新形势下房产企业运营成本控制探析

康利娟

[摘要]在房产企业运营过程中，成本控制是十分重要的环节。成本控制不仅体现了房产企业的管理水平、竞争能力，也反映了房地产企业在市场中的地位与实力。目前，我国房地产行业正处于发展瓶颈期，一方面，行业竞争逐渐趋于白热化；另一方面，经济下行对行业发展带来了一定阻力。在这种背景下，房产企业所面临压力愈来愈大，整体盈利能力受到了一定程度的影响。房产企业若要保持稳定的运营状态，必然要增强自身的适应能力，运营成本控制则是关键点之一。基于此，文章对新形势下房产企业运营成本控制进行了分析，并提出了相关策略，以供参考。

[关键词]房产企业；市场；成本；控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711150

1房产企业成本控制概述

对于房产企业而言，成本控制发生于整个经营过程当中。特别是在房产企业盈利能力不断下降的情况下，做好运营成本控制对于房产企业稳定发展具有重要的意义。在房产企业运营成本控制具体实施过程中，要注重成本效益原则。成本控制的核心目标需要保证经济利润为正值，只有达成该目标，才能让房产企业不断累积资本。[1]同时，要结合不同类型的问题进行针对性分析，不能“以偏概全”，要做到“对症下药”。运营成本控制需要独立于财务单独设计。另外，房产企业运营成本控制要注重全员参与原则。一方面，房产企业领导自身要重视成本控制，发挥带头作用，充分贯彻成本控制理念；另一方面，要动员所有员工参与到成本控制当中，通过相互之间的配合，形成良好的成本控制氛围，将成本控制效应充分发挥出来。

2房产企业运营成本控制过程分析

项目是房产企业获利的直接来源，也是支撑房产企业发展的重要基础。项目成本控制是房产企业运营成本控制的重要构成部分。在项目开发之前，要先对项目进行充分论证、策划，包括项目市场定位、产品定位等。通过细致、深入的调查分析，对市场进行预测。根据市场供求及价格发展情况，合理定位产品，尽可能让项目能够在短时间内出售，以此来增加上涨资本利用率。在房地产项目开发过程中，土地价格比例会逐渐上升。若要保证项目获得预期效益，就需要在决策阶段做好土地成本控制。[2]决策阶段当中，土地的使用权方式已经被确定，相关报建手续费用则是由政府统一规定的。因此，项目开发阶段成本控制的核心为设计成本控制。对于房地产项目而言，设计阶段成本控制的成效将会对项目整体成本产生直接影响。很多房产企业对设计阶段的成本控制并不重视，往往会出现投资失控的情况。尽管设计费用仅占项目总成本的3%不到，但对于工程造价的影响却超过75%。[3]通过优化设计，能够有效降低造价成本，有利于提升项目综合效益。通过实施设计招投标，以竞争的方式筛选出科学、合理、经济的设计方案，以此来降低设计成本。同时，要实施限额设计，实现成本事先控制。通过确定设计限额，并构建相应的奖惩机制，能够督促设计人员对设计方案进行持续性优化，从而将造价成本控制在合理范围内。项目实施过程中即建设阶段的成本控制是十分复杂的。在该阶段，一方面，要加强合同管理，并做好施工现场管理工作，保证建材、设备质量符合要求。合同制定过程中，要指派专人对合同措辞进行严格审查，以保证合同的严谨性，尽可能避免合同纠纷，以此来降低工程索赔概率。另一方面，要对工程设计变更进行严格监督，要求工程造价管理人员及工程监理人员进行跟踪监督，确认准确的设计变更工程量，并做好变更记录，保证变更文档的完整性。此外，房产企业还要做好税务筹划工作。企业内部要设立专项税务筹划部门组织，通过分散收入、降低交易次数、将销售转变为股权转让等方式来实施税务筹划，进一步控制税收成本，为企业赢得更多的效益。

