论收益法在商业地产评估中的适用性①

窦小雪 杨景海

摘 要：在现如今的商业地产行业中，房产交易的频繁促使评估行业的快速发展，评估方法的恰当选择更是评估师不可忽视并且需要高度重视的关键点所在。收益法作为在评估行业中被评估师广泛应用的一种方法，在此类能够获得经济效益的商业地产中几乎是评估师的不二之选。本文通过联系现实生活中的实际评估案例，对收益法在商业地产估价中的适用性进行深刻剖析，同时重点论述收益法在商业地产估价工作中的不足和弥补不足的意见建议，并以其在具体评估实例中的应用为例予以佐证，从而得出本文最终的研究结论。

关键词：收益法 商业地产 适用性

中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）09（a）-150-02

中国作为世界第二大经济体，在其经济高速运行的道路中，商业地产经济无疑是最为有力且贡献最大的推动行业之一。同时，在商业地产经济发展的过程中也伴随着诸多衍生行业的发展，评估行业虽不是商业地产经济发展的典型衍生品，但是，商业地产估价确实随之呈现出一种井喷式的发展趋势。如今商品房交易的增加，商业地产租赁抵押，企业合作经营等诸多经济行为中都需要专业的评估师为其交易行为提供较为公正的依据和保障。人们对于专业评估的需求增加的同时也逐渐重视其公允性，评估结果能够为交易双方所认可，是评估行为最基本也是最重要的要求。由于在评估实际中多种多样的评估目的以及具体实物的差异性，如何选择最为合适的评估方法成为评估师不得不面对的问题。本文以收益法为研究主体，通过对其基本理论的介绍，发现其在评估实例运用中的问题，分析得出相对应性的解决对策从而使得评估结果更加科学、更具有说服力。

1 收益法基本论述

1.1 收益法基础概念

收益法在商业地产中的运用，主要是通过预测该商业地产未来产生的预期收益，用一定的还原利率，将被评估商业地产预期收益折算为现值之和，从而将未来各年预期收益相加数作为评估价值的一种方法。

1.2 收益法在商业地产估价中的适用性

运用收益法必要的前提：商业地产的价值等于其未来的收益能力。所以运用该方法评估商业地产，应从被评估对象的未来可获取的收益出发，发掘被评估对象的投资品属性，由此可知该方法比较适用于未来会获取利润或可能获取利润的商业地产，而不适用于评估。除此之外，运用该方法评估商业地产还必须同时拥有以下两个前提：第一，该商业地产产权持有者将来可获取的收益必须能够以货币的形式表示出来；第二，商业地产产权持有者因为担负了风险而能够得到的利益也一定是能够以货币的形式表示出来。

1.3 应用公式

2 收益法在评估实务中现存的缺陷

2.1 适用范围較为局限

对于将来能够获取收益的商业地产来说，收益法是最适用的评估方法，如商场、旅馆、公寓、写字楼等，但对于单纯以消费为目的或明显不以市场收益为目标的商业地产以及家庭自用商业地产，大多数不适用收益法。但在实务中，如被评估商业地产资料信息较全面，同类型案例相对多的情况下，商业地产评估更适用于市场法。

2.2 折旧费是否扣除存在不同意见

在以往的评估事例中，选择用收益法评估商业地产时，应该将折旧费纳入费用类予以扣除，但在现实生活中，众多评估从业者和学者都认为把折旧费充当费用扣除这一行为不准确，皆对这一问题持怀疑态度。就我个人而言，我认为折旧费应该当作对于商业地产的一种投资，计入商业地产价值。

2.3 无形资产带来的隐性收益难以确认

由于我国评估人员对对无形资产认识不足且理解不同，所以在评估商业地产时，关于无形资产这一问题，评估行业没有明确的规定。所以在评估中，若将商业地产中无形资产未来预期可获取的收益计入商业地产评估价值中，这将会导致该资产最终的评估价值出现偏差，很多注册资产评估师在评估初期就已知被评估商业地产中无形资产价值份额比重较大，但由于评估方法规定得不明确和评估师经验的不足，没有办法准确计算出被评估商业地产中无形资产的价值，所以只能用类似的评估实例与评估对象相对比，用以扣除评估对象中无形资产所获取的收益。这是目前评估人员都较为认可的一种方法。但是这一方法也存在较大的局限性，例如该比较对象在评估时也未将无形资产价值剔除或没有足够的理论依据精确地计算出无形资产的价值，所以，即使评估师在评估过程中意识到无形资产对评估结果的影响并计算出它的价值，也无法真正精确地评估出该商业地产的价格。

2.4 评估师专业技能、职业道德水平参差不齐

在很多评估实例中，委托方在于评估机构达成评估协议签前，往往会对评估结果有一定的要求，而评估机构会为了获得高额利益，迎合委托方要求，从而放弃自身原则，不再坚持客观公正的立场，在用收益法评估的过程中，对未来收益的预期和预测设置相关参数，以获取早已规划好的评估结果。再者，评估行业存在着不正当竞争的问题，很多评估机构为了获取评估业务，会采取降低评估酬劳，回扣或是承诺尽量满足委托方要求等不良手段，这就会致使评估人员在评估过程中受到外部不良因素的影响，从而违反职业道德要求，导致评估结果脱离实际。

