房地产市场的可能走向

文/高荣伟

房地产市场的可能走向

文/高荣伟

2017年3月初，全国“两会”正式拉开帷幕，与往年一样，房地产问题仍然是代表们热议的焦点。今年政府工作报告关于房地产的内容是历年来最多的。在“两会”上，来自房地产行业的声音比往年更加受人关注，“房地产调控”、“金融改革”、“财税改革”等成为热词。可以预见，房地产仍然是未来一段时间内中国经济的关键词。

专家认为，目前经济下行压力仍存，未来以稳为主的基调不变。就房地产业而言，后续可动用的政策工具充足，“两会”后有望出台一系列完善房地产市场发展长效机制的政策措施。不过，人们更为关注的是，2017年的房地产市场将向何处去。

房地产市场将出现重大转折

李克强总理在政府工作报告中提出，要坚持住房的居住属性，加强房地产市场分类调控，并且要加快建立和完善长效机制。

这些年来，我国住房市场的根本问题就是没有严格区分住房的投资与消费属性。把住房看作投机炒作的赚钱工具，必然会让房地产市场走向功能扭曲、混乱之路。近年来，房地产市场调控政策总是落在限制居民购房的各种行政方式上，结果是居民及企业千方百计地要突破这些限制，这在客观上使房价涨得更快。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示：“炒房凶猛”的主要原因是这几年房价上涨过快，实体经济下滑，干什么都不如买套房。在货币超发、较低的银行利率、居民投资渠道有限等多种因素作用下，房屋的投资属性、金融属性逐渐高过居住属性。为解决此问题，建议在政策引导、制度建设、保障供应、城市群协同发展等方面入手，从根本上抑制炒房冲动，把房子的金融属性降至最低。

全国政协委员、中国人民银行副行长易纲表示，房地产业是经济增长的重要支柱，既要防范风险，也要保证老百姓基本住房需求，将来要在土地供应、法律、税收、银行信贷等方面综合施策。

全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保表示：房地产市场调控应牢牢遵循中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，建议立即出台限制炒房的“T+N”年的交易制度，如规定房子在正常交易以后，必须在3至5年之后才能进行第二次交易。国家应制定从根本上制止房地产炒作的制度。就像股票实施“T+1”是为了防止当天炒作，为了防止炒房，可考虑实施“T+N”年的交易制度，希望北上广率先出台这项政策。

代表们认为，通过有效的制度安排驱除或限制住房的投机炒作，逐渐挤出房地产泡沫并降低金融市场风险、降低地方政府债务负担，让民营经济有意愿增加投资、让中国经济“由虚转实”，无一不是重大的利益关系调整。换句话说，房地产要回归基本居住本性，我们还要跨越好几座大山。能否突破阻力跨越这几座大山，推进当前住房市场政策及制度的重大改革，从根本上改变房地产市场利益格局，既是一次重大考验，也是我国经济稳健发展的重大机会。

综上所述，房地产回归基本居住功能，意味着2017年我国房地产市场将出现重大转折：政府通过信贷、税收等政策对住房市场投资与消费在事前、事中及事后作清晰的界定，严格限制住房投机炒作。当然，这种清晰的界定会经历一个艰难的过程，但这是我国房地产市场拨乱反正的根本之策，将促使房地产市场出现翻天覆地的变化。很显然，要促使“房地产化”经济转型，没有短期阵痛是不可能的。

去库存依然是2017年的工作重点

今年的政府工作报告指出，房地产工作任务是因城施策去库存。从目前情况来看，三四线城市房地产库存仍然较多，去库存依然是2017年的工作重点。

全国人大代表、全国人大财经委副主任委员、民建中央副主席辜胜阻表示，现在的房地产市场分化严重，三四线城市还存在严重的高库存，但是一线的城市现在面临供不应求、房价上涨的态势。2016年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在上海“链家事件”发生以后，北青报记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》一文中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险,针对不同地区，采取不同的措施。为防止异常交易推高房价，要全力支持一线城市政府的调控措施。除了三四线城市要去库存外，对于热点城市，要加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。国土资源部部长姜大明也表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。银监会副主席王兆星表示，要采取差别化的房地产信贷政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制，对于一些房地产库存过大的三四线城市在信贷上也要给予考虑，对城镇化过程中的刚性住房需求应该给予信贷支持。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是一个积极信号，意味着后续房价上涨过快的城市依然会有积极供地，大城市重点开拓郊区市场用地和市区存量用地开发，而小城市将重点围绕新兴城区，如积极对高铁新城供地。张大伟则认为，未来楼市发展的主要方向依然是二线及部分三线城市，从土地供应角度看，核心城市增加土地供应难度大，这些区域的发展主要在辐射区，北京、上海、深圳周围的二线城市将是2017年主要的楼市活跃区域，对其将会合理增加土地供应。

