关于房产税的改革方向与路径探究——基于美国加州房产税改革的经济学思考

□王 熙

（安徽财经大学经济学院 安徽 蚌埠 233000）

关于房产税的改革方向与路径探究
——基于美国加州房产税改革的经济学思考

□王 熙

（安徽财经大学经济学院 安徽 蚌埠 233000）

房产税改革是中国深化体制改革的重要组成部分，关系到我国房地产行业的健康发展、人民群众的居住需求满足以及收入的再分配调节，是我国税制改革的必然方向。文章首先对我国房产税的改革进行了简要回顾，继而重点分析了美国最具代表性的加州房地产税改革实践，并借此对我国房产税的改革风险与路径策略进行探究，以期促进我国税制改革更加科学、稳健、持续的推进。

房产税；美国加州；改革方向；经验借鉴

1 我国房产税改革的必要性与历程简述

众所周知，房产税在国外发达国家已经是一种比较成熟的税种，在地方政府的税收体系中占据着非常重要的地位，且对房地产行业的健康、稳健、可持续发展起着重要作用。事实上，征收房产税是财税体制改革的必然趋势，房产税的征收具有以下四个方面的意义：第一，科学、合理、可操作性强的房产税制度能够有效地的抑制房地产市场的过度投机与虚假泡沫，最终实现房地产行业的可持续性发展；第二，合理的房产税征收制度有利于引导人民群众理性消费，在实际生活中践行社会主义和谐价值观，继而促进良好社会风气的形成；第三，有效的房产税制度设计也是对人们收入进行再调节的一种有效手段，这对我国真正建成小康社会，实现共同富裕有着重要意义；第四，房产税属于一种地方的不动产税种，这对于缓解当前我国地方政府税源不足具有一定作用，有利于地区的行政管理与科教文卫等公共服务的改善。综上所述，房产税改革对于我国经济、社会及文化具有重要意义，房产税改革的必要性是毋庸置疑的。

相比于国外发达国家成熟的房产税征收模式，我国的房产税改革虽然提出了多年，但是直到十八大三中全会后，我国的房产税改革才真正开始破冰，现在已迈入试点阶段，并在逐步的酝酿成型，2011年，我国沪渝两市开始进行房产税试点工作，并就房产税的征收对象、税率、优惠方式、保障措施进行了规定与解释，两个试点的政策既有相似之处，也有符合各自实际情况而形成的差异性，但是两地的试点效果虽然为未来的房产税的改革推进提供宝贵的经验，但就目前房产税本身的改革的效果来说影响不大，其试点的结果与遇到的难点分别有以下三个：在结果方面，抑制房价过快上涨势头的效果不佳、征收房产税的人群占比极小、该税种征收对地方财政贡献的比重偏低；在难点方面，当前我国不动产登记制度仍旧未完善、征收的具体范围及合理的税率尚未真正确立、被征收房产税的对象缺乏有效的价值评估体系。因此，在当下研究美国最具代表性的加州房产税改革，探索我国房产税的改革方向与具体路径具有较大的理论价值与较强的现实意义。

2 美国加州房产税改革的实践分析

2.1 美国房产税改革历程概述及加州房产税简述

美国房产税征收的起始点是1638年殖民地马萨诸塞地区对土地及其建筑物进行税务征收，虽在建国后地方政府由于财政实力雄厚，在一段时间内取消过房产税的收取，但随着美国经济开始出现周期性波动，房产税的征收又提上了日程，从美国的房产税改革进程来看，有一个普遍的规律，即当经济衰退的时候，政府开始征收房产税，但往往容易引起纳税人的激烈反抗，由此又开始对房产税进一步优化，如此周而复始，美国的房产税改革就得以持续推进。众所周知，美国房产税改革最关键的两次改革分别是1933年经济大危机与1973年经济滞胀引发的两次纳税人反抗房产税制度而引发的改革，尤其是1973年以加州为代表的抗税运动使得加州通过了“第13条修正案”，从而开启了美国房产税改革的规范化历程。加州的房产税改革是全美房产税改革的典型代表与先行者，由此文章以加州的房产税改革实践为分析案例，具有较强的借鉴意义。

