上市公司密集卖房为哪般

许晟+王优玲

“以卖房的方式提高企业净利润，通过卖房美化公司业绩、‘保壳的投机现象肯定存在”。

近期，多家上市公司密集发布公告拟出售房产引发市场关注。同比看，今年拟出售房产的上市公司家数同比增加较多。据不完全统计，仅2017年3月份，非房地产行业上市公司披露的公告中，涉及房地产出售的总金额已超过2亿元。

并不完全属于正常的市场现象

近日，三泰控股、深圳惠程、青海华鼎等上市公司纷纷发布公告，拟出售或转让部分房产。据本刊记者不完全统计，仅2017年1月以来，至少已有15家上市公司发布出售房产相关公告，明显多于2016年一季度。

4月8日，三泰控股发布公告称，公司拟出售位于成都市金牛区蜀西路42号的部分工业用地使用权及地上附属房产，涉金额1.69亿元；3月28日，深圳惠程公告拟处置公司名下的34套房产，初步测算总价约5021.57万元。2016年以来，随着房地产市场升温，已有逾百家上市公司出售房产。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉等专家及多名券商分析师、资深会计师认为，对于3100多家A股上市公司的总数来说，卖房产的上市公司虽然数量并不算惊人，但上百家上市公司密集卖房，并不完全属于正常的市场现象。

“虽说其中一些交易是正常市场需求的房产买卖，但以卖房的方式提高企业净利润，通过卖房美化公司业绩、‘保壳的投机现象肯定存在。”中国民生银行地产金融事业部研究规划部总经理付强说。

从表面看，上市公司公告显示的卖房理由大多类同，主要是为了盘活企业资产，增加流动性资金。如3月24日发布售房进展公告的科融环境称，补充生产经营所需的流动资金，减少融资需求，降低财务费用等。但在客观上，卖房行为确实使部分上市公司实现了“业绩增长”“保壳”等目的。

另外值得注意的是，卖房之外，还有一些上市公司正在买入房产。如，步长制药在3月28日发布公告称，为解决员工住宿、用餐、会议等需求，拟以不高于1.8亿元的价格购买215套普遍商品房、108套地下储藏室、350个地下车库等。

卖房成业绩“增长”捷径

为什么卖房可以美化报表？“如果房产是以固定资产名目入账，房产升值无法体现在报表里。”一位证券公司研究所研究员说，通俗来说，固定资产名目下，一套房子没卖的时候账上也许只记了200万元，但因为过去几年房价上涨，卖掉就可以得到500万元的账面资产，显著改善财务报表状况。

业内人士认为，近年来楼市的快速发展，使房地产成为市场可靠的“投资品”。房地产的升值，使上市公司可以通过卖房迅速获取大量流动资金，不仅可以快速增加净利润、美化报表，对于一些主业不振的上市公司来说，卖房产甚至可以让企业“转危为安”。

——为转型创造条件。例如，主营服饰产品的希努尔，2016年就曾出售位于北京的房产，为上市公司贡献净利润4500多万元，使企业当季利润实现增长的同时，为企业转型电商营销提供了资金与空间。

——使上市公司账面价值迅速翻倍。例如，三泰控股此次拟出售的房产账面价值为7882万元，但以目前的评估价卖掉便可使账面价值增加近亿元；青海华鼎拟出售的12套物业，账面值仅为976万元，评估价值已达3788万元，增值率达282.96%。

——部分公司靠卖房撑起收入“半壁江山”。如三泰控股2016年度营业总收入不过10.38亿元，如此次卖房交易顺利，即可获得约1.69亿元的收入；深圳惠程2016年营业收入只有2.88亿元，但上述34套房产可套现5000多万元。

——卖房“保壳”。*ST人乐因连续两个会计年度净利润为负，2016年4月被实行“退市风险警示”，在出售长沙天骄福邸物业项目后获得4.06亿元，最终在2016年度扭亏为盈，实现净利润6048.06万元，目前已申请撤销退市风险警示。

警惕资金脱实向虚

据不完全统计，仅2016年就有逾百家上市公司出售房产，转让金额超20亿元。Wind资讯截至13日的统计显示，2016年有116家上市公司的净利润不足千万元，不抵北上广深一线城市部分地区一套住宅的总价。房地产的非理性繁荣已经对实体经济有所冲击。

专家表示，目前的情况下，不能给上市公司卖房下“投机炒房”的定论，但楼市高企显然吸引了各方大量资金，也吸引著上市公司的资金在楼市里进进出出。如果此类事件大量发生，会导致资金脱实向虚，不利于经济发展，需要警惕。

“上市公司卖房现象一方面反映的是资本市场的投机行为，另一方面反映的是楼市价格虚高。”深圳紫金港资本管理有限公司首席研究员陈绍霞说，上市公司经营赚不到钱，卖掉一套房子就能赚几百上千万元，楼市非理性繁荣会诱使部分上市公司偏离实业，形成资金脱实向虚的风险。

而且，为了获得更大的业绩或利益，上市公司卖房活动还有可能产生“灰色空间”。业内会计师认为，上市公司卖房并不属于正常的商业现象，上市公司有可能与评估师合谋，在公司需要时，做高房地产估值，以获得更好的售价，增加房产转让收益，“助力”业绩增长。

陈绍霞建议，针对上市公司卖房现象，监管层需要做的是把资本市场监管做好，打击市场中各类违法违规的投机行为，并通过IPO常态化等方式，让“壳”资源失去价值，通过多种方式引导资本市场回归价值投资，使上市公司能聚焦主业，引导资金脱虚向实。

另一方面，专家也建议要从房地产行业入手，引导资金脱虚向实。“上市公司卖房现象，从一个侧面说明虚拟经济和实体经济有所失衡。如果任由房地产行业吞噬大部分信贷资源、社会资金，经济增长潜力将会受到伤害。”中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚说。

目前，一些积极信号正在显现。2017年3月份以来，包括北京、广州等众多热点城市都出台了新的限购政策，调控手段不断加码；2016年以来，IPO常态化等资本市场规则不断完善，监管力度不断加码。楼市、股市形势都有所变化，上市公司卖房现象也将有所变化。