我国住房空置问题的分析及对策

刘月

摘要：我国正处在城镇化的快速发展时期，伴随着城镇人口的快速增加，住房短缺问题将长期存在。与此同时，我国还存在住房大量空置现象，甚至出现一方面一房难求，另一方面一些人拥有多套住房却不愿出租的怪现象。大量住房空置，不仅加剧了住房短缺，也带来了资源浪费、社会不公等不良后果。因此，分析住房空置的原因，借鉴国外有关经验，提供我国对住房空置的对策建议，对促进住房市场健康发展、促进住房公平具有重要意义。

关键词：住房空置；空置原因；房地产

一、我国住房空置现状

随着房地产业越来越热，商品房投资快速增长，全国地区的商品房新建面积也迅猛增长，而空置面积也随之增大。空置指标是能够反映房地产市场供需平衡的重要指标，通过住房空置率可以研究房地产市场走向变化，为房地产发展提供重要决策。据国家统计局相关数据显示，2012年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中，商品住宅空置面积6 204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2 878万平方米。此时全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。出现一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子的两个极端现象。2013年，西南财经大学发布了一份关于城镇住房空置的调研报告，报告显示我国有大量城镇住房处于闲置状态，我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算，全国城镇空置房为4 898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

二、住房空置原因分析

住房空置的原因纷繁复杂，有的是单一因素所致，有的是多种因素共同作用所致，导致住房空置的原因主要有以TJI，～。

1.市场供需因素

住房属于非标准化、资金量大、市场流动陛差的商品，住房的地域性限制、开发商供给的时滞性、结构与居民购房需求的不对称，以及加上市场信息的不完整、交易时间长，市场供需无法快速到达平衡，从而造成住房的空置。

2.住房结构因素

从居民家庭收入分配结构来看，大部分家庭的住房因素主要集中在普通住房上，但开发商为了追求更高利润，倾向于开发大户型、高价位的高档住宅，出现供需结构错配，导致一些类型的住房供不应求，同时另一些类型的住房出现大量的空置现象。例如，2010年的统计报告显示，截至当年7月月底，北京市朝阳区住宅空置面积133.0万平方米，其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平万米，占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。住房空置显示出明显的结构性问题。

3.功能住房因素

住房的功能性缺陷可能会导致无法正常入住，从而造成空置。例如，一些住房因设计和施工的原因造成住房质量问题；一些小区位置偏僻，配套不全，交通不便，甚至水、电、气、供暖等供应不正常，这些因素都造成住房被迫空置。

4.投机炒作因素

在房价快速上涨阶段，一些人投资住房的目的就是为了待价而沽，同时为了规避较高的租赁税费、避免出租过程中寻找承租人和日常管理的麻烦，而有意将住房空置，等待最佳的时机出手，以获取房价上涨的高收益。

5.开发商囤房

这种现象在房地产市场过热、住房供应相对短缺的卖方市场条件下更为普遍。面对越来越大的动拆迁成本，开发商非常“珍惜”手中目前已经进入工程状态的项目，对于开发商而言，一个项目开盘即被一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有获得利润最大化。一些开发商拉长销售期以获取最大的的利润，在大量房子未出售的情况下，通过捂盘惜售，故意制造出房子卖空、供不应求的假象，以借机抬高房价。消费者这边一房难求，开发商则空置着卖。一些工程达到甚至超过预售标准了，但开发商却不急于去办理预售许可证，开盘时间一再推迟，好不容易出来了，首批房源非常少。这种“囤房”的做法可以为楼盘积累人气，又能等来销售价格上涨，还可以主动控制推按节奏以适应和引导市场需求。这种行为的恶果在于导致大量住房被人为空置，并最终很大程度上拉升了房价。

