组合拍卖在土地出让中的最优土地组合拍卖机制设计模型应用

黄建宇

摘 要：当前我国土地的出让方式无法满足开发商的基本需求，且会产生不同的土地组合问题。基于此，本文引入了土地出让中的组合拍卖原则，并以此为基础建立了最佳的组合拍卖模型，成立了最优的拍卖机制，可以帮助政府机构实现期望收益的最大化，确保土地的合理分配。

关键词：组合拍卖 土地出让 应用

前言

我国的土地资源部门已经明令规定，所有经营土地的出让必须采用公开招标、拍卖等方式进行，其中拍卖是此制度的核心方法。多年来，我国政府主要依靠土地出让获得资金，但当前受市场经济的影响，不同的土地出让方式所带来的价格也各不相同，只有政府找到一种适合的土地出让方法，才可以获得最多的出让资金。实际上，任何一块等待出让的经营性土地都具备自身的物理特性于区位特性，物理特性主要包括土地的开发现状、土地具体使用用途、地块面积以及容积率等方面，而区位特性则主要指的是土地本身的交通便捷性以及其到城市中心的距离等。对于不同物理及区位属性的土地，政府应做到合理分类[1]。如果开发商需要多种不同属性的土地时，则应在竞价过程中考虑此后的拍卖是否可以得到想要的地块，但由于不知道其他竞价者信息，政府应制定适合不同地块组合的综合拍卖机制。土地组合的具体估值与其建成后的商品房价格具备较为紧密的联系，而房产开放商也会对土地产生潜在的预期估值，进而形成最终的房价，此时如果开发商获得了其他开发商的房价信息，则很容易会影响最终的土地组合价值。为此，在关联价值影响下，应对最优组合拍卖出台一个标准化的框架。本文则根据开发商对特定土地组合的偏好方式，在关联价值信息的影响下，建立了最优土地组合的拍卖设计模型，并在求解过程中获得了最佳的拍卖机制。

一、土地组合最佳拍卖机制的设计模型

首先指的是土地组合最佳拍卖机制组合设计模型中的条件及变量情况，一是假设政府机构具备m块待为出让的土地资源，且每块土地的物理及区位属性均不相同，由此看出，这m块土地为异物品，但由于政府收购期间已经支付了安置补助费以及青苗费等成本，因此其希望在成本之上尽量高的价格进行出让。二是假设n各开发商参与土地的出让，其集合则被记为N={1，2，3……n}[2]。三是假设参与土地转让所有开发商的信息都相互独立，且其各自的土地估值不受任何因素的影响，但这些信息在投标过程中才会出现，为此开发商产生的信息结构属于关联价值。四是在土地出让过程中，开发商机构向政府报告估值函数的方式主要为组合拍卖机制，政府在根据土地组合的拍卖机制做出分配与支付的决策。在此类机制的影响下，开发商应向政府报告真实的信号值。六是假设所有的开发商都属于简单买家，要么拍卖所有的土地，要么什么土地也不要。七是假设开发商与政府的风险保持中性。八是假设政府允许所有的开发商都参与投标活动，且各自报告真实的信息，以便实现土地价值的最优化[3]。

二、最优土地组合拍卖机制

首先应遵循单物品的拍卖组合研究原则，比并在此基础下得出事后激励以及事后个体理性的相似条件，而后得出开发商事后收益函数以及政府期望收益函数，但使用此拍卖机制时，若政府发现开发商对土地组合的贡献值小于保留价格，此时政府会保留所有的土地资源，且为了实现经济效益的最大化，政府还会按照土地的贡献进行重新分配。同时，还应按照以下几个流程实行土地的拍卖机制，一是政府应在网站或者指定的报纸上发布相关的土地信息，包括土地拍卖机制、每块土地的属性及保留价值、拍卖时间、拍卖地点以及参与拍卖开发商的资格要求等。二是政府应该重新审查每个开发商的具体资格，只有在合格之后才可以重新分配账号信息。三是具备竞价资格的开发商应根据所发账号进入特定的拍卖系统，并提交自身的竞价信息。四是分析研究所有开发商递交的投标信息，并根据特定公式计算具体的分配原则，成立完善的规划整数模型，并在其中代入相关的数据信息，求解后即可得到开发商的土地组合模型。五是在遵循支付原则的基础上计算各个开发商所需要提交的实际支付金额[4]。六是政府在与开发商签订合同后，应缴纳相关税款，政府并为其颁布土地使用权证书。

三、实际算例

假设政府机构使用本文设计的土地组合拍卖机制模型，且存在3块待为出让的土地，他们的属性各不相同，其中土地1的保留价格为60；土地2的保留价格为50；土地3的保留价格为70。现存在四个开发商参与拍卖过程，且其真实信号分别为66、42、62以及48，再代入特定计算模型后，利用软件系统进行求解，得到开发商的土地组合S1=（0，0，0），S2 =（0，0，0），S3=（0，0，1），S4=（1，1，0）。最后计算拍卖模型的最小信号值，得出开发商1、2的支付均为0，开发商3的支付为95.4以及开发商4的支付为385.2，且政府的收益为480.6。

四、结束语

实际土地的交易市场中，受交易成本及竞争程度的影响，不同的土地出让方式也会导致土地具备不同的价格水平，且合理的土地出让会促进社会经济的快速发展[5]。为此，政府部门应该选择合理的土地出让方式，维持土地出让市场的正常运转，进而促进社会经济的健康发展[6]。这样便可以吸引开发商的资源参与，并在确定土地实际使用价值的原则下，保证每个开发商机构都具备相同的土地资源争夺机会，进而实现期望价值的最大化。

参考文献：

[1]平新乔，黄昕，安然.地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题研究[J].中州学刊，2016（07）.

[2]杨继东，赵文哲，刘凯.刺激计划、国企渠道与土地出让[J].经济学（季刊），2016（03）.

[3]李国庆.我国国有土地使用权拍卖出让中存在的问題及对策分析[J].统计与管理，2016（09）.

[4]席荣宾，黄鹏，赖雪梅，郑巧凤.组合赋权法在土地集约利用评价中的应用[J].广东土地科学，2010（03）.

[5]黄贤金，陈志刚，於冉，李璐璐.20世纪80年代以来中国土地出让制度的绩效分析及对策建议[J].现代城市研究，2013（09）.

[6]赵娅.对不同土地出让方式的理论和实证比较——基于拍卖理论并以北京市土地市场为例[J].南开经济研究.2012（04）