浅析南京市住宅专项维修资金归集使用监管

邹婧媛

公共管理

浅析南京市住宅专项维修资金归集使用监管

邹婧媛

由小区全体业主共同共有的住宅专项维修资金，对保障住宅安全和正常使用起着重要的作用，也是社会关注的热点。维修资金的归集、使用和监管仍需打破常规思路，才能破解工作中华遇到的各种难题。

维修资金；使用安全；工程造价；监管增值

随着我国住房制度改革不断深化和完善，居民住宅逐步走向商品化和社会化。住房的质量和安全也越来越受到人们关注。建筑物一旦投入使用，保修期满后难免会出现各种质量问题和安全隐患。而建筑物共有部分一旦发生损坏，维修、更新、改造往往需要动用住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）来实现延长建筑有效使用年限。

维修资金制度自建立以来，经过近二十年的发展，建立了比较完善的管理体系，始终遵循“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”的原则，在保障广大业主正常使用房屋，解决房屋共用部位和共用设施保修期满后的更新、改造和维修方面发挥了巨大的作用。但随着我国维修资金归集和使用金额的快速增长和监管工作的逐步深入，维修资金“归集难”“使用难”“监管难”等难题始终未得到根本解决，引起了社会的高度关注。笔者拟从归集、使用、监管工作现状分析、思考，提出简单的管理设想：

一、依法归集，保障维修资金应收尽收

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，维修资金由业主共同共有。

维修资金交存作为房屋初始登记前置条件是法律法规的明确要求。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金交入住宅专项维修资金专户”；第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。

维修资金交存作为房屋初始登记的前置条件是全国通行的交存方式，是房地产管理下行之有效的“总闸门”。初始登记作为前置条件也更好地保证了维修资金应收尽收。目前，全国多个省、地级城市都采用这一交存办法。南京市维修资金核算工作也已按国家规定按幢立账、专户存储、核算到户，将维修资金归集作为商品房预售证办理的前置条件，确保应归集的维修资金及时到位。

同时，维修资金监管部门也可以拓宽思路，学习借鉴外省市先进的管理经验，推广多渠道征收维修资金，灵活归集。深圳市的维修资金归集经验值得借鉴推广，在缴纳物业费的同时，提取部分物业费补充维修资金以确保维修资金可持续使用。

住房公积金是国家机关、企事业单位为其在职职工缴存的长期住房储蓄金。住房公积金制度是由国家法律规定的重要的住房保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金具有强制存储的优势，可以从业主或业主家庭成员的公积金提取一部分作为维修资金使用将有力的破解维修资金归集和续筹的难题。

二、规范预、结算，确保维修资金合理使用

住宅专项维修资金作为“房屋的养老金”是保障居民住房安全、延续房屋正常使用的长效保障。随着时间推移，大量老旧小区和商品房小区已经过了保修期，进入维修高峰期，而在大量的维修工程中不断出现各种问题，影响维修资金合理使用。

在维修资金合理使用过程中，遇到如下主要问题：

（一）预算价格虚高，工程总价难以控制

维修和改造工程不同于新建工程，一般都是简单的维修或改造，需要在短时间内完成现场勘查、设计施工、竣工验收等工作，由于需要在短时间内需要完成一系列工作，难以按规范的工程预结算制度进行工程价款的结算。维修工程报价往往具有随意性，盲目性，工程造价的往往高于实际需要，维修资金难以得到安全高效的使用。

（二）工程量计算造假，工程量虚高难以控制

大多数维修改造工程难以具备完整的施工图纸，施工人员在施工时容易具有随意性，一些隐蔽工程维修过程中，造价咨询人员不能到施工现场查看，更不可能有监理工程师旁站，施工单位容易在工程量计算上造假，工程量计算虚高，牟取不当得利。

（三）材料价格“水分大”，工程造价难以控制

人工费、材料费和机械使用费是工程造价的重要组成部分。材料费在工程造价中一般占60-70%。随着市场经济的飞速发展，市场上材料品种繁多，不同的材料选择往往引起工程造价的变化，偷工减料以次充好在维修过程中屡见不鲜。

产生上述问题后，审批划拨的资金会造成资金使用率低下，造成资源浪费。这就不利于资金的精细化监管，容易引发广大业主的不满，引发纠纷。

针对维修资金管理工作中预结算工作的现状，为规范预决算工作，有效控制工程造价，合理使用维修资金，准确把握工程造价审核尺度，南京市在借鉴外地同行先进经验的基础上，依据《住宅专项维修资金管理办法》《南京市物业管理条例》《江苏省建设工程费用定额》《南京工程造价信息》并结合本市实际制定了《南京市物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程参考价格》（以下简称“参考价格”）《参考价格》涵盖常用工程维修和改造修项目，明确了工作内容和施工工艺，并且根据工作内容和施工工艺提供相应的人工费、材料费和机械使用费参考合价，内容清晰，计算方便。

