公租房入住率低怎么办——以涪陵工业园区公租房为例

秦 杰 陈淑琼

公租房入住率低怎么办
——以涪陵工业园区公租房为例

秦 杰 陈淑琼

重庆涪陵工业园区是涪陵区“城市拓展、产业升级、人口聚集”的主战场，园区企业集中度高、用工量大，园区公租房项目的投用能够缓解企业员工的住房难题。由于涪陵工业园区面临着距离市中心较远、生活配套设施不足、第三产业发展滞后等问题，导致园区公租房入住率较低，与城区公租房“一房难求”现象形成鲜明对比。本文对涪陵工业园区公租房管理存在的问题进行探讨，并提出参考性建议。

一、涪陵工业园区公租房管理现状

（一）涪陵工业园区公租房建设与配租情况

涪陵工业园区成立于2003年3月，涪陵新城区实行“一套班子，两块牌子”的机构管理模式，是经过国家发改委备案、重庆市人民政府批准成立的市级工业园区，是国家新型工业化产业示范基地、长江经济带国家级转型升级示范开发区、重庆“十强工业园区”。

截至2016年12月末，涪陵工业园区已建成投用的公租房项目只有双溪五组团公租房小区，该小区距涪陵城区中心约20公里，距涪陵新城区中心约7公里；小区共有公租房2400余套，实现配租1450余套，其中，企业团租公租房1400余套，个人申请公租房仅为40套左右，小区配租率约为60%。即将建成投用的民居家园小区公租房项目，共有公租房770余套，距涪陵新城区中心约2公里。2016年，涪陵工业园区实现公租房配租175套、退租57套，公租房入住与退租比例为3∶1。

（二）涪陵工业园区公租配租管理法规依据

目前，重庆市、涪陵区两级政府尚未出台企业申请公租房的实施细则，涪陵工业园区企业公租房配租管理主要依据《公共租赁住房管理办法》（住建部令［2012］第11号）第三条：“公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房”；第八条：“对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请”，以及《重庆市涪陵区公共租赁住房管理实施细则》（涪府办发［2011］167号）规定的申请条件、申请要求、审核配租、租赁管理等具体规定组织实施。

园区企业员工申请公租房按照《重庆市涪陵区公共租赁住房管理实施细则》（涪府办发［2011］167号）规定实施配租管理。

二、涪陵工业园区公租房管理存在的问题

（一）企业团租公租房缺乏实施细则

涪陵工业园区企业员工申请公租房已有明确的实施细则，但是在园区已配租的公租房中，企业团租公租房占比超过95%，园区企业已成为公租房的申请主体，然而，除住房城乡建设部《公共租赁住房管理办法》个别条款能够成为企业团租公租房的法规依据外，企业团租公租房尚缺乏具体的实施文件，仅能参照个人配租管理规定执行。

（二）房屋配租率不高

由于双溪五组团公租房小区地理位置较为偏远，导致小区附近未能形成聚集效应，出现公共交通配租不足、商业配套不齐、住户生活不便等问题。涪陵工业园区2016年实现公租房配租仅为170余套，公租房小区的空置率约为40%，与涪陵城区公租房“一房难求”的现象形成鲜明对比，存在公共资源浪费问题。

（三）房屋维修资金来源未明确

公租房是租赁性质的房屋，租户无需缴纳住房维修基金。《涪陵区人民政府关于进一步加强保障性住房管理的实施意见》指出“涪陵区住房保障中心直管公房的维修整改费用从收取的房屋租金中解决，不足部分由区财政安排；非直管公房，管理单位可按有关约定或参照直管公房执行”。涪陵工业园区公租房为非直管公房，小区公共设备及房屋室内的更新、改造费用虽然由园区管委会承担，但是由于未明确房屋维修资金具体来源，房屋维修工作开展不顺畅。

（四）退出机制难以实施

《重庆市涪陵区公共租赁住房管理实施细则》以及《涪陵区人民政府关于进一步加强保障性住房管理的实施意见》等法规政策设计了“3个月过渡期、1.5倍市场指导价收取房屋租金、行政司法经济综合手段、社会监督”等公租房退出机制，但是由于管理单位人员有限、入住人员缺乏有效监管方式等原因，公租房源未能实现正常流动。

三、涪陵工业园区公租房管理建议

（一）完善法规制度，促进管理规范

修订涪陵区现行的公共租赁住房管理实施细则，将企业团租公租房纳入管理，明确企业团租公租房的申请条件、申请要求、审核配租、租赁管理、退出管理等具体规定；出台非直管公房维修资金管理办法，探索按比例提取租金、小区公共收益、保证金收益、政府补贴等多种形式的维修资金来源渠道，确保房屋及时维修、更新和改造；进一步规范管理单位、物业公司、维保单位、租户等各方职责，保障“申请—审核—入住—报修—退租”各环节的顺畅。

（二）做好需求调查，合理选择项目地址

由于涪陵工业园区公租房主要面对园区企业职工，重点解决企业职工的住房问题，管理部门可以在园区企业的配合下，对企业职工的公租房需求进行摸底调查，结合园区各类规划、现有资源、周边环境、社会文化等因素，从全局出发考虑公租房项目的选址建设，避免出现房源空置的“需求不足”假象。

（三）注重硬件配套，优化生活环境

公租房小区应按照“户型小、功能齐”的理念进行户型设计和房屋装修，注重热水器、厨卫设备、橱柜等基本生活配套设施的完善；景观绿化、节能环保、智能化等方面的设计向商品房小区标准看齐，提升小区形象和品质；配置小区警卫室，加强小区治安的管理；引进银行、通讯、超市、餐饮等基本生活服务站点，方便租户生活；完善交通、医疗、教育、市场等公共配套服务设施，为租户提供便利的居住环境。

（四）加强监管，健全退出机制

合理设置公租房合同期限，将合同期限调整为2年左右，提高对入住资格的审核频率；探索建立租金返还机制，通过前期缴纳租金按比例返还的方式，激励租户主动退租；建立完善公租房信息管理系统，及时掌握租户水、电、气使用情况以及入住人数，及时查处房屋空置、户型超配行为；通过互联网公开租户的合同续签基本信息，采用网络、电话、信件等举报途径，接受社会群众的监督；推动骗租、转租、空置公租房等违法行为的行政处罚与刑罚的衔接机制，加大对违法行为的处罚力度，提高公租房申请人的违规操作成本。

（作者单位：重庆市涪陵区房地产业管理局新城区管理中心）