中国的联合办公能诞生独角兽吗？

杨天楠

据《华尔街日报》、CNBC等多家美国媒体报道，日本软银总裁孙正义即将完成向美国共享办公空间公司“WeWork”注资30亿美元。如果交易完成，WeWork的估值将超过200亿美元。

“联合办公”这个概念源自于美国，就是不同公司的人聚集在同个办公空间，共享环境、资源和信息。2010年在美国纽约创立的WeWork，是美国共享办公空间模式的鼻祖，目前已入驻中国的北京、上海和香港。

在目前估值最高的那批非上市科技公司中，WeWork的估值比SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft和Zenefits等热门企业都要高。

相比较那些改变世界的高科技企业和风靡全球的社交网站，一家联合办公企业为何能获得那么高的市场估值，这真是一件非常奇怪的事情。

WeWork的运营模式是：从房东或物业经理那里租赁空置的办公楼层空间，将其装修改造后，然后转租给个人和创业公司，提供配有豪华办公桌椅、沙发、会议室、WIFI、会客室、打印室、零食和休闲设备的时髦公共办公环境，所有租赁入驻WeWork的会员都能享受到上面所有这些服务。

看似一个简单的商业模式，为什么会受到资本和市场的极力追捧？

WeWork凭什么值200亿美元

这个答案其实非常简单，说白了就是“用互联网的估值方法去测算一家房地产公司”。

大家都知道在营收差不多的情况下，科技公司的估值要比其他行业公司的估值高，因为科技产品可以规模化扩张，更容易追踪与衡量，同时也更容易获得盈利，也就是说互联网公司是一个赢家通吃的市场，行业巨头将获得最高的利润和估值。

而在美国，WeWork已经成为纽约同行业的最大业主。过去6年，WeWork在全球30个城市、110个地点，拥有6万名租户。

实际上联合办公的规模效应还是很明显，一来专业团队选址、空间设计、管理架构和系统等专业服务能力容易复制，二来创业公司及微小企业发展过程中的硬性需求，如融资、资源、人才、营销等也可以在平台上得到聚合与共享，提升效率非常明显。

“规模很重要”，WeWork总裁Artie Minson认为，“规模越大，建设新地点的费用就越低，效率越高，交易的时候筹码更多。”WeWork不仅提供办公空间，还提供其他服务——运输、信用卡、软件、旅行、工资发放以及培训。它设想的理想状态是，会员有可能因为这些福利加入，物理空間倒显得没那么重要了。

创业公司的迅速崛起，则是联合办公受到追捧的第二个原因。

在美国，2007-2008年的金融危机让美国的房地产和写字楼租赁市场严重受挫，而如今随着经济的复苏，基本上美国一线CBD办公大楼的价格早已超过之前2007年最高点。纽约中城的平均租金大约在7000元人民币每平米每年，比陆家嘴的5A级写字楼的平均租金要高出50%-80%。这个价格对于创业公司来说难以承受。

而WeWork做的事情，就是批发以后再零售，差价来源于对空间的重新规划，和对公共空间的极度压缩。每个创业公司可以享受到大量的公共空间和服务，并获得低于市场价格的入驻租金，当这样的创业企业数量足够多时，联合办公空间就能获得很高的收益。

利用互联网的高估值、创业公司快速崛起以及办公租赁整合后的溢价，WeWork获得了超过200亿美元的高估值。

与此同时，国内也有无数的效仿者加入战局，氪空间、科技寺、梦想加、无界空间等，一众联合办公空间在北上广一线城市落地开花。这一阵列也不乏国内的地产大佬：2014年SOHO中国推出SOHO 3Q;2015年从万科离职的毛大庆打造了优客工场，另外还有DayDayUp的职场社交式打法。

人人都想做中国版的WeWork，那在中国，联合办公会有成为独角兽的机会吗？

中国市场的特异

在上海，特别是陆家嘴CBD核心的一些联合办公场所，无论是毛大庆投资的优客工场还是方糖小镇，平均租金价格都在2000-3000元/月左右的一个工位。优客工场因为装修时尚、公共空间更大，因此价格也会高一些，靠窗工位的价格甚至会超过4000元以上，这甚至超过了纽约WeWork的价格。

然而即便如此，很多的联合办公企业依然难以赚钱。

一个根本性的区别在于，中国的房地产市场和美国是截然不同的两个市场。中国房地产和美国房地产的逻辑不同，美国房地产资金成本是2%-3%，租售比是8%-9%，而中国却是资金成本8%-9%，而租售比例是2%-3%，两者是倒置的，市场是完全不同的。

也就是说，按照WeWork的模式照搬到上海，几乎很难快速盈利，上海各大核心地块的CBD甲级写字楼的价格在2017年不断走低，空置率很高，联合办公的整体出租状况也并不乐观，联合办公空间往往要承担很高的租金风险。

与此同时，对于中国的创业者来说，联合办公并非是最优的解决方案。如果你一旦放弃了对CBD的迷恋，愿意将自己的公司搬到张江园区，你会看到各类政府主导的“孵化器”和园区，可以提供远远超过“联合办公”性价比的服务和配套。

入驻孵化器对于创业企业来说，政策优势非常大，房租补贴能达到50%，科研补贴可以有每年30万元。许多孵化器可以在区政府补贴的基础上提供1﹕1的配套补贴，更不要说入驻孵化器，还能免费享受到联合办公空间需要付费才能获得的报税、财务、人力资源和融资咨询等服务。

孵化器本身的价格也非常亲民，园区的办公楼均为自营，孵化器的物业成本非常低，大约只需要联合办公四分之一的价格就能入驻。

综上所述，中国的联合办公目标受众并不大。

（作者系第一财经内容运营经理）