6.税收因素

在我国目前税收体制下，房地产保有环节税率较低，而权属转移过程中税收种类过多、税率过高。例如，住房出租需缴纳5%的综合税，住房出售除了缴纳5.5%的营业税外，还要缴纳3%-5%的契税，以及印花税和20%的个人所得税等。而持有住宅几乎不用负担任何税收，一些地方对空置的住房甚至连物业费、供暖费等费用也给予减免。鉴于此情况，如果业主购房后让住房空置下来不用缴纳任何税费，因此不少人宁可选择将住房空置，也不愿意出租或出售，而住房空置有不需要承擔任何费用。显然，在没有任何制度强制和利益诱惑下，房主选择空置住房并不会使其利益受损，基于一个“经济人”的理性判断，其自然没有使住房流转起来以增加更多人福祉的任何动因。房地产税收的结构性问题，导致房地产税种倒置，住宅投机炒作的持有成本很低，客观上催生了住房空置现象。

7.制度因素

住房空置的背后还有深层的制度因素。例如，一些地方政府片面追求GDP政绩，盲目铺摊子建设新城，结果由于选址不当、地方经济实力不足等原因导致出现“空城”现象，造成大量的住房空置。内蒙古鄂尔多斯康巴什新城是其中较为著名的一个，因建成区居住的人口太少而被媒体称为“鬼城”。此外，我国目前对空置房的行政处罚措施缺位，客观上助长了住房空置现象的蔓延。目前，我国仅规定了针对开发阶段土地闲置的行政处罚及强制收回制度，这在一定程度上遏制了土地闲置，但是对于住房闲置却没有相类似的制度设计。由于在制度设计中缺乏对空置房业主行之有效的处罚措施，这就使得房主缺乏将闲置住房出租利用起来的外在动力。

三、应对我国住房空置现象的对策建议

总的来看，以上各种因素所致的住房空置从动机上可分为两大类，即被动空置和主动空置。因此，应在深入分析住房空置原因的基础上，有针对性地提出因对之策。

1.全面调查住房空置情况

目前，我国对于住房空置的统计尚无统一口径，在现有条件下明确住房的空置率还难以实现。因此，要尽快理顺住房空置统计机制，规范和完善住房空置率的指标和评价体系，除了总量空置指标外，还可以细化市场指标，建立结构性空置指标，进一步细分为高档商品房和普通商品房的空置率等。在此基础上，开展对住房空置.隋况的调查～$-I-工作，摸清住房空置的底数，为空置住房处置奠定基础。

2.扩大房产税试点

大部分空置的存量住房都属于二套房或多套房的范畴，也即这些空置住房都是业主满足自身需求之外的住房。由于持有成本很低，这些住房都被业主主动空置而不是用于出租。因此，扩大房产税试点，并将房产税征收范围覆盖到存量住房，这样将会明显加大拥有多套住房业主的持有成本。如此一来将促使业主设法提高住房的流通利用率，选择出售或者出租，从而为市场提供更多的存量住房供应或租赁房源。

3.开征住房空置税

由于房产税并非专门针对空置住房，且税率设置要考虑大多数家庭的承受能力，因此不太可能定得太高，在房价快速上涨时期，对住房空置可能难以产生足够的压力。因此，可考虑对空置住房征收空置税，以提高税收政策的针对性，促进空置住房的转化。由于住房空置税只针对特定的对象（即空置住房）征税，因此课设置相对较高的税率，并实行累进税率，空置时间越长，税率越高，使住房空置无利可图，甚至得不偿失，以此解决住房空置的问题。

4.对住房空置行为处以罚款

对空置住房既可征收空置税，也可采取罚款的方式，即对于空置超过一定期限的住房进行罚款，罚款比例依照空置时间的长短而有所不同，直至全部罚没。对空置住房罚款是一种行政强制行为，其法理依据虽与征收住房空置税不同，但效果相似。

5.强制征集空置住房用于社会租赁

在明确掌握住房空置率的前提下，设置一个警戒线，建立住房空置行政处罚制度，从罚款直至没收，或者强制征集空置住房用于针对中低收入家庭的社会租赁用房。加强对住房空置的行政处罚之目的并不在于增加政府收人或剥夺业主财富，而只是通过这种行政强制对其产生威慑，根本目的还在于提高住房特别是住宅的利用率，从而提高资源的利用率，增加社会福祉。