谈建设项目在规划阶段的成本控制

贾 晓 强

(太原化学工业集团房地产开发有限公司，山西 太原 030021)

谈建设项目在规划阶段的成本控制

贾 晓 强

(太原化学工业集团房地产开发有限公司，山西 太原 030021)

对于房地产项目开发的规划设计环节而言，进行整个项目造价的控制以及对项目成本的控制，均占据着不可或缺的重要性。同时，对项目造价而言，该环节甚至会对其产生75%以上的深远影响。因此必须要对建设项目在规划阶段的成本控制拟定一些与其相关的措施与政策，以便于最大程度的使工程效益得以提升。

成本控制，设计规划，房地产

作为国民经济发展水平重中之重的房地产企业，同人民群众的生活水平日益相关。而对房地产工程起到决定性作用的环节就是规划设计环节。同时，成本控制更是房地产项目中的重中之重，因此，从设计规划的初始环节就应该对成本进行严格控制，从而确保呈现高收益、低成本的工程项目，促使房地产能够创造出更高标准的经济效益。

1 成本控制的意义

1.1强化资金控制

由于房地产领域自身对于资金方面就具备了需求量高、依赖程度大的独特性质，同时在资金周转上更是困难重重。因此，房地产公司就必须根据控制项目成本的方式对资金进行合理的使用，从而降低公司目前所面临的困境，使公司能够得到的经济效益呈现最大化，而控制项目成本的最佳时期就是此时的规划设计阶段。能够根据最小的阻力以及最低的成本取得最佳的成本控制成效，真正达到事半功倍的成效。

1.2为全过程控制奠定基础

房地产项目进行的整个周期过程中，各个环节都会有成本费用的出现，并且互相之间关系紧密，内容复杂。根据相关调查表明，整个项目在后期的安装成本中有75%的部分会受到规划设计环节的影响。因此，设计规划环节对于项目成本控制而言具有承上启下的重要作用，其不仅能够对项目决策成本进行详细的修订与细化，是整个控制过程的关键所在，更是对事前进行掌控的关键环节，而且能够基本上落实后期的施工成本，确保成本控制在整体控制的范围之中。

2 成本控制的具体措施

2.1实行设计招标

使经济方案与建筑方案之间相结合的招标设计方法得到大力的推广，尽可能将项目主体同与之相匹配的景观设计、建筑设计以及总体规划整合在一起展开具体的招标。运用多家竞投的方式，利用相关专家对其展开综合比对进行定标的政策，不仅能够使挑选出的设计单位善于沟通且具备较高的水平，同时又能提高设计单位在该工程中的环境景观设计、使用功能、建筑造型以及空间布局上不断创新，最大程度的降低该项目的整体造价。在进行招标过程中，必须挑选与本身项目定位相匹配的主案设计师以及相关设计单位。而最具性价比优势则是选择设计院的基本原则，成本意识、团队意识、敬业与能力则构成了选择专业负责人的基本原则。

2.2采用限额设计

限额设计的含义就是指以确保功能要求为基本前提，依照批准之后的投资估算以及设计任务书，对初步设计进行控制，同时根据批准后的初始设计进行总概算。对施工图设计进行控制。因此，设计人员就必须对建筑项目的费用定额以及预算定额熟悉并掌握，然后，利用初步设计的概算对施工图设计进行控制。限额设计实施的主要方式与有效途径分别为工程量控制以及投资分解。在已确保各专业的技术指标以及功能的前提下，一定要对项目成本控制实施双盈策略，对投资限额进行使用以及合理分解时必须以分配的投资额为基础，把施工图预算以及施工图设计合二为一，使经济与技术进行有机结合。对设计中存在的不合理变更设计进行严格控制，从而确保不会轻易突破投资限额，项目竣工结算额在总投资额之内。但是设计限额并不代表着要过度的考虑节约投资，更不是对投资进行简单的削减，而是一种涵盖了确保科学性设计、实事求是、尊重事实、尊重科学以及精心设计的具体内容。然而，目前深度不够、设计不精的现象普遍存在，这种不确定因素便成为了项目造价增加的原因。所以，房地产公司的设计部门必须同项目造价监管者进行积极配合，提供项目基础材料时必须可靠并及时，采用类似建筑项目中的技术对该项目进行合理的比较、分析，使设计方案达到优化状态，最终实现项目造价降低的目标。