《参考价格》编写包括综合单价和全费用综合单价两种形式，综合单价由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润组成，全费用综合单价在综合单价的基础上考虑到总价措施费、规费和税金以及脚手架和垃圾外运等措施项目单价。

例：双层APP改性沥青防水卷材（冷粘法）

工作内容：清理基层、涂刷基层处理剂。铺贴卷材及附加层。封口、收头、钉压条。

综合单价 1 0 5 . 6 6元/ 全费用综合单价1 1 7 . 7 1元/ m 2 m 2

《参考价格》明确了施工内容和工艺，设立工程参考价格计算公式，含有500多项工程子目，并建立档案，方便日后根据市场价格波动及时调整。《参考价格》还列出工程量计算规则和工程验收规范。

《参考价格》根据南京市实际编写，可作为维修资金申请人审核报价、签订施工合同的参考，也可作为维修资金管理部门初步审核报价、审批维修费用的参考。《参考价格》在推广运用过程中为维修的施工单位报价提供计价标准和尺度，提高了工程预算的编制速度，提高了工作效率。也有益于业主公平公开的挑选施工单位，杜绝不良施工企业的胡乱报价，虚报工程量，促使维修工程报价透明化、公开化。同时，也推动业主、物业服务企业、政府监管部门之间的相互交流，避免了各方因不同依据编制工程造价产生各执一词的情形。《参考价格》的推广使用降低了资金挪用风险，提高了资金的使用率，有利于发挥好房屋养老金的保障作用。

三、精细监管，促进维修资金保值增值

随着房产市场化程度加深，专项维修资金不断的增加,这些资金非常庞大。据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会发布的不完全统计显示,目前我国收缴的住宅专项维修资金约有5000亿元,但是支出的规模却相对很小,体量庞大的资金目前绝大部分由地方政府监管部门统一进行管理。随着央行降息,广大业主对资金增值的意愿更加强烈,希望在确保资金安全、保证资金合理使用的前提下,进一步实现其收益最大化。对政府主管部门而言,研究建立科学的增值管理制度、完善增值管理办法,具有重要的理论和现实意义，为进一步提高维修资金收益，提高资金增值速度，笔者认为可以按照下列设想促进维修资金保值增值：

一是在合理预估近期维修资金使用金额后，将可用于银行存储的结余资金向维修资金主管部门申请，向5家以上商业银行发出招标邀请函，邀请银行参与投标，投标内容包含存款期限、存款额、存款利率等，并确保招投标工作公平、公正、公开，接受广大业主监督，最终综合考虑选择利率高的银行进行存储。

二是关注中国人民银行协定存款政策，协定存款等同活期存款，其收益根据存款单位与银行签订的合同确定，一般而言，存款的余额越高，存款单位获得的利率越高。由维修资金管理部门与银行商谈协定存款，协定存款以对公方式与银行签订协定存款合同，双方商定对公客户保留一定金额的存款以应付日常结算，此部分按普通活期利率计付利息，超过定额金额的那部分存款按协定存款利率计付利息。

三是根据国家现行宏观货币政策，结合本市维修资金管理现状，对资金增值使用及时调整策略，银行利率处于历史高点时，增加长期存款份额，减少短期存款份额。反之，银行利率处于历史低点时，减少长期存款份额，增加短期存款份额。

四是让“沉睡”的维修资金“钱生钱”，是广大业主的共同心愿，《江苏省住宅专项维修资金管理办法》中提出，为防范资金风险，维修资金只能在一级市场上购买国债，禁止从事国债回购，在保证正常使用的前提下，长期结余的维修资金可以考虑在一级市场上买国债或地方政府债券。

国债或地方政府债券是国家或地方政府以其信用为基础，按照债券的一般原则，通过向社会筹集资金所形成的债权债务关系。由于国债和地方政府债券发行主体是国家和地方政府，所以它具有相当高的信用度，被公认为是最安全的投资工具，在一级市场上购买国债或地方政府债券也有利于促进维修资金保值增值。

信息化时代日新月异，创新的浪潮一浪高过一浪。在维修资金归集使用监管工作中也不断面临新的机遇和挑战，只有不断夯实基础，补好短板，开拓创新，不忘初心，勇往直前.切实发挥好“住房养老金”的作用，保障好广大业主的根本利益。

[1]郑敏.浅谈乌鲁木齐市维修资金缴存业务管理模式[J].维修资金监管动态，2016，(03).

[2]广州市物业专项维修资金管理中心.如何构建严密的维修资金使用安全环境[C].物业专项维修资金监管工作课题、论文选（一），2016，(03).

[3]王建安.浅析房屋维修和更新、改造工程施工质量与造价的控制——以《西安市住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程参考价格》实施为例[J].军民两用技术与产品，2016，(08).

[4]张红.挖潜增效，促维修资金保值增值[J].维修资金监管动态，2016，(03).

邹婧媛，女，江苏南通人，南京市物业管理办公室资金监管科科员，研究方向：住宅专项维修资金的归集、监管、使用。

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1008-4428（2017）04-146-02