“存量时代”旧工业区转型与更新探究——以上海杨浦区军工路1300号转型为例

1 研究背景

1.1 上海对工业用地提出新要求

“十三五”时期，上海进入创新驱动发展、经济转型升级攻坚期；同时，新一轮《上海城市总体规划（2016-2040）》提出，上海将在2040年建成卓越的全球城市——集国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化于一体的大都市，成为令人向往的创新之城、人文之城和生态之城，并对人口、建设用地等指标进行进一步约束。

（1）在资源环境紧约束条件下，上海未来的转型发展必须着眼于对存量建设用地的挖潜与再开发，推动产业结构调整。根据《全市工业用地现状使用普查》，上海现状工业用地面积753.07km2，其中104产业区块、195工业用地、198工业用地三者的用地分布比例约0.52∶0.24∶0.24。按照新一轮总体规划，工业用地比例将控制在10%～15%，通过城市更新和存量土地盘活，对工业用地转型利用并将其建设成为创新要素集聚、综合服务功能强、适宜创新创业的功能承载区，为上海建设全球城市做出贡献。

（2）补短板是2016年上海市委的一号课题，是事关上海发展的重要工作，直接关系人口、土地、环境、安全四条底线能否守住。“五违四必”（五违指违法用地、违法建筑、违法生产、违法排污、违法居住，四必指安全隐患必须消除、违法建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔）区域环境综合整治则是补短板的重点工作之一。上海从上世纪二三十年代起，就是民族资本的集聚地，且随着上海的快速发展，旧工业区大多存在搭建“违法建筑”的现象，且存在权属不清等问题。因此，通过对旧工业区“五违”必治、“四必”先行，加快产业结构调整、完善公共空间的功能、释放更多公共空间，为上海追求卓越的全球城市做出贡献。

1.2 工业用地转型的相关政策

为适应资源环境紧约束下的城市发展新常态，提高存量工业用地的利用质量和综合效益，促进创新驱动发展、经济转型升级，推进产城融合发展和城市有机更新，建立规范、有序、共享的存量工业用地盘活机制，2016年，上海市政府办公厅转发了市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办〔2016〕22号），明确了存量工业用地转型的研究对象，即本市规划集中建设区内的国有存量工业用地，以“产城融合、提升功能”为导向，目的是进一步完善城市公共服务功能，提升城市品质，强化土地全生命周期管理，提高土地节约集约利用水平。

本文将以此为背景，结合《杨浦区军工路1300号概念规划》项目实践，探索上海未来工业用地转型的路径。

2 上海杨浦区军工路1300号更新实例

2.1 更新背景分析

2.1.1 上海“五违四必”重点整治区域之一

杨浦区军工路1300号位于黄浦江与虬江交汇处（即虬江码头区域），北至翔殷路隧道、西至军工路、南至虬江、东至虬江码头路，占地面积约22hm2。基地紧邻中环及翔殷路隧道，可快速到达上海各核心区域，地理位置优越；其交通主要通过军工路及翔殷路进出，交通出行便捷（图1）。该区块原为7家央企和市属企业所有，其环境脏乱，无证建筑数量大，群租、安全隐患严重，被列为全市“五违四必”重点整治区域之一。按照市委“四个必须”“五违整治”工作要求，杨浦区区委、区政府以“坚决遏制增量，积极处置存量”，从严从实推进全区的拆违工作，全力以赴补上环境整治这块“短板”。

2.1.2 杨浦高校科技产业何去何从

在杨浦创建上海市科创中心“重要承载区”的背景下，在“传统工业杨浦”向“知识创新杨浦”的迈进中，在“三区融合，联动发展”的推动下[1]，依托上海理工大学及国家科技园区，为以太赫兹为主的产学研一体化发展搭建平台，以巩固上海市科技产业发展基地重要的龙头地位。同时，完善和保障相关产业配套，如商业、金融、商务、运动等配套设施，创造条件让创业者和消费者走得进来、坐得下来、聊得起来、留得下来。

2.1.3 杨浦滨江北段的对接

黄浦江作为上海的母亲河，始终坚持“百年大计、世纪精品”的原则，始终围绕公共空间开放做好文章。“两岸开发，不是大开发而是大开放，开放成群众健身休闲、观光旅游的公共空间，开放成市民的生活岸线”。经过多年的努力，各项工作迈出了坚实的步伐，生产岸线已逐步置换为生活岸线，为下一步围绕公共空间建设奠定了扎实基础。预计到2017年年底，将基本实现黄浦江两岸从杨浦大桥到徐浦大桥共45km公共空间的贯通开放，全部向市民开放。军工路1300号位于黄浦江与虬江交汇处，未来杨浦滨江北段如何与45km的黄浦江两岸贯通，基地内虬江界面如何打造，是本工业地块更新改造的重点之一。

因此，军工路1300号工业地块的更新改造，不仅是全力推进“五违四必”区域环境综合整治工作，更是为杨浦释放更多公共空间、完善公共空间的功能，真正让广大市民群众共享黄浦江两岸开发建设的成果，为杨浦未来发展提供更多的发展空间。

2.2 基地及企业现状情况

2.2.1 基地内企业现状

图2 军工路1300号7家企业位置图

图3 基地内7家企业的产权及违章建筑情况

目前，军工路1300号内共有7家企业，分别是：工艺品进出口公司浦东储运公司、上海平途投资管理有限公司（上海赛特高科技园区）、上海森远木业有限公司、上海申东木材有限公司、上海中服出国人员储运部、同振投资咨询公司（茶叶厂）和冶金进出口公司上海仓储分公司（图2）。这7家企业基本为央企和市属企业所有，因企业效益不好，厂房出租后以仓储业为主，数万平方米的各种无证建筑（图3），成为一个没有围墙的“工业园区”。目前，该地块内主要共有经营户231家，226家有照，5家无照。其中，经营食品类盒饭的有2家。同时，还存在二房东现象，共涉及到相关人员30余人。因其环境脏乱，无证建筑数量大，群租、安全隐患严重，被列为全市“五违四必”重点整治区域之一。

