论不动产的善意取得制度

(青岛大学法学院 山东 青岛 266000)

论不动产的善意取得制度

张纪宇

(青岛大学法学院山东青岛266000)

根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国当下实行的是不动产登记簿具有公信力与善意取得并行的“二元”结构，本文针对我国不动产登记制度提出了一些建议，以期完善我国不动产交易制度。

不动产；善意取得；登记薄公信力；不动产交易

一、善意取得制度的概念

善意取得是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。

二、不动产善意取得中善意的排除

在不动产的处分中，受让人的善意采取推定的方式，不过，该善意也可以被反证所推翻，具体有如下排除方式：一是受让人事先明知登记记载的错误。例如，对于登记错误的发生，受让人本身亦是参与者，因此，其了解登记错误的发生过程。二是登记簿中存在异议登记的记载。在不动产处分中，如果真实权利人对登记权利真实性提出异议，登记机关将该异议记载于登记簿上，第三人据此至少应当知道该房屋存在权利瑕疵的可能，因此，也不能说其有充分理由相信记载的权利人就是正当的权利人。此时，如果第三人仍然与登记权利人进行产权交易，就应当承担权利瑕疵的风险。①

三、不动产登记制度相关建议

孙宪忠先生曾针对不动产的登记制度提出“五个统一”：统一的法律依据；统一的登记机关；统一的登记效力；统一的登记程序；统一不动产登记薄的基础上统一权属证书。②基于此观点和当下我国不动产登记制度存在的瑕疵，笔者提出以下方案：

(一)公开不动产登记信息

我国现在将不动产登记视为行政管理的手段，登记非但不公开，反而作为秘密加以保护，比如我国《土地登记规则》第三十九条明确规定规定，“土地登记文件资料的查阅，按照土地管理部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。”③因此，登记信息无法为公众所知，从而使登记失去了作为物权公示方式的法律意义，普通公众的交易，因为无法或者权威的信息，而使得受让人很难认定出让人的权限。物权公示原则要求物权的变动必须公示，目的在于使人知和使人信，从而保障交易安全，公开登记内容是物权公示原则的必然要求。

(二)组建统一、独立的登记机关

目前我国不动产的登记机关相对复杂，在物权法第十条中明确规定由国家实行统一登记制度，但是《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《城市房地产管理法》④都对不动产的登记制度作出了不同的规定。我国未来的不动产登记机关应该在现有登记机关的基础上成立一个统一的登记机关，负责不动产的登记。在统一登记机关、明确登记机关权限的基础上、应当明确登记机关的责任，建立登记机关赔偿制度，在由于登记机关原因造成登记错误给权利人造成损害时，登记机关应当承担相应的赔偿责任。在进行不动产交易的时候，可以由登记机关出具产权证明，最大程度的降低无处分权人交易的可能性。

(三)明确登记的审查方式

审查方式是决定登记是否具有公信力的制度保障。但采取实质审查制度，为避免登记机关对公民私权利的过度干涉，应当明确登记机关的审查权限。登记机关的审查范围应当限定为：本机关对登记有无管辖权、登记申请人或代理人是否具有完全民事行为能力、登记申请书形式是否符合规定、登记材料是否完备、出让人出让的权利是否与登记中的权利一致、双方债权合同是否违反法律强制性规定、登记申请的内容是否与原因证书等证明文件的内容相符合。

为使登记机关的实质审查权落到实处，应当赋予登记机关一定的调查权，包括询问申请人、要求申请人补充提供材料、查看不动产实际情况、对申请人提供文件的真实性进行调查，可以赋予对提供虚假证明的行为人进行处罚的权利，比如限制其进行不动产交易等。⑤

四、结语

不动产登记薄公信力与不动产的善意取得之间存在的根本性的矛盾，二者无论是在理论基础还是善意的判断标准上都有极大的差异。现行的“二元”结构必然会影响到我国不动产交易市场的进一步发展，但是并不是要求彻底的推翻《物权法》106条，而应该合理的解释和运用这两种规则，惟其如此,我国的不动产登记制度的完善工作才能沿着正确的道路进行下去,未来才有可能建立一套科学完善的、能够有效的维护交易效率与安全的不动产登记制度。

【注释】

①王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律，2008，10:2.

②孙宪忠.物权法论[M].北京：法律出版社，2005.201.

③国家土地管理局.土地登记规则.中华人民共和国国土资源部网[EB]，http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200411/t20041125_42297.htm，2015-12-30.

④应当指出的是,我国使用的“房地产法”这一概念与科学的不动产法的概念并不一致。房地产一词在法学上并不科学,它只在香港等实用法学主义发挥作用国家和地区得到应用,而科学主义立法的大陆法系立法只使用不动产法这一概念,不使用房地产的概念，所以建立统一的登记机关的第一要务应当是对“不动产”这一名称的规范使用。

⑤但是在西方,对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。登记机关一般没有权利也没有义务对当事人申请登记的涉及实质权利义务的内容进行调查,因为这些作法违背权利人对自己财产的意思自治的原则,而且行政干预私有权利会引起对登记机关不必要的纠纷。孙宪忠.轮不动产物权登记[J].中国法学,1996,5。

[1]程啸.论不动产登记薄公信力与善意取得的区分[J].中外法学，2010，4：524.

[2]全慧敏.浅析我国不动产善意取得制度的现状级出路[J].东北农业大学学报(社会科学版),2015，2：41.

[3]魏东晖.浅谈善意取得制度.中国法院网[EB]，http://www.chinacourt.org/article/detail/2010/06/id/414455.shtml2015-12-20.

[4]新华社.中华人民共和国物权法.中华人民共和国中央人民政府网[EB]，http://www.gov.cn/flfg/2007-03/19/content_554452.htm2015-12-20.

[5]孙宪忠.物权法论[M].北京：法律出版社，2005.201.

[6]王利明.改革开放中的民法疑难问题[M].吉林：吉林出版社，2007:139.

[7]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[J].政治与法律，2008，10:2.

[8]梁慧星.物权法.草案评介[N].经济参考报,2003,9.

[9]国家土地管理局.土地登记规则.中华人民共和国国土资源部网[EB]，http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200411/t20041125_42297.htm，2015-12-30.

[10]孙宪忠.论不动产物权登记[J].中国法学，1996，5：51.

张纪宇(1993-)男，汉族，山东省胶州市，硕士研究生，青岛大学法学院，研究方向宪法与行政法。