各国不动产政策相继收紧

高荣伟

各国不动产政策相继收紧

高荣伟

近些年来，在购买房产、土地等方面，不少国家和地区对于外来人士在诸如房租、税收、贷款、透明度以及所谓安全审查等诸多方面的政策正在发生变化。尽管许多国家欢迎外来投资，但民众对“将自己的房地产以及国土拱手给外国人”这种行径存在强烈的抵触情绪。这种情绪直接导致政府对于外国人购买本国房产等加大投资门槛，相继实施收紧政策。

加拿大：征收15%的房屋转移税

据加拿大《国家邮报》报道，2016年8月2日起，加拿大英属哥伦比亚省政府对外国购房者征收15%的房屋转移税。该报指出：“15%的税率推高了来自中国和其他国家的购房者的成本，在这些购房者的推动下，温哥华已经成为加拿大房价最高的市场。”

对于出台政策的原因，该省财政部长MikedeJong直言不讳：“作为系列政策之一，这项税收政策旨在解决英属哥伦比亚省南部地区高房价问题。”自对外国人在加拿大温哥华买房征税的方案公布后，温哥华的房产销售已出现下降，表明政府给房地产市场降温的举措，起到了立竿见影的效果。就2016年整个7月份而言，温哥华地区的地产销售，较上年同期下降了18.9%，但价格则上涨了32.6%。税收新规使得一套标价359万加元的普通独立屋成本，提高了500000加元（约合384000美元）。房产经纪SteveSaretsky表示，虽然中介在新规生效前争相提请过户，但房产销售依然急剧下降。“我们原本就面临着下行趋势，征税消息一公布，则加剧了这一趋势。”其实，加拿大并非对外国购房者额外征税的唯一国家，有不少国家在征收租金、遗产税以及购买土地等方面出台多项法规，对外国人购置房产课以重税，或者进行限制。

日本：限制外国人购买土地山林

许多国家的法律都限制外国人或外国法人拥有本国土地，但日本是个例外，日本迄今没有禁止外国人取得日本房地产以及其它不动产的法令及法规。日本的房地产、土地和建筑都可以购买者的名义进行贩卖和继承。

当地媒体报道，2010年6月，日本北海道议会决定，将俱知安町的57公顷森林卖给香港富翁。与之相似的还有几个案例。一般认为，中国富裕商人和企业购买日本土地、森林，是要在这个地方开发度假村，但香港富翁购买俱知安町的57公顷森林一事，却在日本引发不小恐慌：“买家是谁？其目的何在？”“这在日本是少有的事！”一时间在日本掀起轩然大波。与此同时，中国企业收购日本各地森林和土地的动向引起日本官方的警惕。经过调查，“北海道政府发现，买取森林30公顷以上的共有139家公司，计7万公顷。林业关系以外的企业有75家公司，其中有一家是中国资本。”日本地方政府担心，中国人会买走有重要的资源价值和政治、经济价值的土地和森林等。

根据北海道政府统计，目前外国资本在北海道购买和拥有的山林总面积，已经达到820公顷，其中引人关注的是，有107公顷的山林居然位于日本自卫队和警察设施的附近，买家主要来自中国香港、中国台湾、新加坡、英属维尔京群岛等地，多为华人资本。北海道一位官员说：“国外资本正瞄准日本各地的山林，他们是否也想控制日本的水资源呢？”

此后，日本各地纷纷出台相关法律，限制中国人等在日投资购买土地山林。2012年11月8日，据日本《中国探索》消息，针对中国人、新加坡人不断在当地购置地产，日本北海道议会通过了《土地交易事前申请条例》。按照该条例的规定，在进行土地交易的前3个月，购买者必须要通知当地政府，而且还必须向当地政府报告关于该交易土地的详细开发计划。该条例适用范围是所有水域较多地区，面积约占全北海道的70%。

日本《外国人土地法》中规定，如果出于国防需要，可通过政令限制外籍人口或外国法人收购土地。日本首相安倍晋三称，“外国人以及外国资金购买国防设施周边的土地，是涉及到日本安全保障的重要问题。”安倍晋三明确表示，考虑探讨限制外国人在国防设施附近购地。

澳大利亚：对海外人士增加投资门槛

据报道，针对国外购房者，澳大利亚加收惩罚性税收。新南威尔士州在2016年6月便出台了一则新规，在6月21日新财年的财政预算中，向外国购房者多征收4%的印花税，并于2017年1月1日起，向已在澳洲拥有房产的海外购房者，征收0.75%的附加土地税。

