建设单位竣工结算超合同价问题浅析

唐 素 斌

(山西国电置业有限公司阳泉分公司，山西 阳泉 045008)

建设单位竣工结算超合同价问题浅析

唐 素 斌

(山西国电置业有限公司阳泉分公司，山西 阳泉 045008)

按照合同约定，有效控制工程造价，是建设单位的技术经济管理的重要目标之一。针对实际中工程项目竣工结算价通常高于合同价的现象，通过案例分析、总结，提出应对措施建议。

合同价，竣工结算，控制

1 概述

正常情况下，工程项目的竣工结算价，应该控制在建设单位和承包单位共同签定的合同范围内，但在实际中，不少的工程项目的竣工结算价通常高于合同价，甚至超出很多。由于合同签定双方各自条件差异，尤其是建设单位专业管理能力方面不足，最终项目竣工后，经常出现结算价超过合同价的经济目标的现象，值得引起建设单位的重视。

2 控制好竣工结算价关系到建设单位的切身利益

2.1建设单位应重视竣工结算超合同价问题

对于建设单位来说，工程竣工结算审核是合理确定工程造价的必要程序和建设单位进行工程造价控制的重要手段。经审核的工程竣工结算既是核定建设工程造价的依据，又是核定新增固定资产的依据，它关系到建设单位的切身利益。在建设单位控制竣工结算时，一定要考虑竣工结算审核中造成结算与实际偏差的因素。针对可能发生的超目标成本的现象，抓住竣工结算的控制要点，提前做好应对措施。

2.2竣工结算的控制要点

竣工结算关键须从以下两个方面进行控制：合同价的确定和合同价调整部分的确定。合同价的确定和合同价调整部分的确定是一项复杂细致的工作，合同双方应本着在维护双方利益的前提下，公平合理地确定工程造价。

合同价调整部分的确定，体现在以下三个方面：

变更：在不改变工程功能和规模的情况下，建设单位书面或书面批准的对工程所做的任何更改。变更包括：设计变更、采购变更、施工变更、建设单位要求的赶工、工程暂停造成的变更等。

价格调整：是指合同约定需要增减的费用而对合同价进行的相应调整。主要包括：合同签订后因法律法规规定影响合同价格增减、合同执行中工程造价管理部门公布的价格调整，涉及工程造价增减的，一周内非承包人原因的停水、停电、停气、道路中断等造成的工程造价增加，建设单位批准的变更估算的增减，合同约定的其他增减费用调整等。

索赔：包括建设单位和承包单位索赔。是索赔方对被索赔方未能履行合同约定的职责、责任、义务，且根据合同约定或与合同有关的文件、资料的相关情况及事项，被索赔方应承担但未能按合同约定履行责任时，索赔人依据法律及合同约定，在时限内向被索赔人提出索赔。

3 案例

3.1项目概况

山西阳泉某商品住宅小区第1标段施工总承包工程，建筑面积51 000 m2，包括：一栋33层商品住宅楼、一栋2层会所、一栋3层幼儿园、一座单层地下车库。合同净价8 510万元，竣工结算审定价9 490万元(不包括：电梯、消防、弱电、外墙面装饰、公共区域装饰、单元门入户门、外窗及栏杆、会所精装修地库地坪漆及车位划线、配电室供电等专业工程部分)，累计发生变更签证200个。其中：

商品住宅楼：建筑面积33 000 m2，合同净价4 900万元，竣工结算价5 170万元(不包括：电梯、消防、弱电、外墙面装饰、公共区域装饰、单元门入户门、外窗及栏杆等专业工程部分)，累计发生变更签证50个，累计净超合同价5.5%，累计净超合同价270万元，其中：调差核增80万元、合同内变增280万元、合同内变减-140万元、合同外变增50万元。

地下车库：建筑面积13 000 m2，合同净价2 940万元，竣工结算价3 550万元(不包括：消防、弱电、地库地坪漆及车位划线等专业工程部分)，发生变更签证115个，累计净超合同价20.75%，累计净超合同价610万元，其中：调差核增60万元、合同内变增250万元、合同内变减-30万元、合同外变增330万元。

会所：建筑面积2 300 m2，合同净价320万元，竣工结算价370万元(不包括：消防、弱电、外窗及栏杆、会所精装修等专业工程部分)，发生变更签证20个，累计净超合同价15.6%，累计净超合同价50万元，其中：调差核增5万元、合同内变增30万元、合同内变减-20万元、合同外变增35万元。

幼儿园：建筑面积2 700 m2，合同净价350万元，竣工结算价400万元(不包括：消防、弱电、外墙面装饰、门、外窗及栏杆等专业工程部分)，发生变更签证15个，累计净超合同价14.3%，累计净超合同价50万元，其中：调差核增5万元、合同内变增30万元、合同外变增25万元。

