浅析房地产行业盈余管理动因

朱晨++孙家靖++孙娇++刘盼

摘 要：房地产行业是一个关系到国计民生的基础性行业，该行业的健康发展对我国经济的健康发展和人民的幸福生活至关重要。不难发现，中国房地产上市公司普遍存在盈余管理行为；紧缩性政策会使房地产上市公司加大盈余管理的程度，货币政策使之减少盈余管理的程度；政府政策对于非国有企业的盈余管理影响程度高于国有企业。

关键词：政府宏观调控；房地产上市公司；盈余管理

一、迎合证券市场出台的制度动因

为了使经济社会中的资源得到有效配置，资本市场的出现为这一目标的实现建立了条件，具体包括三个监管的措施：IPO制度，配股制度和退市制度。这三个监管措施的提出有利于企业进行盈余管理。

1.IPO制度。IPO全称为首次公开募股，首次公开募股的条件是需要企业近三年连续盈利，并且预期利润率比同期银行的存款利润率要高，还有一些营业收入、净资产收益率等方面的要求。然而许多公司并不满足上述的要求，但是为了公开融资并上市，这些公司具有强烈的盈余管理的动机。国内有些专家学者对于上市公司盈余管理情况从1999年到2001年间的变化进行了研究，研究结果表明，该变化的幅度很大，原因是企业为了达到上市的标准，在上市之前提高盈余，然而在IPO之后，盈余却大幅度下降，该研究在一定程度上说明了IPO制度对于企业盈余管理的影响。

2.配股制度。在我国，上市公司实行配股制度是需要满足法律法规所规定的相关盈利能力的指标的，然而该指标从1994年到2001年经历了多次变化与调整：1994年提出企业要在连续的三年内盈利且净资产收益率平均来讲要在10%以上；1996年将时间改为近三年，净资产收益率还是在10%以上；2001年将净资产收益率改为加权平均净资产收益率，并且将10%改为6%。隨之而变的是配股公司的净资产收益率。王海波（2004）发现，配股公司的净资产收益率是随着制度的变化而变化的，故此提出上市公司的盈余管理受到配股制度的影响。

3.退市制度。我国的退市制度自从2001年开始就出现在市场中，影响着经营者与消费者，该退市制度称“若公司连续三年持续亏损，则要遵从退市制度的规定，在该公司对年报进行对外公示之日起停止对该公司的上市，如果在半年之内不能盈利就停止上市”，很多公司面临着巨大的退市风险，所以他们纷纷赶在退市之前将公司的盈余作了一些调整，以避免退市风险。同时，我国的资本市场暂停上市制度明确规定，若公司在连续的三年内持续亏损并且没有扭亏为盈，化解危机，则该公司将自动退市。从上述现象中我们可以看出，公司盈利状况的改善大多不是公司真实的经营状况的改善，基本上都是通过更改会计政策以及关联交易等手段来实现的。所以我国的退市制度是盈余管理的动机之一。

二、政治动因

有些企业由于自身行业的特点而容易受到公众以及政府的关注，例如：房地产行业、钢铁行业、垄断型行业等，这些公司的经营状况以及财务报表会受到人民大众以及政府的高度关注，所以为了降低关注度，这些公司往往倾向于调整企业的盈余，就会出现许多盈余管理的手段。就拿房地产企业来说，作为国民经济的支柱性产业，政府对于该行业也会进行相应的管制，有些企业为了将躲避或者不引起政府的注意，降低公司的盈余，虽然这种做法从道德层面来讲是不合理的，但是从另一方面也反映出了我国的政府在管制房地产行业的时候存在一定的漏洞，让一些企业有机可乘。

三、外部监管缺失

企业的盈余管理理论上受到审计人员的监管，但是由于目前我国的审计人员缺乏独立性、从业人员的素质不高、注册会计师的职业操守不高，且会计师事务所为了维持升级、实现自己的利益最大化，通常对被审计单位的财务报表的真实性以及正确性持睁只眼闭只眼的态度，加之目前我国的企业的盈余管理缺乏专门的机构来监管，一些企业通过自身已有的政治权利干扰市场资源的配置，所以我国的会计师事务所出具的报告往往是质量不高的、不负责任的会计报告，这些行为都会助长盈余管理的风气。

四、减少所得税费用动因

企业在获得经济利益的同时还需要缴纳一定的所得税，但是企业出于自身利益最大化的考虑，有时会在不违背会计职业道德的基础上尽可能的减少税款的支付。根据我国现行会计制度规定，由于会计利润是企业征税的前提和基础，所以企业会根据税法的规定进行纳税方面的适当调整。然而该项政策对于某些企业来说还是有漏洞可钻的，例如有些房地产企业为了减少净利润，少缴纳税款，将企业房产的折旧年限进行更改，最后使得会计合并报表的净利润项目减少了很多。

五、报酬契约动因

为了激励企业的管理者高质量地为企业带来诸多效益，使股东价值最大化，通常企业的经营权和所有权是处于一种相互分离的状态的。所以公司的所有者通常会与公司的管理者签订报酬契约，该契约有明确的关于管理者的规定。由于企业存在诸多的不确定性以及在企业价值方面存在难以计量等方面的特点，企业的管理者为了公司的业绩，不得不对会计利润进行调整，实现报酬契约。另外一方面，企业的管理者为了将合同中的利润达到其相应的标准，在自己的任职期限内尽可能的调整企业的会计盈余信息。

参考文献：

[1]王跃堂，孙铮，陈世敏.会计改革与会计信息质量——来自中国证券市场的经验证据[J]会计研究.2001（4）：121-136.

[2]魏明海.盈余管理基本理论及其研究述评[J]会计研究.2000（9）：78-99.