此前，维多利亚州于去年4月将海外购房印花税由3%提升至7%，并征收1.5%的土地税。昆士兰州（楼盘）也宣布上调印花税3个百分点。同时，从3月份起，澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策，如澳洲ANZ银行、NAB均规定，海外人士贷款不超过7成；澳洲联邦银行、澳洲西太银行则暂停了非澳洲居民或公民的海外收入贷款项目。

根据澳大利亚外国投资法的规定，非本国公民和永久居民，只能购买新建房屋。同时，外国投资者无论是购房还是建房，必须先得到外国投资审查委员会的批准。未经批准即购房的投资者个人，将面临最高13.5万澳元（约合61万元人民币）罚款或3年监禁。

澳大利亚不仅出台新的信贷政策来抑制国外人士投资房产，增加了投资门槛，而且加大打击外国人违规购买房产的力度。据澳大利亚《每日电讯报》报道，2016年1月18日，澳大利亚国库部长斯科特·莫里森下令强制出售8处房产，原因是购买这些房产的海外买家违反了有关法规。这8处房产有普通住宅也有豪宅，其中一处豪宅占地4000平方米，一名马来西亚人2015年9月以600万澳元（约合2720万元人民币）的价格购得，创造了当时该区域最高房价交易纪录。而一名中国买家购买的价值21.5万澳元（约合98万元人民币）的公寓，也在此次强制出售房产之列。此前当局曾强行出售外国投资者非法购得的豪华住宅，但强制出售非法购得的低价房产却是首次，足见澳大利亚打击外国投资者非法购房的决心。据报道，自澳大利亚政府开始打击外国人非法购房以来，已有27处房产被强制出售。

此外，有媒体报道称，澳大利亚农业区的政界人士反对将其宝贵的农田和矿产卖给外国人。早前，据英国《金融时报》网站报道，自2015年3月起，外国投资者在购买价值超过1500万澳元（约合1160万美元）的农业用地时，将需要获得澳大利亚外国投资审核委员会的批准。而在此之前，审批的门槛是2.4亿澳元。堪培拉称，“澳大利亚税务部门将开始清点外国人持有的农业用地。”

美国：“外国人”购买房产有新规

2016年1月13日，美国政府颁布的目标性地区法令，要求部分买家必须提供个人真实身份。“此法宗旨并不是要让纽约房市降温，”隶属美国财政部旗下的金融刑事执法网表示，出台此项法令，是为了防止海外贪污官员和跨国罪犯利用美国豪华地产市场进行洗黑钱活动。

据报道，新规则的主要意图是，帮助查明地产的真正主人，防止后者声称居住在纽约市之外、甚至美国之外，从而逃避纽约市所得税。数字显示，纽约市大约8.9万套共有公寓和合作公寓，都是非纽约市居民所有，这些公寓的估税价值为200亿美元，但公平市场价值高达800亿美元。《纽约时报》提到，部分公寓被国际买主以空壳公司的名义购买，而那些买主无论是作为个人，或公司主管都应受到政府监管。

针对愈来愈多买家透过隐秘的空壳公司，以大笔现金购买加州豪宅及昂贵的房地产，联邦财政部2016年7月27日宣布，凡以200万元以上现金购买洛杉矶县、旧金山县、圣马刁县、圣塔克拉拉县与圣地牙哥县的买主，必须公布其真实身份。此前，财政部已对曼哈坦和佛罗里达州迈阿密——戴德县下达类似的要求。规定曼哈坦300万元以上现金交易，德州圣安东尼奥的比尔县则是50万元以上现金交易。

据悉，不少身份隐秘、国籍不明的富人，愿意花费千百万元在洛杉矶山岗或海岸购置豪宅。除了影视明星、金融主管和外国富豪，洛杉矶房地产也吸引不法分子试图购买豪宅来洗钱。联邦财政部宣布，这项暂时性规定，8月下旬生效实施，至今年2月底。

早前，美国司法部指控马来西亚官员，利用空壳公司和遍布全球的银行账户，把他们盗取的公共发展基金至少10亿元拿来洗钱。联邦检察官指控被盗资金包括投资2013年电影“华尔街之狼”、一家比佛利山庄酒店和洛杉矶地区4栋豪宅。此次洗钱活动直接导致美国联邦政府出台法令，加大打击“外国人”通过隐秘的空壳公司购买美国豪宅及昂贵的土地的力度。