2.3方案设计控制

进行方案设计控制时，设计工作者首先要进行的内容包括：对部分工程进行价值的考察，比方说部品、部件以及基础与设计等；自建人防项目同其进行缴费的决策；窗户地面比值、体型系数、平面的周长、交付的标准；供电、供水，初期管道线路分布等地点选择；公共设施与其相匹配的设备等规模分析；景观同环境地理的互补，土方项目的合理挖填，竖向标高的决策；户型选择搭配，与之相匹配的功能与市场的选定等。与此同时，必须要对配套供电方式以及项目装修交接要求，结构、建筑平面布置，结构、基础、设施类型选择，户型所对应的顾客群体等加以重视。由于面积受到容积率的影响，所以必须对市场的需求进行同步。因此，在进行实际的相关设计时必须要对销售价格、成本、建筑密度以及容积率进行综合考虑。同时，还要依照户型的搭配以及目标市场的要求，设计各式各类的不同建筑方案，然后利用对比不同设计方案的形式，最终选定单户型的整体形式以及面积。不仅如此，还要对公摊、套内以及建筑等面积的具体数值进行检测，再通过上述方式进行比对，最终取得比较科学的户型以及相关配套设施，进而促使房地产企业的销售利润得到最大化。

2.4强化施工图设计

其具体是以初始设计的细分为基础，把具体的设计方案转化成实际的施工方案。在具体的施工设计过程中，整个建筑项目会被细化为诸多的分项项目。成本控制在该环节中一般是依照各个分项项目制定限额的技术与经济指标；提出对人力成本、材料选择预算的标准；对分项项目中出现的诸如线管与电梯安装设备、混凝土与钢筋材料总量限额、选择桩基方案、选择挡土支护方案、土方挖运量等方案的设计进行大力度的成本控制，必须与可行性限额的估算值进行比较，确保施工投资额在限额投资的整体估算额度内，同时还要将相关意见向设计单位及时反馈。某些比较细微的施工作业，比如梁筋与墙筋的连接方法、基础底板中的搭接钢筋方法等通常对整体项目的成本存在着巨大影响，所以设计施工图时必须仔细严谨、完善全面。在具体作业之前必须把各个细节同开发商达成共识，尽量减少因细节原因引起图纸变更的状况，对项目进度产生影响，使施工成本大幅度增加。

3 结语

作为成本控制重要时期的设计规划环节，其进行的设计相对完善与合理，便能够为之后的不必要费用进行节约，对建设项目的成本进行控制，切实落实成本控制制度。在设计规划进行时，每一位参与者必须要对成本意识进行加强，时刻保持成本的节约，争取更多能够压缩成本的策略，积累经验，使设计不断进行优化，总结方法，提高主动性，使各个参与者之间的交流逐渐加强，确保成本控制在房地产项目中贯彻落实并逐步壮大。

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Discussthecostcontrolofconstructionprojectinplanningstage

JiaXiaoqiang

(TaiyuanChemicalIndustrialGroupRealEstateDevelopmentCo.,Ltd,Taiyuan030021,China)

For the planning and design of real estate project development, the control of whole project cost and project cost take up an indispensable position. And the session can even have a far-reaching impact of more than 75% on the project cost. Therefore some relevant measures and policies must be prepared for the cost control of the construction project in the planning stage, so as to maximize the efficiency of the project.

cost control, design planning, real estate

1009-6825(2017)29-0213-02

2017-08-06

贾晓强(1980- )，男，工程师

F293.3

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