房地产项目运行过程中的财务风险管控

曾红毅

摘要：随着中国市场经济持续健康发展，社会收入水平稳步增长的趋势拉动总体消费需求的攀升，众多投资者选择将资金投入高收益率的房地产市场，由此催生出房地产项目开发数量的不断增多，造成投资风险性的不断提高。为了促进房地产企业的持续发展，必须对项目运行的财务风险进行合理管控。本文就当前房地产行业的经营状况进行分析，提出了房地产项目风险产生的原因，并针对财务风险管控中存在的薄弱环节提供解决措施，以期促进房地产企业可持续发展。

关键词：房地产项目 财务风险 管控

近年来由于国家相关政策的出台，房地产市场在调控下呈现出回暖的趋势，爆发式的热度背后同样隐藏着不可忽视的财务风险。房地产企业往往用房地产项目作为投资的出发点，随之而来的是资金回笼速度的减慢和风险的多发性，究其根源是房地产企业在项目运营中缺少对财务管理重要性的认识和决策的有效手段，市场压力使得房地产经营体系受到很大的冲击与挑战，同时提出了对财务风险管控全方面、多层次、高效率的要求。风险管理已然成为房地产项目运行的核心，决定着企业的投资、经营方式和资本结构，因此房地产企业要持续跟进市场前沿信息，认清自身定位，加强对影响风险产生的内环境和外环境实行有效控制，制订优化财务管理体制机制，削弱房地产项目受到的风险影响。

一、房地产行业财务风险的特点

首先房地业不同于其他行业是因其投资巨大的特点，需要有稳定的资金链的支持和资金的支撑，一旦投入生产就无法变动，并且从第一笔资金的注入到项目规划、选址、动工直至完成都是以年作为单位来计算，外环境和内环境的不可控因素要求对外界情况的变化有高灵敏度的反应，故而在营销策划、吸纳资本和工程建设上要求高层管理者要有战略性的眼光，形成对整个环节的把控。

其次是项目开展高风险性。当今房地产行业的竞争十分激烈，由于人口增长和经济发展对房地产需求的提升，土地资源的不可再生性限制了房地产项目的实施，使得供求矛盾日益加剧，而房地产企业对每一次项目的投资都是在未知的前提下寻求可能性的回报，这就代表着资金风险是不可预估的，在市场杠杆和相关政策的调控下财务风险是无法规避和预防的。

接着是房地产投资具有高回报率。众所周知，房地产业的高投资率带来的是相对收益的高增值性，这种特性吸引投资者纷纷涌入房地产市场，大量的资金输入到房地产市场使得通货膨胀水平提高，很容易促成房地产市场经济的泡沫化现象。

最后是房地产行业与政府联系密切。房地产项目的开发直接拉动民众对多种产品的需求，直接加强了不同行业之间的交流协作，诸如冶金、木材、化工、家具都受到房地产消费水平的影响，呈现出一定的增长趋势，由于政府对住宅房屋具有管制的权力，因此房地产行业的发展受政府相关政策的影响是十分明显的。

二、房地产项目的风险来源

（一）资金筹措周期长

房地产行业具有投资量大和周期长的特点，在融资过程中企业往往因为市场调研、施工、宣传推广、土地竞拍等因素的制约，项目开发的款项可能由于周转不灵造成财务风险。作为房地产项目运作的核心，资金筹措能力决定着经营活动产生的风险大小。从宏观来看，所筹资金越多，房地产企业进行项目开发时受到时间的限制越小，有效控制资金回流的节点，减少不必要的坏账出现；从微观来看，资金合理投入到项目运营的相关环节，就能增强对资金结构的调控，降低筹资的不稳定性，达到整体上对风险的控制。

（二）项目匹配不合理

首先房地产企业对项目投资具有高度敏感性，投资的不确定性针对土地、价格、位置等诸多方面，其中多个房地产项目共同开发的经营管理模式，容易导致项目审查疏漏，项目数量无法匹配企业实力和开发速度，造成承载力不足的局面；其次由于缺乏科学的决策能力，前期评估结果的偏差往往使资金链与项目的衔接受到阻碍，盲目扩张的项目数量受投资外环境不稳定性的影响，极易引发企业财务管理的风险。基于上述两点因素，从房地产项目到整个房地产市场承担的风险是无法估量的。

