农村集中居住的土地流转问题研究——以成都市双流区为例

彭亚群

(成都大学 四川 成都 610000)



农村集中居住的土地流转问题研究
——以成都市双流区为例

彭亚群

(成都大学 四川 成都 610000)

随着我国农村经济的快速发展，城镇化的不断推进，目前大量劳动力离开农村，承包农户不经营自己承包地的情况越来越多，中央一号文件也提出了要发展农村土地适度规模经营，号召培育新型农业经营主体。越来越多的新型农业经营主体迫切需要通过土地流转扩大经营规模，于是土地流转现象就大规模出现了。本文以成都市双流区为例，通过实地问卷调查的方式，对双流区集中居住的土地流转现状、土地流转中存在的问题进行了分析，并以此提出了解决方案。

集中居住；土地流转

2016年11月15号本调查小组在双流区彭镇羊坪村进行了关于集中居住的土地流转的调研活动。样本数据来源于对羊坪村集中居住地社区的居民进行的抽样调查。根据调查，彭县土地流转近5000亩，其中本村占了近90%，流转价格按每亩900斤大米算，每年增长50斤/亩，长到1200斤/亩就不再涨，合同一般签的是30年；土地流转的租金的支付一般在每年的九月份，一般按时发放，最迟在过年之前；2006年开始建设集中居住，统修统建，全村1200多户目前已经有900多户集中居住，每户有35平方米/人自建，物管费0.3元/平方米每年。

一、背景情况介绍

参与本次调查的人数是29人，共收回29份有效问卷。

1、其中男性占34%，女性占66%；年龄在25—35岁之间的占17%，35—45岁占21%，45—55岁占10%，55岁以上占52%。其中女性居多，且年龄在55岁以上的老年人居多。

2、受访者家庭人口数在1—3口占31%，4—6口占62%，7—9口占7%，可以看出家庭人口数以4-6口的家庭数居多。

3、家庭劳动人数在1—2位的占样本总数的52%，在3—4位的占48%，可看出家庭劳动人口数一般就是1-2位或3-4位，以每家1-2口居多，总的来说家里的劳动力还是比较多。

4、家庭主要经济来源是农耕的占3%，是外出打工的占67%，是做生意的占27%，是靠租金的占3%；家庭年收入在1万以下的占7%，在1—5万的占62%，5—10万的占24%，10万以上占7%；可看出家庭的的主要经济来源大部分是通过外出打工，其次是做生意，只存在很少的一部分是通过农耕、租金来生活；家庭年收入大部分是在1-5万，其次是5-10万，10万以上的和1万以下的家庭相对较少，可以看出家庭之间的年收入差距不大，以中等的收入水平占大多数，贫富差距不大；

5、家中耕地面积在3亩以下的占到41%，3—5亩占41%，5—7亩占10%，7亩以上占8%，可以看出家中耕地面积大多数都是在3亩以下和3-5亩，耕地面积不大的居多。

二、土地流转情况

1、家中耕地利用情况：97%的受访者表示家中耕地用于出租，3%的人表示用于自耕。可以看出现在居民家中拥有的耕地绝大部分都已经流转出去了，出租给别人，只有很少的人的耕地还在自己耕作，土地流转的程度还是比较高，有利于资源的优化配置，更有利于响应国家的号召发展土地规模化、产业化经营。

2、93%的受访者表示参与土地流转签订了合同，但是还有7%的人表示没有签订合同；土地承包期限在10—20年的占43%，在20年以上的占57%。可以看出参与土地流转大部分都签订了土地流转合同且土地承包期限较长一般是在20年以上，最少也是在10-20年，这就有利于规范土地流转的交易秩序，减少社会问题，土地的流转也比较稳定，一方面会维护出让耕地居民的利益，另一方面也会较好的维护获得承租耕地的组织的利益。