3影响房产企业运营成本控制的相关因素

在房产企业运营成本控制过程中，存在诸多因素对成本控制产生影响，主要表现为以下三点：[4]一是供应链成本控制能力欠缺。一方面，房产企业缺乏整体供应链成本效益意识，片面追求降低成本，但却忽视了市场因素。即便降低了成本开支，但却容易造成产品定位与市场需求不符，影响了产品的竞争力；另一方面，缺乏全员成本控制意识。在供应链成本控制过程中，未能将相关部门有效串联起来，约束了成本控制的效能。同时，成本控制方法过于被动，缺乏主动出击市场的积极性与动力，未能将成本控制的潜能充分发挥出来。二是材料价格风险管控能力不足。在房产项目建设过程中，材料成本费用在整体成本费用当中占据了较大比重。材料价格往往会受到市场波动影响而出现变化，这种变化也导致了材料价格风险。由于房产企业无法及时应对材料市场变化，只能被动接受风险，并给予承包商材料差价补偿，使得材料成本增加不少。三是成本核算问题。成本核算是房产企业运营过程中重要的职能之一，在成本控制当中发挥了重要的作用。部分房产企业尽管构建了成本核算体系，但在核算科目规划方面缺乏科学性，对实际操作产生了影响。部分成本经办人员对成本科目缺乏统一认识，随意性较为严重，给横向、纵向成本对比决策带来了一定阻碍。另外，存在成本核算对象不够明确的现象。

4加强房产企业运营成本控制的有效策略

41加强供应链成本管理

对于竞争实力较强的房产企业，可通过纵向一体化运营的方式，增强供应链整合能力，提高供应链资源整合效率，以此来控制供应链成本。对于实力相对较弱的中小型房产企业，可采取合作方式，与供应链上、下游企业形成阵营，共同发挥合力来获得成本效益。有能力的房产企业还应该适当发展规模经济或采取集团采购的方式来发挥规模效应，以此来降低整体开发成本。[5]借助规模效应，还能让项目开发形成一套统一化的操作流程，從而获得更为稳定的服务与技术支持。另外，房产企业要重视与各类供应商之间的合作，通过细化供应商合作流程来提升供应链管理效率，增强自身的供应链整合能力，进一步压缩供应链成本。

42加强材料风险控制

从客观上来看，材料价格波动是无法避免的，也就是说材料价格风险是客观存在的。要加强材料风险控制，首先，要加强市场调研，以此来提升材料价格预测的准确度，为材料风险管控方案的制订提供可靠参考。房产企业要安排专人关注建材市场各类材料价格走势。在项目招投标阶段，根据市场调研合理评估材料价格，并作出有效风险评估，进行综合评标。[6]其次，在项目招投标期间要明确建材价格涨价调整方案。例如，可在合同当中约定一个固定百分比，即便材料价格出现波动，但只要在这个百分比范围内，相关风险则由承包商来承担。若价格波动超出百分比范围，则由房产企业来承担风险，并根据合同中规定的调价方法来补偿差价。以这种方式来分摊材料价格风险，可使双方达成共赢。最后，要善于利用套期保值来抵消部分材料上涨损失。这样能够有效转嫁部分风险，避免因材料涨价所导致的高额赔偿。

43实现精细化成本考核

由房产企业专项考核小组负责成本考核工作，包括目标制定、过程管理等。通过成本考核，对成本目标实现情况、管理工作成效进行有效评价，并将相关结果上报于考核委员会进行审核，保证考核工作的有效性。同时，专项考核小组要结合考核结果，制订出合理的奖惩方案，以此来发挥激励及督促作用。成本管理模式可选择股权激励模式，在项目转变为投资中心的过程中，可借助股权激励来督促项目公司管理者。以股权激励作为诱因，能够激发项目管理团队的运营能力，进一步提升资产收益率。这样不仅能够降低整体运营风险，也能够让项目公司获得可观的投资效益，进而实现收益最大化。

5结论

总体而言，房产企业成本控制是一个系统化、综合化的过程，涉及因素较多，需要做到精细化管控、多环节把控，才能让成本控制真正意义上发挥作用，从而为房产企业创造更大的经济效益与社会效益。

参考文献：

[1]幸治菊新形势下的房地产企业成本控制研究[J].商，2016（27）：7

[2]周军和房地产企业开发成本控制的探讨[J].当代会计，2014（11）：18-19

[3]闫炜新形势下房地产企业成本控制的探讨[J].时代金融，2013（33）：22

[4]陈雪燕房地产企业成本控制及核算方法研究[J].会计师，2013（14）：77-79

[5]邓程燕浅谈房地产企业的成本控制[J].金融经济，2013（6）：190-191

[6]骆成东基于房地产开发企业成本控制的研究[J].商，2012（17）：96-98