2.2 美国加州房产税实践要素分析

房产税实践要素包括房产税的纳税义务人、具体的征收对象、征收管理方、征收的基本税率、征收的计算规则、税收征收的减免优惠政策、税收征收的保全措施、税收征收的管理等。第一，在房产税的纳税人范围方面，美国加州规定拥有房地产的自然人及企业法人都需要缴纳房产税，但是房屋的租赁者是不需要承担房产税；第二，在房产税的具体征收对象方面，除开政府机构的土地与房屋、医院、教育机构以及其他非盈利机构的土地与房屋不需要缴纳，其他的住宅与商业地产均在纳税的范围内；第三，在房产税的管理人方面，由于房产税主要属于地方不动产税种，因此其管理人主要是地方政府，在美国多是州以下的县（区）级单位来对房产税进行统一的测算、征收、管理，但州、市级单位可以在县级单位统一征收后获得相应的税收；第四，美国加州的税率并不是完全统一的，主要有三种类别：基础的税率是1%、选民确定的债务税率、政府制定的固定税收；第五，在征收的计算规则方面，先确定土地或者房屋的市场价值，继而确定土地的评估率，两者的相乘形成土地或者房屋的评估值，然后对于部分享有优惠政策群体的评估值进行减免，就到了应纳税土地或者房屋的价值，最后在与税率相乘即可；第五，在税收征收的减免优惠政策方面，军人、残疾人、部分年龄达到55岁以上的部分老龄人可以享有税收优惠政策；第六，税收征收的保全措施方面，对于三年仍不缴纳的纳税义务人，可以直接对其土地与房屋进行拍卖，所得钱款在扣除税收收后都如数返还给房屋所有人；第七，在税收征收的管理方面，房产税的征收信息公开透明，纳税人随时可以核实自身的应缴税额，并且个人的纳税多少与公共服务的享受具有一定的关联性，且房产税评估计算、征收执行、征收监管等各个方面相互监督制约，腐败可能性较低。

3 基于美国房产税改革的我国房产税改革方向与路径探究

3.1 较宽的税基与较低的税率是抑制房地产过热与增加地方政府税收的关键

我国推进房产税改革，必须要明确房产税征收的初衷、科学性及可行性，从而真正达到房产税开征的目的，否则把手段当成目的的做法难以取得实效，从美国加州房产税的改革经验来看，我国要想真正的抑制当房地产行业不正常的炒作行为与虚假泡沫繁荣现象，就必须要确定较广的纳税范围及征税对象，不给投机者或者不法者打法律擦边球的机会，同时也确保税收的权威性、公平性以及稳定性，这也是真正实现地方政府税收体系完善与改革的重要基础。与此同时，在我国当前的收入水平下，我国房产税征收的税率也不宜过高，因为在宽税基背景下房产税的直接征收这会增加民众的生活成本，从而容易引起民众的反抗与社会的不稳定，且较宽的税基基本确保了即使采取低税率也能实现地方政府税收增加的基本目标，所以说宽税基与低税率并存的房产税体系是符合我国基本国情的。

3.2 完善不动产登记制度与价值评估体系是实现房产税可征收的基础与前提

从美国加州的实践经验来看，要想真正的推动房产税改革就必须要确保房产税规则可执行，而确保这一点的关键在于要完善不动产登记制度与价值评估体系。一方面，不动产登记制度是推动房产税改革的第一个难关，但在当前的情况下我国构建全国统一的不动产登记体系难度很大，虽然国土资源部要求2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台，但由于地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题，未来我国房产税改革的重点方向必须集中在完善不动产登记制度方面；另一方面，从美国加州的实践来看，土地与房屋的价值评估体系不能采取单方面的市场评估或者政府评估，而是采取市场评估与政府调节相结合的方式，确保在房产税的征收过程中对土地与房屋的纳税价值实现可靠评估。

3.3 税收信息公开透明且房产税管理各方相互制约提升房产税的征收科学性

税收信息公开透明既是确保房产税改革公平性的具体体现，也是杜绝行政权力寻租的有效办法，从美国加州的情况来看，税收信息公开透明有利于实现房产税的按时顺利征收，并且税收信息公开透明也是实现纳税与享受公共服务直接挂钩的重要前提，反过来只要实现纳税与享受公共服务相挂钩，那就必然会提升纳税人的纳税积极性与自觉性，最终促成房产税改革的顺利推进。在房产税管理方面，美国加州关于征税主体、评估主体及监督主体的三方牵制设计，既提升了房产税征收的效率，也防范了房产税征收的腐败，并不断对房产税制度进行改革优化。目前，我国房产税管理方并不明确，这无疑使得我国房产税改革的权、责、利不统一，继而容易引发责任推诿的情况，最终难以推荐房产税改革。

结束语

房产税改革是中国深化体制改革的重要组成部分，关系到我国房地产行业的健康发展、人民群众的居住需求满足以及收入再分配调节下的共同富裕实现，这是我国税制改革的必然方向。从美国加州的实践经验来看，我国在未来的房产税改革过程中，要执行较宽的税基与较低的税率来抑制房地产过热，并增加地方政府税收，同时也要完善不动产登记制度与价值评估体系，这是实现房产税可征收的基础与前提，最后还需要确保税收信息公开透明且房产税管理各方相互制约，从而提升房产税的征收科学性与纳税人的积极性，最终实现我国房产税改革的顺利推进。

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1004-7026（2017）06-0014-02

F812.42;F293.3

A

王熙（1994-），男，安徽芜湖人，安徽财经大学经济学院，2013级经济学本科生。

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.06.008