3、土地流转费用在800—950元的占4%，在950元以上占96%；79%的受访者表示及时收到了土地流转费用，21%的受访者表示未及时收到土地流转费用；可以看出土地流转的费用多数是及时收到的，且价格是在950元以上，这就能较好的维护出租耕地居民的利益，避免一些社会问题的产生，但是被调查者中还有21%的居民没有及时收到土地流转费用，政府应该督促承租耕地的组织或个人尽快付清土地流转费用，帮助居民按照合同规定及时收到土地流转费用，这样才不会伤及居民流转土地的积极性。

4、86%的受访者表示国家对每亩耕地发放了补贴，但是还有14%的受访者表示未收到国家对每亩耕地发放的补贴；收到国家对每亩土地的补贴在0—300元之间的占46%，在300—800元占50%，在1200元以上占4%；可以看出大多数居民收到国家对每亩耕地的补贴，但是还有少部分人未收到补贴，每亩耕地的补贴大多数是在300-800元以及0-300元这个区间，对于少数居民表示没有收到耕地补贴，政府要重视这个问题，尽快查清居民没有收到耕地补贴的原因，是否存在政府工作人员违规的原因还是因为其它原因没有收到耕地补贴，及时解决居民的国家耕地补贴未到位的问题。

5、有36%的受访者表示土地流转以后感觉生活水平比以前有较大幅度的提高，有60%的受访者表示有较少幅度的提高，4%的人感觉相较以前没有什么变化，可以看出参与土地流转后大部分居民觉得自己的生活水平有或多或少的一些提高，可以看出土地流转对农民来说是有很多好处的，把广大的传统的依附于土地生存的农民从土地中解放出来，农民还是拥有土地的承包权，但是农民可以出租土地的经营权，一方面可以获得土地流转费用，另一方面还可以通过外出务工增加收入，确实提高了居民的生活水平。

6、4%的受访者期望的土地流转价格为800—1200元，96%的人期望价格在1200元以上，反映出大部分居民对期望的土地流转费用在12000元以上，跟居民实际收到的950以上还是有一些差距，这方面农民可以跟承租耕地方进行协商，最终确定一个令双方都满意的价格。

三、集中居住情况

1、对集中居住的满意度感觉非常满意的占41%，满意的占35%，感觉一般的占21%，感觉不满意的占3%，可以看出居民对集中居住的满意度大多数都是非常满意和满意，说明集中居住的满意度还是比较高，但是还存在一部分不太满意的居民，可能跟集中居住的小区各种基础设施和配套设施不完善有关，应该尽快完善这些设施，改善居民的居住环境。

2、对于目前享有的社会保障53%的受访者拥有农民医疗，37%的人有养老保险，7%的人有社保，3%的人任何保障都没有，可以看出这些居民目前享有的社会保障还不是很全面，社会保障覆盖的面还不是那么广，所以政府应该尽快完善农村社会保障，让更多的农民能享受到这些保障。

3、对于最理想的居住环境14%的受访者表示是在城市居住，28%的人表示是靠近乡镇，55%是现有居住环境，3%是传统居住环境，表明有55%的居民对现有的居住环境还是比较满意，但是还是有一些居民希望住在靠近乡镇或在城市居住，这可能跟这些地区比较便利和舒适的居住环境有关，所以政府要尽快完善集中居住区相关基础设施和配套服务设施。

4、对于目前居住环境需要改善的地方32%的受访者表示是教育、医疗、商业等配套设施不完善，34%表示是道路交通，15%是希望社区活动多一点，11%认为是社区治安，8%是经营机会，可以看出居民对目前居住环境需要改善的地方主要集中在对道路交通和教育、医疗、商业等配套完善，其次就是社区活动和治安、经营机会方面。

四、存在的问题

1、交通不便，出行困难。集中居住地的建设，存在交通不便的问题，一般都建在交通条件不是很好的郊区和远离城区的地方，相比城区来说，出行十分不方便。

2、建设用地的指标以及使用不透明。在建设集中居住地以及土地流转的过程中存在部分建设用地的使用指标不明确的问题，政府未及时公开这些地的实际用途，导致部分居民对土地使用指标问题存疑。

