谨防“一房二卖”

杨昱

不少房产开发商缺乏诚信，将自己所有的房屋“一房二卖”，以便获取非法的房价利益.

小房屋是老百姓安身立命之所。但近年来，随着房地产市场的火爆，面对房价持续上涨的利益诱惑，不少房产开发商缺乏诚信，将自己所有的房屋“一房二卖”，以便获取非法的房价利益，二次购买者也因此面临钱房两空的尴尬局面。近日，类似纠纷频发，购房者须特别谨慎，防止中招。

案例1

为了给办公室选一个好位置，2014年3月，长沙的李先生相中了长沙市雨花区芙蓉南路涂家冲某大厦的两套商品房。经过协商，他与开发商签订了两份购房合同，共支付了首付款143.5万元，剩余房款以银行按揭方式支付。

然而，公司收了錢却不办事，没按约定向长沙市房屋登记机构办理合同备案，也没有给李先生办理房屋所有权证。李先生得知后，一气之下将该公司告到了天心区人民法院。然而就在诉讼过程中，令他始料未及的是，2013年9月，这两套房子早已被售卖，并办理了相关登记。

得知自己遭遇了“一房两卖”陷阱，李先生立即变更了诉讼请求，请求法院解除其与湖南某置业公司签订的《商品房买卖协议》、返还购房款143.5万元，同时，要求湖南某置业公司赔偿其损失143.5万元和负担诉讼费用。

天心区人民法院开庭审理后认为，原告李先生与被告签订的购房合同是合法、有效的，被告在与原告订立合同之前已将涉案房屋出卖给他人并办理了预告登记是无效的。因此，法院支持了李先生请求解除两份购房合同的诉讼请求，要求被告将购房款143.5万元全部退还。

与此同时，法院还认为，被告恶意隐瞒上述两套房屋已抵押并出售的事实，将该房屋再次出售给原告李某的行为违反了自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则，破坏了正常的房地产市场秩序，故对原告李先生要求被告承担143.5万元的赔偿责任的诉求，法院予以了支持。

案例2

郴州市民周女士花了429万多元买下门面后，才得知门面被抵押给了银行。她状告卖家“一房二卖”，近日，郴州市桂阳县人民法院一审判决卖家“退一赔一”，即全额退款，并赔偿429万元，同时赔偿利息64万多元。

周女士在郴州桂阳县城做生意，几年前，她看中了桂阳县城一处门面，近千平方米，她打听到这个门面是罗先生自建房，在与罗先生相识后，双方谈妥了买卖门面的事宜。

2013年3月8日，双方签订了《购门面合同》，约定了门面的位置、面积、单价，同时约定罗先生保证此门面的权属清楚。若发生与此有关的产权纠纷或债务抵押等，一律由被告罗先生负责清理，并承担民事责任。造成经济损失的，罗先生负责赔偿。房产总价款计451万多元，按合同约定，周女士支付了95%购房款，即429万多元，罗先生出具了收款收据。

周女士买下门面后一年多，在无意中得知门面早已被抵押到银行。她一打听才知道，早在合同签订前，即2013年2月6日，罗先生以在建工程抵押的方式将这个门面抵押给了银行，并在2014年5月30日转为现房抵押。此处房产现仍处于抵押状态。

周女士觉得自己被骗了，她起诉到桂东县法院，要求罗先生返还购房款，同时原价赔偿，再支付利息损失。

法院审理后认为，周女士与罗先生签订的《购门面合同》经审查为合法有效的房屋买卖合同，在购门面合同中，双方约定罗先生为周女士办理好房产证、国土证、契证的最后日期为2016年3月8日，而时至庭审，罗先生没有为周女士办理好与所购门面相关的任何证件。因被告罗先生的严重违约，致使周女士无法实现合同目的，周女士的合法财产权益受到严重侵害。本案中，周女士要求解除合同符合法定条件，罗先生违约的证据确凿，周女士要求罗先生支付利息的计算方式准确合法，法院予以支持。

法院据此判决，解除双方签订的《购门面合同》；由被告罗先生返还购门面款429万多元，并赔偿周女士损失429万多元；同时，由罗先生向周女士赔偿已付购门面款利息损失64万多元。

律师说法：购房前最好先请律师把控风险

湖南万和联合律师事务所律师谢文彬表示，无论是购买一手房还是二手房，在签订房屋购买合同前，请律师分析合同存在的法律风险并提出修改建议，这样不但能有效防止和避免对方“一房二卖”，更能避免陷入诸如延期交房、延期办证、房不对版、房屋存在质量问题等合同履行风险。

她分析到，房价行情一波三折，许多房产开发商、销售商与购房者签订合同后，或基于趋利贪利，随意违约现象频发。

由于合同的违约金只是对不守诚信行为的惩罚性质，而遵守约定的一方，因对方的违约，遭遇的损失可能远远大于违约金的补偿作用，致使违约成本低、投机收益大。这种情形下，一房二卖在商品房开发和二手房交易中都是比较常见的问题。

【焦点一】如何才能防止和避免“一房二卖”的发生？

购房前，首先要看开发商《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》“五证”是否齐全。

买房时，为保护交易安全，建议采取预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。签订房屋买卖协议后，购房者按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。只不过要注意的是，根据第20条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，3个月内要进行产权登记，否则预告登记就失效了。

【焦点二】发生“一房二卖”后应当如何应对？

首先，预防是关键。但是，购房者若真的陷入“一房二卖”陷阱，得先向住建部门反映情况，由住建部门与开发商协商解决；如果解决不了，购房者应当积极收集证据，通过法律手段挽回损失。

【焦点三】“一房二卖”，房子到底归谁？

关键要看该房屋的权属状态。根据我国《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

如果第三人没有办理房屋登记手续，是不能取得房屋所有权的，此时购房者只要起诉开发商要求其履行房屋买卖合同即可。

若第三人已经办理了房屋登记手续，那么房屋就属于其所有，在法院没有判决第三人与开放商之间的房屋买卖合同无效的前提下，购房者不能取回房屋。此时，购房者可以要求解除该合同并且要求赔偿损失。

对于“一房二卖”这样恶意的违约行为，最高人民法院于2003年用司法解释的形式确立了惩罚性赔偿的制度。