房价、地价与通货膨胀：2005-2014年中国统计数据的再检验

(四川国际标榜职业学院商学院 四川 成都 610103)

房价、地价与通货膨胀：2005-2014年中国统计数据的再检验

陈雪梅

(四川国际标榜职业学院商学院四川成都610103)

房价、地价与通货膨胀是政府进行宏观调整的重要关注点，对它们之间长期与短期关系的研究具有重要的政策意义。本文采用中国2005-2014年房价、地价与通货膨胀季度数据，通过建立向量误差修正模型研究表明：长期而言，房价、地价与通货膨胀之间存在正向的均衡关系，但房价和地价对通货膨胀的影响作用并不明显；房价与地价之间存在互相影响的关系，但房价上升导致地价上升是二者关系的主要方面，房价高企主要不是由于地价上升导致的。

房价；地价；通货膨胀；VAR

一、引言

房价的持续快速上涨，是全社会关注的重要民生话题，也是政府宏观调控的重要关切点。我国目前的城镇化进程激发了巨大的住房潜在需求，在不断增长的居民收入支持下，特别是在银行住房消费信贷的支持下，转变为强劲增长的住房有效需求，成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。土地作为形成住房产品的一个生产要素，其市场需求由住房需求所引致；另一方面，土地供给不足也会通过地价上升抬高住房产品的生产成本进而反映在房价增长上。与此相关的是，房价波动与我国整体宏观经济形势密切相关，对房地产领域的调控也是中央政府宏观调控的重点之一。因此，探讨房价、地价与通货膨胀之间的动态关系对于理解我国当前宏观经济走势下房地产价格调控和土地管制政策具有十分重要的意义。

二、模型设定与研究方法

为分析房价、地价与通货膨胀之间的相互关系，本文在建立向量自回归(VAR)模型的基础上，采用脉冲响应函数和方差分解法来分析房价、地价和通货膨胀之间的相互影响。向量自回归(VAR)模型通常用于相关事件时间序列系统的预测和随机干扰对变量系统的动态影响，考虑如下两变量VAR(1)模型：

Xt-1=α11Xt-1+α12Yt-1+ε1,t

(1)

Yt-1=α21Xt-1+α22Yt-1+ε2,t

(2)

在上述系统中，如果ε1,t发生变化，不仅当期X值会立即改变，而且还会通过当期的X值影响到X和Y今后的取值。

三、变量选择与数据处理

本文以房屋销售价格指数(HPI)代表房价变化趋势，以土地交易价格指数(LPI)代表土地价格变化趋势，以居民消费价格指数(CPI)代表通货膨胀水平，所有数据来自历年《中国统计年鉴》和《中国经济景气月报》。鉴于数据限制，本文选取的样本空间为2005年第1季度-2014年第4季度。在分析之前，为保持数据的连续性，分别对一些经济数据进行了必要的调整。第一，所有原始数据都是环比数据，本文调整为以2005年第1季度=100的定基价格指数；第二，为消除季节波动，各个数据采用移动平均季节法进行季节调整；第三，为便于观察各价格指数之间的变化及相互影响，所有数据取自然对数。

四、实证分析

具体实证过程如下：(本文仅对实证结论分析说明)

(一)协整检验。采用约翰森方法对3个价格指数之间的关系进行协整检验，可以得出结论，房价、地价与通货膨胀之间分别存在一个协整关系，三者之间存在一个整体协整关系，说明在进行向量间脉冲响应和方差分解时，应采用带有向量误差修正模型(VEC)的限制性VAR模型。

(二)最佳滞后期选择。根据VAR模型的AIC和SC最小值原则判断滞后期，当AIC和SC最小值的滞后期不同时，要利用LR检验进行取舍。由检验结果可知，LNHPI和LNLPI的VAR模型的AIC和SC在第3期同时达到最小，因此最佳滞后期选定为3；LNHPI与LNCPI以及LNLPI与LNCPI的VAR模型的AIC和SC在第2期同时达到最小，因此最佳滞后期选定为2；LNHPI、LNLPI、LNCPI三变量的VAR模型的AIC和SC也是在第2期同时达到最小，因此最佳滞后期选定为2。

