从供给侧视角看当前房地产市场价格波动——以合肥为例

（南京大学 经济学院，江苏 南京 210093）

从供给侧视角看当前房地产市场价格波动
——以合肥为例

韩旭

（南京大学 经济学院，江苏 南京 210093）

以2016年我国一线及部分二线城市房地产价格大幅波动为背景，从供给侧视角探析我国部分城市房价快速上涨内因，考察了货币供给、土地供给和住宅供给三者对我国房价的作用。从宏观视角看，货币供给量的快速上涨是导致房价攀升的外在背景，从微观视角看，土地及住宅供应的相对减少是推动部分城市房价上涨的内在因素。因此，政府在制定相关政策时应主要从供给侧角度出发，且显著的政策调整也存在一定时滞。

供给侧；房地产；合肥；分析

一、引言

2015年下半年以来，以一线和部分二线城市房价的快速上涨，尤其是在2016年上半年长三角部分城市翻番式上涨，引发市场、政府和消费者极大的关注。以合肥为例，2016年合肥市区房地产销售均价首次破万，达到11298.26元/平方米，同比增幅31.53%，除市区外，三县（肥东县、肥西县、长丰县）也均有超过20%的涨幅。如何看待这一轮的房地产市场发生的现象，以及观察下一步市场的走势，本文从供给侧视角出发，基于2016年合肥市房地产市场的相关数据，主要考察供给侧结构调整对于房地产市场价格的影响，为更好地调控部分区域过热房价提供参考。

二、供给侧数据分析

1、货币供给侧分析

首先，从回归货币数量方程式视角看。提到货币数量方程式mv=pq，要提到一位经济学家欧文费雪，他是耶鲁大学的第一个经济学博士，是在耶鲁大学数学系获得这个学位，他的博士论文《价值与价格理论的数学研究》，奠定了他在数量经济学的地位，是美国的第一位数量经济学家。1911年出版的《货币的购买力：其决定因素及其与信贷、利息和危机的关系》书中提到的货币数量方程式，今天我们提到费雪时，更多的是因为他在货币数量论和宏观经济领域的贡献。mv=pq，m代表货币量，v代表货币的流通速度，p代表物价，q代表商品交易量。通俗的可以理解为，在不考虑货币流通速度v和商品交易量q的情况下，货币的数量直接决定了商品的价格。所以，在一定时期内如果房地产的供应量没有大幅度变化情况下，市场中的货币量大多流入房地产时，将会引发房价的大幅增长，当然这是从逻辑和大数的角度来考虑房价的问题。当前，在全球经济艰难复苏的步伐中，全球主要经济体利率都维持在零或接近零运行，自1945年以来，70年以来没有发生大规模战争及主要基础设施被摧毁的情况下，整个资本存量在剔除GDP增长和资产折旧以后，保持至少每年5%以上的复合式增长，70年间资本存量将增长30倍以上。而中国近年来m2每年保持较高水平的增长，根据中国人民银行的数据，2000年中国大陆m2为13.2万亿，2004年25.1万亿，2008年47.5万亿，2012年97.4万亿，2015年139.2万亿，2016年9月末达到151.9万亿，几乎5年翻一番，尤其在2015年下半年，广义货币持续增长的情况下，资本市场持续降温，固定投资没有较大增长，加上整个经济增速下滑，实体经济不景气，在相对“资本荒”的情况下，市场中流通现金和居民储蓄集中流向房地产，短期内必然导致了房价的上涨。货币的增长及在房地产领域的流通，构成本轮房价上涨的主要驱动因素，从货币数量角度能很好解释房产的价格出现的大幅波动情况。

表1 合肥市区土地成交表

2、土地及住宅供给侧分析

诚如货币数量方程mv=pq所揭示的那样，在货币量大幅上涨的前提下，商品供应量同样构成影响商品价格的一个重要变量。从2016年合肥土地和住宅的供给侧角度分析，我们发现，无论是土地还是住宅供销套数都较2015年有显著下降。数据显示，2016年合肥共成交土地6340.33亩，总成交金额853.45亿元，成交金额虽为历年之最，但是土地成交面积确实近5年来的最低值，同比降幅6.04%。无独有偶，2016年合肥新增住宅套数66419套和住宅销售套数76501套也均创近5年最低值，同比分别降低14.67%和15.4%，具体数据见表2。

