存量房时代房屋买卖居间合同“跳单”问题研究

曹玉琪

（安徽大学法学院 安徽合肥 230601）

存量房时代房屋买卖居间合同“跳单”问题研究

曹玉琪

（安徽大学法学院 安徽合肥 230601）

存量房时代的到来推动了房屋买卖中介行业的迅猛发展。跳单问题的频发，折射出现阶段立法设置与制度构建的缺失，亟需发挥中立裁判标准的价值引导作用，文章在明确跳单行为效力认定标准的基础上，提出解决跳单问题的建议：完善房屋买卖居间立法与居间人的权利救济途径，构建起适度超前且易于操作、便于落实的法律规范体系；建立独家委托下的房产信息共享机制，规范中介机构与经纪人员的居间行为，推进行业规范与配套制度构建；在进一步加强信用体系建设的同时，努力构建起由个案处理到长效治理的多部门联动机制和监管体系，在法律与制度层面为行业经济的稳步发展提供切实保障。

存量房时代；跳单；居间合同；报酬请求权

随着二手房成交量超过新房，我国已逐步进入存量房时代。庞大的商品房库存量、城镇住房自有率提高与人口流动趋势加速等因素，进一步推动了二手房市场的火爆发展。而作为其衍生行业的房产中介机构，也依存于人们对房屋的现实需求而发展壮大。2016年“3·15”后，消协发布专题报告对房产中介市场中广泛存在的乱收费、霸王条款、资金监管过程中违规操作、隐瞒真实情况等问题进行了集中披露。住建部等七部门于2016年联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，对房地产中介活动展开综合治理。可以说，存量房时代的到来为房屋中介机构带来了又一个春天，然而由于行业准入与行业立法缺位等因素，使得二手房现实交易过程中矛盾频发。亟需出台相关针对性举措，明确双方权利义务，在保护买方合法购房选择权的同时，维护房屋买卖中介机构的合理诉求，以期推动二手房市场的良性发展。

一、房屋买卖居间合同“跳单”问题概述

相对于传统新房交易而言，二手房屋的买卖信息匹配更为复杂，信息传播链条更长，其相关内容也更具专业性。因此，为提高交易成功率、节约时间成本，买卖双方大多委托房产中介机构作为第三方提供居间服务。随着房价的一路飙升，中介所收取的佣金也水涨船高。部分客户在通过中介公司居间介绍掌握所需房源信息后，为规避高额中介费用，私下与卖方达成购房协议或委托其他中介机构协助缔结买卖合同。经济利益驱使下的“逃佣”是“跳单”行为多发的直接动因，其核心要素在于“跳过居间人”。这在一定程度上折射出房产中介服务收费与服务质量的错位，体现了委托人与居间人之间因信息不对称诱发的利益失衡和双边道德风险。[1]

在市场经济条件下，委托人享有充分的自由选择权。房屋买卖中介机构为了在激烈的市场竞争中维护自身权益，防范因跳单行为导致丧失报酬请求权的潜在风险。往往在提供带看房服务前，要求签订《看房确认书》或与之相类似的中介服务合同。在证明双方缔结了居间合同的同时，以格式条款的形式规定禁止“跳单”条款，对另一方交易主体的自由选择权加以适当限制，并进一步约定当委托人绕开中介机构完成房屋买卖交易，即发生跳单情形时，需依照合同条款承担支付违约金或全部佣金的责任。居间人对于房源信息的搜集、整理与匹配作为其劳动成果，具有商品属性，应当受到法律的保护与支持。其基于对委托人正常履约的合理期待，在法律允许的范畴适当制约委托人的机会主义倾向，符合诚实信用与公平交易原则，应当承认其约定的有效性。[2]

二、跳单行为认定标准与居间人权利救济

（一）房屋买卖居间合同跳单行为认定标准。跳单行为表现为在居间人切实履行居间义务后，委托人绕开与之签订禁止跳单条款的居间人并完成交易。认定时的重难点在于居间人的履行行为对合同缔结所具有的实质意义上的原因力即因果关系的判断。这需要结合跳单行为的分类、是否独家委托、委托人是否利用了居间人提供的订约信息、机会等条件进行具体分析。[3]