（三）财务管理水平有限

房地产项目涉及到大量资金的运作，一旦出现财务风险，究其根源就是财务管理水平造成的漏洞。在目前经济下行的压力之下，企业主要以银行贷款作为融资的首要渠道，产生的负债和收入比例失衡，项目运作的资本结构不合理的现象，核心是内部财务管理体制机制不科学，触发财务风险后的应对手段不健全，以及关键决策、预测、控制、防范的财务风险管理思想缺乏。财务管理的工作量增加，直接加大了财务项目审核难度，降低了财务风险管控水平。

三、财务风险管控的手段

（一）开展审计活动，削弱资金链风险

作为高密集型企业，房地产企业在进行项目运作时离不开大量资金作为发展基础，其面临的最重要的风险之一就是来自资金链的管控不当，一旦控制不力，盲目的扩张和资金管理决策的施行就会导致企业陷入财务风险之中，其中尤以中小企业为甚。当前房地产企业首先应审计内部资金的來源和使用，通过企业内部审计小组，监控各项房地产项目经营情况，规范预算与实际建设中资金的使用数额，防范可能出现的财务风险，做好对事前核算、事中成本控制和事后经济收入的落实工作，避免不必要的经济成本的支出导致的资金浪费，进而减少财务风险隐患，促进房地产项目平稳运行。

（二）加强内部管理，健全预警机制

首先房地产企业内部要设置完善的项目管理框架，结合当前市场发展情况，针对内部资金流动、市场投资手段、健全资金回流等问题，改进决策管理的应对措施，从源头监控房地产企业的项目开发过程，约束经营中的利己行为，削弱后期可能出现的财务风险对企业的影响，提高对财务风险的管控能力；其二要建立完善的财务预警机制，事前做好财务信息的收集工作，及时了解信息平台反馈的财务信息，修正财务漏洞问题，加强对利润收益率、投资收益率、总资产收益率等多项指标的分析，解决可能出现的隐患；最后根据实际发生的财务风险，制顶相关的应对措施，减少下一次相似的财务风险发生的概率。

（三）强化风险意识，把握市场导向

在构建合理的风险应对体系后，房地产企业要针对风险管理的意识开展相关的培训活动，细化管理层在项目运行中的责任，分散集中式的风险，同时可以借鉴或引入国内外先进的风险管理经验和理论知识，准确认识房地产项目中不同类型的风险，通过监督来加大财务风险问责制的执行力度。房地产行业的风险逐渐积累到一定程度时，市场导向会对其产生最直观的影响，若是房地产企业对市场总体的行情把握不足，就很可能造成资金链断裂的问题，致使企业陷入经营困境，因此在大方向上要把握好市场和政策调整的趋势，结合制定的财务计划完善资本结构，实现对房地产项目的有效管控。

（四）保持筹资稳定，控制投资方向

现如今房地产市场处在高速增长的时期，合理筹措项目资金的渠道由单一转变为多元，就使得房地产企业必须拥有较强的资金评估能力，完备的评估体系能减少筹资带来的风险，拓宽企业的融资规模和融资渠道，特别是多元化的筹资手段能为房地产项目注入新的活力。基于土地和房地产数量的投资是房地产企业主要的投资方向，因此高回报率的前提下企业很容易受到投资盲流的影响，没有充分考虑自身实力，忽视审时度势的重要性，紧缩的运作空间使得企业缺少对风险的把控余地，一旦面临资金风险原有的投资机制就很难保证资金回流的安全性，进而增加了项目风险的不可控制性。

四、结语

本文从房地产项目运行过程出发，从融资、筹资、投资等方面阐述了引发项目财务风险的原因，并从建立预警机制、开展审计活动、开拓筹资渠道、提高内部管理等角度提出解决风险的有效措施。基于此，房地产企业要将风险管控吸纳进自身的发展体系当中，积极做好对风险的优化和预防，降低风险对企业运营的影响，提高企业资本运作的能力，增强房地产项目抵御风险的能力。

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（作者单位：正荣集团有限公司）