税收优惠助力发展住房租赁市场——培育和发展住房租赁市场税收优惠政策归集

文／樊其国

税收优惠助力发展住房租赁市场
——培育和发展住房租赁市场税收优惠政策归集

文／樊其国

购租并举，租购同权。全面营改增试点以来，为促进住房租赁市场的健康发展，国家出台了一系列对于个人出租住房的税收优惠政策。日前，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），明确加大政策支持力度，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。文中的个人，是指个体工商户和其他个人，而其他个人则是指除个体工商户以外的自然人。近期，为解决房屋租赁回报率偏低问题，提高社会资金积极性，国务院提出“培育和发展住房租赁市场”，住房租赁企业、机构和个人将享受住房租赁市场税收减免优惠政策。这不仅可以降低企业运营成本，还可以节省税收成本支出。笔者基于楼市新常态下的税收视角，归纳总结了住房租赁市场的税收优惠政策。

一、增值税优惠政策

（一）对公共租赁住房免征增值税。2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。

（二）小规模纳税人月房产租赁收入不超过3万元的暂免征收增值税。对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。对按季纳税申报的增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策的销售额度。

（三）对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（四）将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

（五）车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。按相关规定，不动产老项目可以选择简易计税方法计算缴纳税款，车辆停放服务老项目也适用此规定。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。

（六）对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率。

（七）对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。其计算公式为：

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

（八）对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底前可按规定享受免征增值税政策。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

二、城镇土地使用税优惠政策

（一）开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

（二）对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

三、印花税优惠政策

（一）对经济适用住房经营管理单位与经济适用住房相关的印花税以及经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

（二）开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

（三）对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

（四）对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征印花税。

（五）对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

（六）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

四、契税优惠政策

对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税。

五、房产税优惠政策

（一）按市场价格向个人出租住房减按4%的税率征收。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（二）对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。

（三）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的公有住房,落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（四）对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。

（五）对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

六、土地增值税优惠政策

（一）房地产转为企业自营自用，在税款清算时不列收入。

（二）转让旧房作为经济适用住房房源、增值额未超过20%的免征土地增值税。

（三）改造形成的 “地上车位”被用于出租或变相转让的，不计清算收入。

七、个人所得税优惠政策

（一）对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。即减按10%的税率征收个人所得税。

（二）对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

（三）个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

（四）对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

八、企业所得税优惠

（一）自营自用商业用途不视同销售确认收入。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不列收入，不征收企业所得税。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第一条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（二）捐赠住房作为公共租赁住房，超过年度利润总额12%的准予三年内结转扣除。《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第六十四号）第九条规定：企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除,超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。房地产企业捐赠住房作为公共租赁住房，符合公益性捐赠支出的条件，在超过年度标准的情况下结转以后三年内扣除。其实，这相当于减少了公益性捐赠支出人的应纳税所得额，降低了税基，减轻了税负。

（作者单位：深圳税桥税务师事务所）