1.跳单行为依第三方的不同，可以分为双方跳单与另择居间人跳单两大类。对于双方跳单，即买卖双方跳过居间人私下达成房屋买卖合同。该行为利用了居间人的房源信息，恶意逃避应付佣金，属于典型的恶意跳单行为。另择居间人的跳单，表现为委托人绕开与之签订禁止跳单条款的居间人，在其他居间人处缔结买卖合同。

2.对于另择居间人的跳单行为，需要依其是否独家委托做出进一步区分。独家委托要求在一定期间内只能委托一个居间人提供房屋买卖居间服务。在此情况下跳单，意味着商业秘密的泄露，严重违反诚信原则，损害了居间人的佣金利益，应当承担相应的赔偿责任。独家委托是对委托人召入其他居间人自由的排除，因此实践中，非经明确说明，并无独家委托之意。[4]

3.对于卖方将同一房屋委托多个中介机构挂牌出售，即非独家委托情形下另择居间人的跳单行为，应当以是否利用居间人提供的信息与机会等条件缔结买卖合同为标准加以区分。实践中争议最多的问题在于非独家委托情形下，买方利用一方居间人提供的房源信息，通过其他居间人最终达成买卖合同的跳单行为认定。

4.在非独家委托时，买方通过公众可以获知的正当途径获得更多更全面的房源信息，没有利用与之签约中介的房源信息，不存在恶意逃佣行为，享有任意解除权，有权选择质优价廉的中介促成合同成立，其另择居间人的行为事实上解除了原居间合同关系，不构成违约。

（二）跳单行为法律后果与居间人权利救济。

1.违约赔偿请求权。跳单行为的违约性并不因行为的合理性而改变。违约责任属于典型的无过错责任，并不受当事人主观状态的影响。在委托人与居间人订立的禁止跳单条款合法有效的情况下，不论居间人是否是独家委托，也不论委托人是否利用了居间人的房源信息，只要其绕开原居间人而与售房人私下缔约或是另择居间人最终签订买卖合同的跳单行为真实存在，就应当认定委托人跳单违约，承担相应的违约责任。

居间合同中任意解除权的行使以承担损害赔偿责任为必要代价。然而我国当前合同法并未对赔偿范围做出明确界定。[5]违约责任的赔偿范围包括信赖利益与期待利益两方面。买卖合同的成立具有不确定性，如若对期待利益即履行利益进行赔偿，存在逻辑上的障碍，不适当的加重了委托人的责任与风险，未免苛责过重，有违任意解除权的制度设置初衷。因此在对跳单行为进行追责时，建议在参照违约责任赔偿范围的基础上，将其限缩于信赖利益损失较为妥当。

2.居间报酬请求权。居间人报酬请求权的成立在于其凭借所掌握的信息与机会促成委托人与出卖人成功缔结房屋买卖合同。居间合同中委托人的给付义务具有附条件性，因此在委托人跳单后，居间人并不必然享有居间报酬请求权。[6]为请求法院支持自己的利益诉求，作为原告的中介公司，依据举证责任分配原则，需要结合居间报酬请求权的构成要件，对自己尽职尽责的履行了居间义务以及委托人最终成功缔约与利用自己的居间行为具有实质性的因果关系加以证明。在非独家委托时，委托人拥有任意选择权，享有召入多名居间人的自由。与此相对应，其可能面临多次支付居间报酬的负担。为平衡各方利益，实践中可以参照德国立法，在符合原因性要件的委托人之间对报酬进行合理分割。

在对房屋买卖居间活动中跳单行为的责任承担方式与范围进行判定时，应统筹考虑居间合同的具体约定，双方各自的过错内容与程度，居间人的实际付出与现实损失情况。应注意平衡各方利益，审慎考虑存在因素、对居间人义务的履行与委托人最终缔约间的原因力大小进行综合判断。在违约责任请求权与居间报酬请求权发生竞合时，择一行使，并依据填平责任原则，对居间人的必要费用请求权予以适当考量。