(三)长期均衡分析。建立向量误差修正模型，探讨它们之间的长期均衡关系。依据AIC等信息指数且考虑到样本量的限制，我们确定误差修正模型的最优滞后阶数，并给出具体估算结果。对VECM模型的稳定性检验结果显示，除了VECM模型本身所假设的单位根之外，伴随矩阵的所有特征根均落在单位圆之内，故是稳定的，因此可以对模型估计结果进行分析。

由误差修正模型估算结果可以看出，LNCPI与LNHPI、LNLPI之间存在长期均衡关系。从长期来看，我国的房价和土地价格对通货膨胀都具有正影响，其中房屋销售价格指数对通货膨胀的影响作用较为微弱，影响系数为0.006，且不具有统计显著性；而土地交易价格指数对通货膨胀的影响具有统计显著性但不明显，影响系数仅为0.077。这说明我国当前宏观经济运行中，房价和地价的高涨虽然对通货膨胀有一定的正向影响，但并不构成绝对约束，房价和地价的波动并不必然造成经济整体价格水平的波动，因此以行政手段压低房价来治理经济过热的政策是缺乏效率的。

(四)动态影响分析。在误差修正模型的基础上，进一步利用脉冲响应函数和方差分解法分析LNCPI与LNHPI、LNLPI之间动态影响及其贡献度，从三个变量之间的脉冲响应图和方差分解表。可以看出：(1)房价上升对地价上升有非常积极的正向影响；从方差分解结果看，房价上升对地价上升的贡献随着时间推移逐渐增大，并于1年周期末达到最大值，此后贡献度逐渐降低。(2)地价上升对房价上升的影响作用比较微弱；方差分解结果也显示地价对房价的贡献比较低。(3)房价对通货膨胀存在微弱的正向影响；方差分解结果显示房价对通货膨胀的贡献并不高。(4)通货膨胀对房价的影响作用可以忽略不计。(5)通货膨胀对地价有明显的正向冲击；方差分解结果显示，通货膨胀对地价的贡献在第3季度累计为8.45%。(6)地价上升对通货膨胀的正向冲击作用更为明显，而且时间上更为持久，地价每上升1%，于1年周期末通货膨胀率将上升0.07%达到最高点，此后冲击力减弱但减弱趋势并不明显；方差分解结果也表明地价对通货膨胀的贡献在第12期时累计达到57.09%。

五、结论与分析

长期而言，房价、地价与通货膨胀之间存在正向的均衡关系，但房价和地价对通货膨胀的影响作用并不明显。因此政府在进行宏观经济调整中不应通过压低房价和地价来达到控制通货膨胀的目的。房价与地价之间的关系是本文研究的重点，实证研究表明，虽然两者之间存在互相影响的关系，但房价上升导致地价上升是二者关系的主要方面，房价高企主要不是由于地价上升导致的。具体而言，住房是土地、资本、劳动和企业家才能等生产要素形成的最终产品，其价格取决于住房产品市场的需求和供给。住房产品市场需求变化带来的获利机会，首先诱致企业家产生投资需求，而这种投资需求直接诱致了土地需求。住房产品的市场需求引致住房建设用地需求，这种需求结合一定的土地供应形成土地价格，土地价格属于引致价格，住房价格的变化引致土地价格发生变化，而不是相反。

[1]苗启虎,王方华.房价地价上涨孰因孰果[J].价格理论与实践,2004(12)

[2]张清勇.房价和地价的因果关系——基于文献的讨论[J].中国土地科学,2008(12)

[3]张红，章辉赞.通货膨胀与商品住宅价格关系的实证分析[J].清华大学学报(自然版)，2008(3)

陈雪梅，四川国际标榜职业学院商学院讲师，硕士，主要从事职业教育、经济数学及统计学、基础课程教学研究。