3、停车管理问题比较严重。因为在集中居住地建设前没有进行合理的规划，因此没有规划停车场的建设，在小区周围乱停乱放的现象很严重，也没有专人对停车问题进行管理，对居民的正常生活还是造成一定程度不好的影响。

4、土地流转程序不完善，部分居民的土地流转没有签订合同，仅为口头协定，缺乏统一规范具有法律效力的书面合同。因为居民大多数是农民，文化程度较低，没有太多的法律意识，所以进行土地流转都是口头协定，未签合同，这些可能会造成一些后续的隐患。

5、还有少数居民不愿意把土地流转出去。因为农民对土地天生的依赖，把土地视为养老的保障，少数居民的思想很保守传统，不愿意放弃土地，害怕失去未来生活的依靠，所以尽管土地荒废，也不愿意流转出去。

6、农村社会保障覆盖面小，部分居民没有享受到各种医疗、保险。因为农民对社会保障方面的知识不是很了解，部分居民没有办理各种医疗、保险，政府应该加大宣传力度，争取在更大范围内实现社会保障面的覆盖。

7、各种教育、医疗、商业配套设施和基础设施不完善导致集中居住满意度低。因为缺乏事先的合理、科学的规划，所以各种基础和配套设施没有完全考虑到，导致居民生活不是很便利，集中居住满意度偏低。

五、解决措施

1、完善各种基础设施和配套设施，使群众生活更便利。

政府可以加大财政投入，及时解决农民集中居住地公共基础设施建设和配套设施建设，逐渐完善道路交通、商业设施、学校、幼儿园、医院等一系列生活服务设施以及生活广场、篮球场、老年活动室等健身休闲设施，为集中居住地居民正常开展各类活动，提高生活质量创造条件。

2、进一步完善农村社会保障制度，加大公共财政投入，解决农民的各种顾虑。

由于农村养老、医疗等社会保障体系不够完善，农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能。对于农民来说，土地是自己养老的依靠，所以不愿意把土地流转出去，应该进一步完善农村社会保障体系，加大财政资金对农村社会保障的支持力度，把农民从对土地的依赖中解放出来，尽快把已经放弃经营土地进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系，让他们放心流转土地。

3、建立健全土地流转规范管理制度。

规范土地经营权流转交易，因地制宜加强农村产权交易市场建设。健全市场运行规范，提高服务水平，为流转双方提供信息发布、产权交易、法律咨询、抵押融资等服务。加强流转合同管理，引导流转双方使用合同示范文本。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设，完善基层农村土地承包调解机制，有效维护各权利主体的合法权益。

4、促进充分就业，多渠道增加农民收入。

健全就业指导服务体系，提高农民转移就业能力。大力举办创业培训，以创业带动就业。借助当地的特色资源发展乡村观光旅游业，加大对农民的技能培训，使文化素质偏低的农民也能通过培训上岗。同时，由于土地流转收入单一，农民主要是通过出租土地获得租金来增加收入，增收渠道单一。所以应该积极探索以多种方式实现土地流转，拓宽农民增收渠道。

5、规范小区的管理，健全规章制度。

要对小区的各项建设做好科学合理的规划，安排专门的停车区和停车区管理人员进行管理。同时制定各项严格的管理规章制度，一旦有违规将进行不同程度的处罚。提高小区物管人员从业水平，加强农民集中居住区组织网络建设，强化日常管理与服务，可以招聘志愿者服务队伍，配合物管人员自主的进行管理。

6、政府各项政策的制定实施要尊重农民的意愿，政府信息应及时公开透明。

在政策的制定和实施过程中要尊重农民的意愿，保护农民的切身利益，发挥农民的主动性和积极性，政府信息要及时透明公开，便于人民的监督，防止政府工作人员可能存在的违规现象，保障农民的权益不受损坏。

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彭亚群(1993-)，女，汉族，四川巴中人，硕士，成都大学，研究方向：财务管理。