房产税：从未停止的“开征信号”

丁爱波

房产税的各种所谓“信号”总是周而复始。

3月19日，中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦出席一项论坛活动时表示，房地产税还是要出的，也不能拖的时间太长。如果有房地产税，是可以进行结构调整的，所以这些任务都很艰巨。

除此之外，2017年春節前，重庆市长黄奇帆离任，一些游资开始奔赴重庆这一“价值洼地”炒房。为应对这一炒房风潮，1月18日，重庆市财政局、市国土资源和房屋管理局等6个部门联合发布《关于加强“三无人员”个人住房房产税征管工作的通知》。

重庆市的这一政策，可以说是名副其实的房产税。真正意义的房产税，其严格的称呼应该是“房地产持有税”，目前我国和房地产相关的税种不可谓不多，但除少数试点城市之外，税收主要都是在交易环节征收，对个人持有房地产并不征税。

房产税和房地产交易税最大的不同在于，前者是每年都征收，而后者是一次性的交易税。显然，前者会造成房地产持有者的高成本。这种高成本来自于两方面，一是直接的高成本，比如银行加息，直接增加投资者的利息支出。二是机会成本，即其他投资机会的收益会超过持有房产的收益。

当以上两种成本超过持有收益的时候，房产持有者就会抛售，引发降价。此外，更重要的是，就中国特殊的国情而言，如果国家从严征收房地产税，这意味着强烈的一个“信号”，对房价的影响更是不可估量。

实际上，如果从法理上讲，房地产税最大的障碍是我国房地产税收的“杂乱”，可能导致“重复征税”。简而言之，税收的本质是政府从私人部门的财富中拿走的那一部分。目前，我国和房地产行业有关的税负并不少。

其中，名字中直接有“土地”或者“房地产”字样的税就有不少，比如房产交易税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城市维护建设税等。此外，房地产企业、地产中介和住宅交易双方等要缴纳的还有营业税、企业所得税、印花税等。

此外，更不容忽视的是，地方政府的土地出让金，更是占据了房地产产业链利润的相当一部分。土地出让金，本质上也是一种“税”。

此前，房地产行业的“大炮”、地产大亨任志强就曾多次公开表示，如果考虑房地产整个产业链（包括施工单位、中介）的税费、出让金等，政府从房价中分得的份额，要超过70%。实际上，任志强之所以一直唱多楼市，他始终秉持的一个核心论点只有一个：即房地产对政府太重要，所以楼市必须涨。

房产税最大的问题是摧毁房子的投资价值，当房子持有成本因税负走高，投资价值下降，那么必然是对楼市的“第一利空”。那么，未来地方政府的土地卖给谁呢？作为地方政府重要收入来源的土地出让金从何而来？实际上，这才是房产税开征与否的最核心的考量。

当楼市的投资价值被摧毁，那么不但是事关地方政府钱袋子的土地出让金告急，而房地产行业这条产业链对整个国家所承担的税负功能也将丧失。这种影响，绝不能等闲视之。

让中国的楼市回归良性状态，让房子逐渐回归“用来住”的状态，这是一个循序渐进的过程，光靠房地产税的“猛药”并不现实，唯有不断推进国家财金治理框架的改革和完善，并重振实体部门，才能让中国经济真正摆脱房地产的“绑架”。