3 改进思路与对策

3.1 准确核算评估对象中无形资产的价值

正如我们所了解的，商业地产收益的来源具有多样性，也就是说并不是所有的收益都来自于商业地产本身。因此在具体评估实务中，评估师应当明确包含在整体收益中的非商业地产自身收益，例如无形资产所带来的收益等。非商业地产收益对于商业地产评估的影响是不可忽视的，因此在评估中必须予以剔除。此时，尽可能准确量化无形资产的价值量就显得尤为重要，虽然这将对评估师的理论和实践经验要求很高，但是这不失为解决这一问题最有利的解决方案。

3.2 折旧费不应该作为费用扣除

在评估实例中，把折旧费当做费用予以扣除已成为一种常态，但其合理性仍然有待考察。折旧费应作为一种投资计入商业地产价值，折旧虽然使得商业地产贬值，但这种贬值是为了取得收益而发生的，而且，折旧并非是实际支出，它不等同于费用中的管理费用、销售费用、保险费等。

3.3 设立专业性商业地产信息资料整合查询部门

设立专门的商业地产信息资料部门，该部门应及时、准确地进行商业地产信息的更新，并且对所有资料进行汇总、整理、分析、归纳和总结，从而使评估人员在进行资料查询时，不必为所查资料的真实性有所担心，也使得评估时所用资料有理可依。该部门还可以使得估价人员及时掌握市场动态和发展趋势，从而提高所评估商业地产的估价精度。

3.4 提高评估师专业素养

专业性评估准则对于评估师主观行为的约束无疑是巨大的，因此尽快完善相关评估准则，但是纵观其他行业，即使再健全的规定、标准、准则也难以完全约束工作人员的主观行为。评估师要提高估价师要提高自身的执业能力和执业道德，估价机构要承担自己的社会责任，做到独立、客观、公正，在评估中不因为利益等原因偏袒委托方。评估师在面对任何评估对象时都应端正自己的态度，明确自己的身份，仔细认真地分析影响商业地产价格的各种因素，从而得到最为公正准确的评估价格。

4 实例应用与分析

4.1 评估对象及目的

本次评估的目的是为A商业地产开发公司为出售本公司写字楼提供价格依据，评估时点为2018年5月，评估对象为A公司2014年5月建成的一座砖混结构的写字楼，该写字楼建于本公司于2012年5月购入的，土地使用年限为50年的土地上。写字楼占地面积为700平方米，写字楼建筑面积为1100平方米，当时该写字楼造价为每平方米2500元，尚可使用年限为50年，残值率为2%，据调查得知，近期同类型写字楼重置价格为每平方米3200元。写字楼在出售之前用以出租，每月收取4万元。

4.2 评估程序

（1）应确定该次评估的评估方法。由于该酒店可获取经济收益，所以可选用收益法进行评估。

（2）收集评估资料。根据市场调查资料显示，该地区同类写字楼租金为每平方米每月70元，空置率为11%，每年需要支付的管理费为年租金的 4%，维修費为建筑重置价格的 2%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米 25元，保险费为重置价的 0.3%，土地资本化率为 7%，建筑物资本化率为9%。

（3）明确收益期限。根据评估对象概述所知，该写字楼的收益期限为48（50-2）年。

（4）根据相关公式计算出评估所需要的数据。如下：年总收益为822360元；年总费用为141354.4元；商业地产年净收益为681006元；建筑物净收益为290400元；土地年净收益为390606元。

（5）通过上述计算数据套入收益法计算公式得出

5 结语

评估作为一个排除在经济利益关系之外的第三方经济行为，其存在的价值就是通过其专业程序及方法，为评估结果使用者提供一个科学严谨、专业公允的具有权威性的参考依据。然而，由于如今评估行业规范性管理体系的不完整，以及评估师自身能力的限制等原因，使得评估行业未来的发展不容乐观。近几年来政府在评估行业进行了较大的变革，究竟如何提高评估行业的整体水平、促进评估行业有力且长远的发展迫在眉睫。通过文中对于收益法在商业地产评估中的适用性研究，增强了对收益法的认识与了解，也为其他评估方法的研究提供借鉴与参考。正如我们所了解的，评估对象与评估方法并不是一对一的关系，但是，面对不同的评估具体实例总能找到其最为适合的方法。希望通过本文的研究，能为评估行业未来的发展起到一定的推进作用。

参考文献

[1] 闫晓慧.“收益法 ”在房地产估价中的应用[J].中国物价， 2010（01）.

[2] 宋亚楠，白雪梅.收益法在房地产评估的应用[J].合作经济与科技，2014（5）.

[3] 王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建[J].商业会计， 2012（03）.

①基金项目：2014年度辽宁对外经贸学院校级大学生校外实践教育基地建设项目“辽宁对外经贸学院-大连仲量联行服务有限公司财会人才实践教育基地”研究阶段性成果。

作者简介：窦小雪（1995-），女，甘肃省定西市人，辽宁对外经贸学院会计学院2014级资产评估专业本科生，主要从事资产评估方面的研究；杨景海（1970-），辽宁岫岩人，辽宁对外经贸学院会计学院教授，主要从事财务管理、资产评估方面的研究。