三、跳单问题的立法建议与制度构建

（一）建立中立裁判标准下的价值引导。我国当前尚未建立起完善的居间合同法律规范体系。《合同法》中仅有少量条款对居间问题加以规制，且内容粗略缺乏可操作性。《房屋经纪服务管理办法》以及近日由住建部等七部门联合印发的《意见》对房屋买卖居间行为所做规定，效力位阶较低，适用范围有限且力度较弱。最高院的指导案例虽然在一定程度上树立了跳单违约标准，但司法实务的复杂性使得裁判结果难以统一。[7]针对存量房时代房屋买卖居间活动中跳单现象频发的现实状况，亟需发挥中立裁判标准的价值引导作用，构建起适度超前且易于操作便于落实的法律规范体系，从而在法律层面为行业经济的稳步发展提供切实保障。

1.明确跳单条款与跳单行为的效力认定标准。实践中，禁止跳单条款的具体名称与规定内容复杂多样，尚未形成规范化的房屋买卖居间合同法定范式。建议在尊重当事人意思自由的基础上加强有关部门的审查监督义务，必要时通过制定统一的居间合同范本，规范双方权利义务关系。对于禁止跳单条款，在肯定其合法有效的大前提下，审慎区分可能存在的无效与显失公平情形。鼓励双方在考虑信息流动情况的基础上，于合同中设立后续期条款明确跳单的合理期间。有关部门也应尽快针对跳单行为的司法认定出台统一的裁判准则。

2.明确委托人的信息披露与责任承担义务。法律的设置强调利益平衡、不枉不纵。我国《合同法》对居间人提供服务时的如实告知与信息披露义务，以及违反时的责任承担问题作出了明确规定。[8]然而与此形成鲜明对比的是，作为房屋买卖居间合同中另一方当事人的委托人，法律并未其相关义务作出任何规定。有关规定倾斜性保护委托人的立法现状，在实践中引发了一系列的矛盾纠纷。因此应当统筹考虑各方当事主体的权利义务关系，在坚持平等原则的基础上，对委托人就与订立合同有关的信息如实告知的信息披露义务，以及违反该义务时应向居间人承担的违约责任甚至损害赔偿责任进行明确。

3、完善居间报酬立法与居间人的权利救济。居间报酬请求权不同于填平责任原则的必要费用请求权，也不同于具有惩罚性的的违约责任请求权。它是居间人为合同缔结所做努力的结果报酬，应当与居间义务的实际履行情况相匹配。对于居间报酬的设置标准，原则上以当事人的意思自治为核心，并适当介入国家的监督管控。居间报酬的成立以居间人最终“促成”合同订立为条件，实践中的矛盾焦点在于居间行为原因力的具体认定，即房屋买卖合同的最终缔结是否“利用”了居间人的劳动成果。[9]当前法律对于“促成”的规定过于原则，实践中存在认定标准不一的情况，有必要通过立法或司法解释对居间报酬请求权的行使条件与原因性认定标准作出详细界定。对于委托人行使自由选择权召入多名居间人面临多个报酬请求权的情况，建议在遵循公平原则的基础上，依据各居间人的实际履行情况，合理设置居间报酬的分割制度。在支持居间人报酬请求权的同时，对委托人设置一定程度的警告或经济制裁的惩罚措施。如将跳单行为纳入个人诚信记录或加收迟延履行利息等。

（二）推进行业规范与配套制度构建。

1.建立独家委托下的房产信息共享机制。在完善不动产登记的基础上建立房产信息共享机制。学习借鉴美国多重上市服务系统（MLS）建立网上房产平台。[10]以独家委托为前提，进行房源信息核验并编制房屋状况说明书，对待售房屋采取线上线下同步的规范化发布方式，并对信息进行及时更新与完善，确保房源真实可靠。各房地产中介机构共同对待售房屋进行推销，并在缔约成功后并按比例分享佣金收益。这大大减轻了居间人对房源信息的收集匹配工作压力，也在一定程度上简化了原因性证明流程，有助于实现房屋买卖居间合同中的多方共赢，促进房地产交易的持续健康发展。

