如何认识房地产市场风险？

文/劳梓钦（上海）

如何认识房地产市场风险？

文/劳梓钦（上海）

在新一轮房地产市场调控下，一、二线城市的楼市正在降温，随之出现了一种思潮，认为中国房地产业的黄金时期已经过去，将有泡沫破灭的风险。但主流的看法是，当前的种种迹象显示房地产业的黄金年代已经过去，未来的市场将逐步向常态化过渡，但泡沫破灭以至于出现崩盘的可能性很小，主要原因在于未来中国城镇化进程将产生稳定的需求，未来收入增长带来的财富效应将在需求面起到很大的拉升作用，而目前的政策调整空间较大，一旦房地产业出现明显下行迹象，政策会起到积极的提升作用。

对于房地产业下行，很多人往往会套用欧美的经验来分析危机的演化过程，认为房价下降后，危机将沿着“房贷违约上升——金融产品违约——银行风险集中爆发”这样一条从金融到宏观的链条传导。例如2009年，上海银监会曾针对全球金融危机下的房价下跌，开展上海中外资银行个人住房按揭贷款压力测试：在房价下跌10%、20%和30%的情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，结论是情况不容乐观，但事实上最后并未出现危机。我国的实际情况是：第一，房贷的质量比较高，首付比例较为严格，这一点比很多发达国家都做得好。第二，银行贷款中仅有6%—7%是直接贷给房地产商的，房地产商的资金来源主要是信托和购房者的预收款。即使如此，银行流向房地产业的总贷款占GDP的比重也不过12%—13%，低于许多国家。第三，土地抵押的银行贷款占银行贷款比重约为20%—30%。土地价值的变动固然是一个风险来源，但这种风险更多取决于宏观经济。因此，只有宏观经济稳中求进，持续向好，才能从根本上防范房地产业的风险，才能真正做到经济增长“减少对房地产业的依赖”。