政府工作报告指出，要支持居民自住和进城人员购房需求。这意味着今年三四线城市高库存区域政策不会收紧，甚至还会继续宽松，依然会有各类针对进城人员购房的政策出台。同时，针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码，抑制投资需求。住房和城乡建设部部长陈政高指出，新型城镇化是去库存的重要途径，也是根本途径，要支持、引导农民工和农民进城买房。据调查，去年有的城市农民工和农民所买房占整个买房量的50%，有的县城达到70%。

此外，政府工作报告还明确了棚户区改造和发展公租房等任务。这意味着棚户区的改造力度依然会强化，这既是让部分棚户区居民快速解决住房问题的重要保障，同时也是让此类区域快速脱贫的一个有效途径。

2017 年房价怎么走？

在今年“两会”上，房地产税成为大众关注的热点话题之一。实际上，房地产税开征的消息一直不绝于耳，受到人们广泛关注。那么，2017年房地产税会征收吗?

3月4日，全国人大的新闻发言人傅莹明确表示：房地产税立法已经列入五年立法规划，不过，2017年没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。其弦外之音是：2017年房地产税不可能开征了！

听到傅莹的明确表态，房地产投资者长舒一口气，而想买房的人却一颗心又悬了起来：房地产税不来，是不是房价又要涨?

近些年来，“土地财政”吃紧，改革进入深水区。在推进税制改革、土地财政面临瓶颈、投机投资购房不断的背景下，房地产税制改革已箭在弦上。2016年12月底，全国财政工作会议表示，要研究提出健全地方税体系方案。专家认为，尽管发言人的表态意味着今年房地产税落地的可能性不大，但预计其推进速度将加快，对房地产市场也将产生比较明显的影响。

“对于房地产业自身而言，房地产税会使房地产市场调控的长效机制对接到中央强调的基础性制度建设上去。”全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康连续多年呼吁加快房地产税立法,并对房地产税试点地区作持续关注。他认为，我国房地产业的长期健康发展，需要有相应的土地制度、住房制度以及税制、投融资制度等作为基础。不能说房地产税能决定一切，但它是必选项中的一项。贾康认为，房地产市场调控政策要长短结合、标本兼治。在他看来，纵观房地产市场调控十几年的历程，在房地产市场调控的短期治标方面，政府已经竭尽全力，而“长期治本的政策还不够格，目前必须要做好基础性制度建设，形成长效机制”。

贾康表示，不要指望房地产税出台后房价会应声而落，它对房价的影响更多的是遏制肆无忌惮的炒作。他认为，房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳，使上扬曲线比较平缓，遏制炒作，防止房价的大起大落。在成熟的房地产市场，房地产税对于房价的影响作用明显。2016年11月，国际货币基金组织(IMF)财务部经济学家Tigran Poghosyan对美国51个州77个大都市统计区(MSA)2005年至2014年间数据进行回归分析发现，每增加0.5个百分点的财产税就能够让房价波动性下降0.5-5.5个百分点，而且这个量化关系非常稳定，适用于美国使用不同法规的地区，即便其房产估价方式和房价波动性不尽相同。Tigran Poghosyan认为，房产税能够抑制房价波动，减少投资者举债买房的激进风险偏好。

那么，房地产税究竟要如何征收?这也是很多人关心的问题。从之前已有的试点看，房产税都是从新增量开始试点，对新购房人群核查存量面积，超额的征收房产税。以上海为例，如果不新购房屋，之前存量面积不计算房产税，如果新购房，则叠加之前存量一起计算房产税。这样政策落地的难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房产税计税范围在这些城市就不会扩大，重庆已经开始逐渐扩大到存量房。

人们都希望用房地产税来调控房价，专业人士指出，房地产税开征，意味着你买房的一系列行为都要加税。所以，房地产税不可能真的降房价，只是会抬高人们的居住成本。既然房价和房地产税并没有直接的关系，那为什么还有不少人在问“房价2017年还会不会涨”呢?现在这些推动房价上涨的因素依旧在。2017年“两会”对房价有什么影响？“两会”之后房价会跌吗？其实从以往的政府动态可以看出，无论是政府还是市场都发出了明确信号：楼市疯狂的状态将无法持续，2017年的房地产市场将更加理性。

不过，房价是跌还是降，还得市场说了算。

（作者单位：河南省社旗县县委党校）