2.规范中介机构与经纪人员的居间行为。房屋中介机构作为居间活动中沟通买卖双方的中间环节，对合同的最终缔结起到至关重要的作用，有必要进一步规范中介机构与经纪人员的居间行为。建议在严格房产中介市场准入机制的同时，完善备案制度与名单公示制度。积极发挥行业协会的自律作用，对中介机构的业务流程进行规范化管理与监督。明确中介服务的收费项目与收费标准，建议将现行的提成制收费模式改革为依据服务机构、服务质量为衡量标准的按阶段收费模式。在独家委托的情况下，改变中介机构双方收费的收费方式，通过单方收费，减少买卖双方串通跳单的潜在可能。

房产中介作为提供房屋买卖居间服务的服务机构，其服务质量一定程度上影响了客户的缔约可能性。二手房市场膨胀对经纪人员的大量需求与行业准入门槛过低的现状，使得从业人员素质良莠不齐。为减少委托人基于寻求质优价廉居间服务的跳单情形，有必要切实提高中介从业人员的服务水平与道德素养。建议参考美国房地产行业的“持牌考证制度”，实行考试执照制度提高准入门槛。七部门《意见》对此问题虽有提及，但仅是“鼓励”参加考试，缺乏实践可操作性。

（三）加强信用体系建设与部门监管。跳单行为本质上是对诚实信用原则的违背，因此有必要推进信用体系建设。对委托人进行普法教育，充分告知其跳单行为的危害与可能承担的责任。建立守信激励与失信惩戒制度，对严重的不诚信行为可以纳入个人诚信档案。建立地区乃至全国性的房地产中介服务平台，运用互联网与大数据理念加强行业信用体系监管。为维护自身合法权益，委托人在签订房屋买卖居间合同时，通过细化合同条款，明确双方权利义务与程序细节，妥善运用补充条款或特别约定，有效规避和防范可能存在的风险。居间人应树立签约意识与证据意识，以合法途径维护自己的报酬请求权。房地产主管部门以及价格、通信、金融税务等相关部门，应进一步明确并细化各方在房屋买卖监督管理中的责任与分工，创新合作模式，完善配合衔接，努力构建由个案处理到长效治理的多部门联动机制和监管体系。

[1]税兵.居间合同中的双边道德风险——以“跳单”现象为例[J].法学,2011(11):85-92.

[2]戴财.房屋买卖居间合同跳单行为研究[D].湘潭：湘潭大学,2014.

[3]薛玉梦.上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案分析[D].重庆：西南政法大学,2014.

[4]杨洋.居间行为的原因性研究——从房屋交易市场中的“跳单”现象切入[D].北京：中国政法大学,2014.

[5]于乐群.论委托合同任意解除权行使的赔偿责任[J].学理论,2014（30）:85-86.

[6]龚骑.房屋买卖居间合同中双边道德风险的法律规制[D].重庆：西南政法大学,2013.

[7]汤文平.从“跳单”违约到居间报酬——“指导案例1号”评释[J].法学界,2012（6）:107-177.

[8]张甜甜.房产买卖居间报酬请求权问题研究——基于房产买卖“跳单”现象的法律思考[D].厦门：厦门大学,2014.

[9]黎平.跳单条款的效力认定与居间合同的法理再造[J].江西社会科学,2016（5）:180-186.

[10]李飒.房产中介监管人法律制度研究[D].济南：山东大学,2014.

[责任编辑 杨贺]

AStudyontheProblemof“JumpingList”intheHousingContract

Cao Yuqi

(School of Law,Anhui University,Hefei 230601)

The arrival of the stock house era has promoted the rapid development of the housing trade intermediary industry.On the basis of clarifying the criterion of the effectiveness of the single judgment,it is necessary to perfect the legislation of the house sale law,the mediator's standard,and the right remedy way,and to construct the legal standard system which is suitable and easy to operate and easy to implement,the establishment of exclusive commissioned by the real estate information sharing mechanism,intermediary agencies and brokers’intermediation behavior,and promote the industry norms and supporting system construction.It also need to further strengthen the credit system,and at the same time make efforts to build from the case to the long-term governance of the multi-sectoral linkage mechanism and regulatory system in the legal and institutional level for the steady development of the industry economy to provide effective protection.

stock house age;jumping list;intermediation contract

D923.6

A

2095-0438（2017）03-0038-04

2016-09-07

曹玉琪（1992-），女，安徽怀宁人，安徽大学法学院硕士，研究方向：刑法。