2.2.2 基地内建筑现状

根据基地内建筑现状，可分为3个级别（图4、5）：①一类建筑结构较完好，环境较舒适，具备较好改造条件的建筑，主要分布在赛特高科、茶叶厂及工艺品进出口公司；②二类建筑肌理尚可，结构尚可，但需加固、加层等措施进行改造后方可使用；③三类建筑零星地块，影响基地的整体布局和路网骨架，建议拆除。

2.3 发展思路

图4 基地内建筑情况

图5 军工路1300号航拍现状图

以“创智·滨江”为发展主线，通过南北城市联结、发掘城市记忆、亲近滨水岸线，以构建“产业升级、空间优化、交通组织、管理保障、实施策略”五位一体为总体思路，充分发挥上海理工大学国家大学科技园和国家太赫兹技术产业化基地“1+1”的优势，按照“围绕高校、依托政府、服务企业”总体原则，通过打造上海理工大学知识经济发展带、融入杨浦滨江的现代服务业发展带，将军工路1300号打造为：环理工多元化、活力型的创智·滨江活力区。具体思路有：①充分把握基地现状，明确基地规划愿景；②清晰基地产业发展方向，明确项目定位；③确定基地空间布局及建筑规模的增量的变化；④提出基地更新后的管理保障及运营方式。

2.4 产业升级

借鉴国外相关城市产业转型，以功能复合开发、注重公共空间、体现基地特色为理念，以“主导产业+衍生产业”为创新驱动（图6、表1），将基地打造成环理工多元化、活力型的创智·滨江活力区。

2.5 空间布局

结合军工路1300号的用地现状，对功能重塑、修补两种更新模式，通过加强基地南北与上海理工校区和上海理工科技园区的衔接，并注重对虬江滨江界面公共空间的打造，形成“一环、两轴、六区、多主题、多节点”的空间布局（图7、8）。其中：①一环，即科研创意功能环；②两轴就是将连接园区、校区、城区的纵向活力发展轴融入滨江的横向滨江商业轴；③六区分别为太赫兹平台区、研究院集聚区、企业总部集聚区、众创空间区、创客公寓区和商业休闲区；④多主题包括极限运动主题、工业遗址主题、特色创意主题等；⑤多节点主要由极限运动重要节点、两大发展轴形成的重要开放空间节点及多个滨江商业节点等组成。

2.6 转型经验与实施策略

2.6.1 深化“三区融合，联动发展”理念

坚持体制机制的创新，深化杨浦区大学校区、科技园区、公共社区“三区融合，联动发展”的核心理念和城市发展模式。

图6 军工路1300号创智·滨江产业发展规划图

表1 军工路1300号创智·滨江产业业态

图7 军工路1300号创智·滨江功能结构图

图8 军工路1300号创智·滨江总平面图

（1）加大大学校区与社区的对接，在社区创建互动基地，为教师和学生深入社会时间提供场所。

（2）促进社区与园区的融合，推动社区主动为园区内的企业服务，鼓励园区将专业化服务向社区发展。

2.6.2 加强对高端研发人才的引进

基地将引进美国麻省理工学院、上海理工大学、中国工程物理研究院、电子科技大学、北京航空航天大学等高校和科研院所的太赫兹核心技术研发人才及核心产品企业高管、研发专家，为其提供相应高端人才公寓政策，并为有意向长期在沪发展的高端人才提供优惠的落户政策。

2.6.3 加大对基地企业的相关补贴

基地内的太赫兹各类产品公司在起步阶段，存在从孵化到成熟化运作的过程，需给予企业开办补贴、房租减免、税收返还等优惠政策。产业化基地内的太赫兹各类产品公司发展壮大的同时，需给予充分的资本对接支持，包括政府主导的产业发展基金、VC/PE、银行、信托基金、券商等。

3 上海存量工业用地再利用的方向与建议

3.1 以追求卓越的全球城市为指导，对全市存量工业用地统筹规划

新一轮上海城市总体规划提出，上海城市发展的总体目标为追求卓越的全球城市。紧扣上海全球城市的核心功能，应统筹制定全市存量工业用地转型规划。同时，在保障合理的产业空间布局前提下，结合各区及各存量工业区块的实际，对旧工业区进行产业转型和更新改造，以促进产业升级，完善公服配置，提升城市品质，实现上海市域空间结构优化和精明增长的目标。

3.2 注重长效机制，实施土地全生命周期管理

以城区发展目标为依托，梳理工业区所在单元的公共服务设施使用现状及已批控规中的社区级公共服务设施实施情况，摸清旧工业区所在单元的社区级公共服务设施缺口，评估公共服务设施的发展需求，以确保增加公共服务设施和公共空间，指导产业转型方案。

4 结语

在上海严守用地底线，建设用地“零增长”的背景下，全市存量工业用地的转型升级为上海实现国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市的建设提供空间载体，同时，对上海高起点优化空间布局、对高标准推进完善的公共服务设施、高品质打造城市形象和生态环境具有深远的意义。

参考文献：

[1]李冬生,陈秉钊.上海市杨浦老工业区工业用地更新对策——从“工业杨浦”至“知识杨浦”[J].城市规划学刊,2005(1):44-50.