3.2案例项目竣工结算价反映出的问题

3.2.1竣工结算价超出执行概算价较多

按照案例项目执行概算设置范围，对案例竣工结算价调整后(结算价中摊出其他项目300万元)，4个单体的结算价均超过执行概算价，超出执行概算价520万元，比执行概算价高出约6%。其中：高层住宅楼超出执行概算价210万元，比执行概算价高出4%；地下车库超出执行概算价250万元，比执行概算价高出8%；会所超出执行概算价30万元，比执行概算价高出8%；幼儿园超出执行概算价30万元，比执行概算价高出9%。

3.2.2竣工结算价超出合同价金额较大

案例项目工程累计净超合同价980万元，累计净超合同价11.5%，其中高层住宅楼累计净超合同价超过5.5%，地下车库累计净超合同价20.75%，会所累计净超合同价15.6%，幼儿园累计净超合同价14.3%。

3.2.3实际发生现场变更签证份数较多

案例项目工程累计发生变更签证多达200份，累计增加工程造价820万元，达到工程总造价的8.64%。

4 案例项目问题原因分析

4.1前期规划产品定位较复杂

前期规划将案例项目引入北京某高端品牌设计理念，产品定位为中高端商品房，外形、构造、系统设置比较复杂，给将来设计、施工的工程造价控制埋下隐患。

4.2设计图纸完成不及时

建设单位为了加快开发节奏，招标前设计图纸还未定稿，就开始招投标。开工前，出现2版设计图纸，招标图纸与施工阶段的设计图纸出入较大，图纸范围和招标范围不明确，造成招标清单工程量不准确，经常出现漏项漏量情况，是造成合同价与最终工程造价出入较大。

4.3设计图纸设计变更多

建设单位技术专业能力不足，导致设计图纸交底会审往往流于形式，施工单位只注重自身利益，回避有利于自己的图纸缺陷，而建设单位又不能将许多的设计缺陷及早发现和更正，工程造价控制滞后，施工中的设计变更发生很多，主动的通常是施工单位，往往是费用增加。

4.4施工阶段现场签证多且滞后

因设计图纸缺陷不能及时发现，涉及总、分包项目合同较多，结算资料界面划分和认定实施内容模糊，导致施工阶段发生许多的现场签证，建设单位往往为了进度，形成签证大多滞后，经常是边实施边审批，有些变更是先实施后签证，工程造价控制手段弱化，造成工程造价增加。

4.5变更签证资料质量差

项目工程管理人员变动频繁，造成部分工程资料缺失，许多变更签证资料质量差、不完整、描述模糊，也是间接影响工程造价的因素之一。

5 建设单位防止竣工结算超合同价的控制措施建议

1)建设单位应根据实际需要，因地制宜，提前规划做好产品定位，制定控制工程造价目标计划，划好后续工程造价控制红线。

2)建设单位应配置必要的工程技术专业人员，把控设计图纸质量，做好施工图设计预审工作，提前发现问题，尽量减少实施阶段变更。

3)建设单位应加强自身专业能力建设，严格按照合同约定要求管理施工单位履职，重视现场资料质量，有关技术管理部门应严格要求施工单位完善变更签证技术资料，保证现场资料形成及时、内容全面真实、数据明确、描述详尽，尤其重视变减资料，能全面呈现实体情况。

4)建设单位应提前对大的变更签证进行经济分析，优化技术方案，降低工程造价。

5)建设单位应加强与设计单位、监理单位、造价咨询单位的协调管理工作，充分借助他们专业力量，严格控制竣工结算工程造价。

6 结语

建设单位应制定能有效控制工程造价计划目标，加强自身专业能力建设，提前预审设计图纸，提高涉及工程造价的全部工程资料质量，充分借助专业单位技术力量，严格控制竣工结算阶段工程造价。

[1] 吴 静.工程造价控制操作实务[M].北京：中国建材工业出版社,2013：203-215.

[2] 全国造价工程师考试培训教材编写委员会.建设工程计价[M].北京：中国计划出版社，2017：260-274.

Analysisofovercontractpriceofcompletionsettlementofconstructionunit

TangSubin

(ShanxiGuodianRealEstateCo.,Ltd,YangquanBranch，Yangquan045008,China)

According to the contract, the effective control of the project cost is one of the important goals of the technical and economic management of the construction unit. In view of the fact that the settlement price of the project is usually higher than the contract price in the actual project, this paper puts forward some countermeasures and suggestions through case analysis and summary.

contract price, completion settlement, control

1009-6825(2017)32-0209-03

2017-09-07

唐素斌(1971- )，男，工程师

TU723.3

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