发建设一个住宅小区已取得土地证，土地及地上在建工程均已做抵押登记。现该企业分立，从老企业中分立出一个新企业，要求把土地及在建工程做分立到新企业，分立后仍然抵押。房屋还没有办理初始登记，登记机构可以做吗？

土地分宗，要批准，然后银行同意，重新申请规划手续，否则就先首次登记再办转移。

在建工程带抵押权转让，土地二级分宗交易。

目前的宗地分割的确是比较头疼的问题！

这种分割是否也应遵循规划先行，即便分割也需要取得规划部门的同意。

本人以为，此情形应当分作两种情况较为妥当：第一种情况是分立后小区整体转移的，按《不动产登记操作规范（试行）》操作即可，同时也没有需要特别注意的问题；第二种情况是部分转移，也不建议分宗，完全可以采取共用宗的方式解决，在保证小区规划条件不变动的情况下，可以最为简便地办理转移登记，同时可以满足分立后两个主体的共同规划需求。上述表述未考虑抵押，将抵押因素考虑进去后，不分宗，共用宗最为相宜。

整体在建工程转让可以，作为住宅小区分立分宗分别变更后登记并共同销售和所有使用，涉及土地规划预售等，不赞成。

规划一般也不会同意，很多配套性东西不好拆分啊。

用共用宗的意识，许多问题迎刃而解。一个小区的规划条件确定后，获得规划同意最有效的途径是规划条件不变，共同建设开发这个小区的开发商，明智地选择开发条件不变、共用此宗土地是其能较快获得通过的捷径。

实际如何分不是登记机构的事，涉及出让合同、规划、建没及交易管理。

现在聊的目的不是登记机构怎么分，是怎么分对权利人、登记机构最为有利。《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3规定，不动产分割、合并……实体分割或合并的……。这里实体分割或合并是指什么？

不动产本身。

联系该条全文分析，前句是不需要批准文件的，后句要批准文件及权籍成果。所以仅仅说实体是不动产本身有点牵强。

前面说的是权利人的分割合并导致权利转移，后面其实是土地分宗，所以要审批，这是两回事。比如原来A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用权给B。如果是既给了B一部分，又给了C一部分，那就要后半段。

前面也提到是不动产分割或合并，是不是前面的不动产分割或合并是不涉及不动产单元的分割或合并？实体的分割或合并就是需要打破原来的不动产单元进行重新的不动产单元的设定？

实体的分割或合并，包括不动产单元，也有不是基于基本单元的情况。

一个是权利主体导致的，一个是不动产实体本身导致的，基本上就是这两种情况。

但实体的名称容易混淆概念。

权利主体分立或合并应该不是该条论及的，规范9.3.3.4有专门规定。

分割业务在变更登记和转移登记里面都有。变更登记里面的分割是仅仅涉及到不动产实体本身，转移登记里面的分割是既分割权利人又分割了不動产实体，所以必须要区分清楚。

点评

限制抵押权人自行处分抵押物，是维护交易安全、保护抵押权人及买受人合法权益的需要。不动产登记机构宜根据抵押权的物上追及力的特性，在抵押权人、受让人书面同意的前提下，一并办理转移登记及抵押权变更登记，而不应机械理解《物权法》第一百九十一条的规定，要求申请人清偿债务、提存交易基金或消灭抵押权。

法律法规控制但不限制建设用地分宗。对于房地产开发经营项目，开发商不仅有转让全部或部分房地产取得收益的权利，更有按照土地出让合同约定及控制性详细规划要求建设公用设施的义务。建设用地使用权转移时，相应义务应一并转移。此外，原属于整个建筑区划内业主共有的道路、绿化、公共场所、物业服务用房等，土地分宗后是否转为不同区划内业主分别共有，应慎重对待。

转让房地产开发经营项目如已预售，因涉及买受人的合法权益，应征得买受人同意并办理预售（方案）变更后再行受理不动产转移登记。