农产品批发市场用地初探

宋彦君

(山西财经大学 山西 太原 030006)



农产品批发市场用地初探

宋彦君

(山西财经大学 山西 太原 030006)

近年来，国家出台了多项促进农业农村经济发展的相关政策和措施，有利的推动了农产品批发市场的发展。土地是农产品批发市场发展的载体，但目前关于农产品批发市场用地的研究很少。本文以我国农产品批发市场用地为探究对象，分析了其在土地获取方式、土地监管、土地公益性等方面存在的问题，并针对性的给出了建议。

农产品批发市场；用地；问题；建议

一、引言

2017年中央一号文件提出要深入推进农业供给侧结构性改革，促进现代农业加快发展，这为农产品流通业的发展带来了契机。农产品批发市场是农产品流通体系的重要环节和主要渠道，但目前该市场的发展受到很多阻碍，其中农产品批发市场的用地问题便是阻碍之一。因此，本文在农业供给侧结构性改革的大背景下，对我国农产品批发市场用地问题进行了探讨，并给出了一些建议，希望通过解决用地问题来进一步推动我国农产品批发市场的健康发展。

二、农产品批发市场用地存在的主要问题

1.农产品批发市场用地的公益性表现不足，用地分类不明晰

农产品批发市场与居民的生活紧密联系，与其他商品市场相比，公益性较明显。用地价格高，摊位租金便高，进而增加农产品成本，提高农产品价格；反之，农产品价格降低，不利于农产品市场的价格稳定。因此，农产品批发市场用地需要政府管制，同样具有公益性。但目前的农产品批发市场用地只是简单的被视为商服用地，通过招标、拍卖、挂牌来供应，同其他商业用途的用地定价方式相同，没有充分考虑其公益性，制定差别化定价策略。政府部门无法有效对农产品批发市场用地给予支持和实施优惠政策，使其保障民生的职能缺失。

2.农产品批发市场的特殊性与土地利用规划衔接度低

2015年，商务部、城乡建设部、农业部等10部门联合发布了《全国农产品市场体系发展规划》，提出要建设一批全国性和区域性的公益性农产品批发市场和零售网点。一方面，由于农产品批发市场的发展具有特殊性(各省市的农产品批发市场的发展存在差异)，如何将规划与各区域的农产品批发市场发展现状有效衔接成为各省、市制定符合该地的农产品批发市场建设详细规划的重点。但目前，各省、市制定的规划在布局选址、构建体系、市场建设上普遍存在可操作性、完整性和系统性缺失问题。例如在规划中对用地布局选址规划不当，使农产品批发市场用地空间不足，将直接影响其用地供应和规模经营，最终影响农产品批发市场的发展。另一方面，城市建设总体规划是统筹协调多方面的指导性规划，行业规划要在总体规划中体现其重要性存在较大困难，这将导致行业规划的制定动力不足，与现实需求脱节。

3.供后监管机制不完善

目前的农产品批发市场用地在实践中主要是按照《土地利用现状分类》中的一级类商服用地、二级类的批发零售用地供地，这为开发企业变更土地用途提供了“合法解释”。开发企业通过出让方式获得土地，但由于开发前期投资较大，资金回收期长，土地用于农产品批发市场用地获得的利润低于用于其他商服用途获得的利润。为尽快回收资金，开发企业会利用多种方式实现盈利：第一，转让部分土地。受让人可能会变更土地用途，修建其他商服设施；第二，开发企业直接变更土地用途，改建成商场、超市等商服用地，或者改建为其他批发零售市场招商招租。因农产品批发市场属于商服用地类，转变为其他商服用地表面上符合合同规定的用途，同时它又属于批发零售用地类，国土部门很难以其用途变更为由进行处罚。由于监管部门和执法部门各自为政，部门协同性较差，难以发现这一漏洞，从长期看并不利于批发市场的监督管理。

三、规范农产品批发市场用地的建议

1.明细用地分类，农产品批发市场用地差别化定价

细分农产品批发市场用地类型，根据对应地类制定用地出让和供地定价细则，联合发改委、建设部等部门共同制定产业目录，对不同农产品批发市场用地制定相应的定价参考标准以满足市场的真实需求；对于公益性质的农产品批发市场在供地方式和出让价格上给予优先和优惠政策；有关部门要发挥协同作用，有效加强供地后的监督管理。

2.做好选址布局工作，统筹安排市场建设

上下级规划要有效衔接。首先是城市建设总体规划与部门规划相衔接，其次是部门总体规划与各类行业专项规划相衔接。部门总体规划中要统筹安排城市布局，合理划分用地空间，行业专项规划则要体现出更为详细的用地选址，避免重复和无序建设；由于各地区经济发展与人口规模有差异，欠发达地区的农产品批发市场数量相对较少，而且规模不大。因此相关主管部门要注意将农产品批发市场的选址与物流枢纽城市和交通枢纽城市的地理布局相结合，根据各区域的实际情况合理建设中转地批发市场，以满足供给缺乏地区的农产品需求。

3.供地模式多样化

政府仍继续鼓励以作价出资(入股)的方式投资建设公益性农产品批发市场，土地用途和性质不得随意改变；由于交易时段的不同，农产品批发市场存在季节性和长期性两种类型。因此，针对季节性市场可以采用租赁方式供地，并通过减免税收等优惠政策以减少开发企业的资金投入；鼓励农村集体经营性建设用地入市，缓减国有建设用地紧张的压力，如农村与开发企业合作，农村集体经济组织以土地为投入资本，开发企业则投入资金，联合经营，但此时的用地为经营性商业用地，用途不得擅自变更，如需变更必须通过法律批准。

4.强化部门协同效应，加大监查力度

地方政府是农产品批发市场的重要监督主体。因此，各地财政部、税务部等相关部门要相互配合，建立农产品批发市场信息数据库，实现数据共享，共同加强对农产品批发市场全方位、整体性的监督和管理。一旦发生动态变化，各部门可及时采用各种手段进行治理。

[1]中华人民共和国商务部.全国农产品市场体系发展规划[Z].2015-08-31

[2]中华人民共和国国家标准(GB/T21010- 2007).土地利用现状分类[S].2007- 08- 10

[3]依绍华,聂新伟.我国农产品批发市场区域分布状况分析及其改进——基于人口密度视角[J].商业经济与管理，2016(11)

[4]周金瑾,朱俐刚.农产品批发市场用地需进一步规范[J].中国地产市场，2012(7)

宋彦君(1993-)，女，汉族，山西晋城人，山西财经大学硕士研究生，研究方向：土地利用与规划。