表2 合肥市区住宅年度供销套数变化表

综上所述，我们可以很明显地发现，在货币供给量大幅攀升，同时土地及住宅供给量同比减少的情况下，合肥房地产市场价格持续攀高是市场的必然选择。当房价短期内快速上涨的同时，上涨的空间和预期会驱使消费者效仿和跟风，从而采取一些非理性的买房投资行为，所以就出现了投资者加大杠杆进行投资，这样一来又引发了市场需求量的进一步上升，导致供给远远不能满足需求，甚至产生一房难求的现象，推动房价持续上涨。

二、需求侧视角旁证

供给侧结构性调整是本轮房价上涨的内在逻辑。然而，一线城市、二线城市及部分地区的房地产价格在本轮调整中也出现了分化的趋势，究其原因，需求侧的冷热不均是导致北上广深等一线城市以及包括合肥、厦门、南京等二线城市持续上涨的主要因素。从需求侧角度分析，如果这个城市人口是持续净流入，特别高等院校毕业生持续净流入，再结合一部分改善型住房的需求，就会在一个城市形成旺盛的市场需求和购买力，必然导致房地产价格的快速上涨。以合肥为例，随着合肥纳入到整个长三角经济都市圈，政府部门对合肥有个长期的发展规划，合肥逐步成为安徽省6000多万人口背后重要政治、经济、教育、医疗和养老的聚集地，合肥常住人口从2007年的491万增长到2015年的779万，年均净人口流入约30万人，从而推动了需求量的快速提升，导致短期内房价快速上涨。

三、政策建议与展望

综合以上研究，我们可以发现，供给侧结构性调整对房价的影响十分显著，主要体现在货币供应量的大幅攀升以及土地和住宅供应量的同比减少上，所以政府要对市场进行有效干预，就一定要从供给侧着手，对市场进行降温。然而2016年9月30日上涨过快的城市所出台的大部分限制政策，往往是从限贷角度出发去抑制需求侧，这些政策也许能在一定程度上打压投机资金炒作房市制造泡沫，但无法从根本上解决部分城市房价快速上涨的问题。从货币供应角度看，在m2的高速上涨无可避免的条件下，应注意拓宽国内投资渠道，引导资金进入实体经济，防止房市和股市之间的双反馈效应；从土地和住宅供给角度看，应加大土地投放量，同时制定相关政策限制房地产企业囤地以及囤房惜售等行为，通过扩大供给量去平衡需求的快速上涨。但是，整体而言，无论从需求端还是供给端角度，房地产出现两极分化趋势会越来越明显，城市之间分化严重，有着人口和购买力支撑的一二线城市在短周期内受限政府调控，局部会出现一些盘整和价格的稳定，但在城镇化率远远没有达到75%的背景下，未来仍然具备上涨空间，更不会出现所谓泡沫现象，更何况像北京这种一线城市的房产不仅是一种居住的商品，包括全国集中的政治、经济、文化、教育、金融、医疗等综合资源的附加值也都体现在房屋中，所以有着旺盛的需求；三、四线城市去库存仍然存在很大压力，在人口主要购买力不增加的情况下，去库存任重道远，房价无望上涨；供给端的角度，小开发商拿地的成本和门槛越来越高，房地产企业会进入并购的时代，规模有限的小开发商面临转型和生存的危机，需要结合供给端的改革和政策来决定未来的发展战略。

[1]刘晶晶、刁节文:我国房地产价格与货币政策的动态关系研究[J].中国商贸,2014(29).

[2]李勇:房地产价格波动的财富效应研究——基于省际面板数据的实证分析[J].苏州市职业大学学报,2014(04).

（责任编辑：王瑞芬）