中国经济新常态与房地产市场风险防范

钟荣桂+江丽

摘要：近年来随着经济转型，我国经济发展进入新常态，经济新常态下房地产行业在整个经济中的地位已出现变化，房地产市场发生重大调整。文章首先分析了经济新常态的背景下房地产市场所面临的机遇和挑战：地方政府土地财政路径依赖与债务危机并存，国家去库存压力巨大与区域性房价上涨并存，然后分析了房地产市场风险对经济的影响。最后探讨防范房地产市场未来风险的措施：（1）加快转变经济增长方式，减少房地产投资依赖；（2）积极优化财税体系，降低对土地财政的需求；（3）密切关注房地产相关融资，加强金融风险防范；（4）差异化政策抑制住房投机，合理引导资金流向。

关键词：经济新常态；房地产市场；风险防范；房地产宏观调控政策

一、 中国经济新常态

2008年金融危机后，中国经济增长速度放缓，从两位数的增长率降到一位数，2009年经济增速为9.4%，在2010年回升到10.6%，自2012年之后，我国经济增速开始明显下滑，到2015年下降到6.9%。在国际经济环境严峻，出口等领域相继疲软之下，中国经济由全面高速增长进入了三期叠加的经济新常态。习近平总书记在2014年的APEC工商领导人峰会指出，“中国经济呈现出新常态，有几个主要特点。一是经济从高速增长转为中高速增长。二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众。三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”（张占斌，2015）。国际经验表明，发展中的经济体，经历了一段时期的高速增长之后都会经历一个经济调整期，到达中等收入之后经济增速的回落是普遍发展经济体的现象，日本、韩国以及德国等国家都经历过这个过程。

过去30多年是我国经济迅速积累的黄金期，投资拉动和外向型的经济道路是保证经济持续快速发展的主要动力：在经济的高速增长中，投资作用显著，国家大量资金用于基础设施投资建设，城市面貌有了很大的改观，城市之间高速铁路、飞机等设施通勤能力大幅提升，各项基础设施水平达到了国际领先水平；净出口对经济的拉动作用也十分明显：“中国制造”享誉全球，世界上任何角落都有我国的产品，我国的外汇总量长期保持高位。国际出口需求也创造了大量的劳动力需求，我国已有一般的人口转移到城市。截止2015年底，我国城镇人口超过7.7亿人，城镇化率为56.10%；同时，在消费方面，随着经济的增长，人民生活水平有了很大的提高，2015年城镇居民家庭人均可支配收入达31 195元。

2013年，中国开始进入该经济新常态，经济结构和增长动力都将发生改变：（1）出口贸易额下降。在全球经济增速放缓，国外需求下降的国际背景下，世界贸易较难承受中国庞大的经济出口。据2015年统计公报显示，2015年全年货物进出口总额比2014年下降7.0%，其中出口下降1.8%。（2）人口红利逐渐消失，老龄化趋势初显。国内劳动力成本的上升，中低端的制造业在国际上逐渐失去竞争力，而越南等发展中经济的崛起，导致大批产业转移。同时，老龄化问题突显，未来劳动人口会出现下降，劳动力成本会提高。（3）国内消费习惯使得消费作用难以发挥。国内还没有形成稳定的中产阶级，依靠内需刺激经济短期内效果也不明显。

基于国际需求下降和我国劳动力优势走弱的原因，我国要依靠增加出口来推动一个67万亿元GDP的经济体，已经比较困难。现阶段外贸是以稳为主，甚至会略降，继续的大幅度顺差已然不可能。反观国内需求在短期内较难有很大改善，经济新常态下我国经济发展面临巨大风险。中国经济新常态是社会主义市场经济周期波动的必然阶段；经济新常态下要不断优化经济结构，以创新驱动经济发展；增加有效需求，保持宏观经济的比例协调；防范金融风险，加快收入分配制度改革，实现经济的长期稳定可持续发展（李娟娟等，2015）。

二、 房地产市场存在的主要风险

1. 地方政府土地财政路径依赖与债务危机并存。1994年中国分税制改革对中国中央和地方的一般预算收入和支出产生了重大影响。从财政收入上看，1978年～1994年，中央和地方的财政收入分配比例平均为31%～69%，中央财政收入远远低于地方财政收入，吃紧的年份甚至是16%/84%。然而，分税制改革之后情况发生了根本改变，1995年～2014年中央和地方财政收入平均为51%～49%。从财政支出上看，1978年～1994年中央和地方财政支出平均为41%～59%，1995年～2014年平均为25%～75%。中央财政收入占比增加了20%。而支出减少了16%，地方财政收入支出则正好相反。这一正一负的进出，地方财政陷入困境。从财政部公布的数据来看，2014年地方财政赤字4 000亿元，2015年将达到5 000亿元。1978年～2014年中央与地方一般预算收入和支出情况如图1所示。

1987年，深圳市提出土地所有权与使用权分离，并第一次将土地使用权作為商品进行交易，从此开启了我国土地发展的新局面。土地出让收入一方面直接增加地方政府财政收入，弥补地方财政的不足；另一方面政府财政收入增加又是城市基础设施建设和经济发展的基础，经济发展繁荣之后反过来又进一步推高土地价值，从而增加政府土地增值收益。在GDP考核体制下的地方政府非常愿意促成这一利益链的完整，“土地生财”成为地方政府拓展财力的重要支柱（贾康，2013）。由于招商引资的需要，地方政府征收大量农村土地用于工业园区建设，这些工业企业以低租金甚至免租的方式租用工业园区用地，同时，地方政府还配建基础设施，以地方政府投资的城投公司纷纷上马，以期吸引优质企业入驻。然而，政府这些资金的大都来源于银行信贷。2012年，在“稳增长”的经济目标下，城投债规模呈现爆发式增长，城市的过度举债行为对未来城市还债和经济建设埋下了巨大的风险（罗党论、佘国满，2015）。

2. 去库存压力加大与区域性房价上涨并存。2015年12月22日召开的中央经济工作会议提出2016年的五大任务，其中之一就是要化解房地产库存。自住房制度改革以来，我国房地产发展经快速，已经取得了长足的进步，城市居民平均居住住房面积超过了30平方米。根据国家信息中心房地产信息处高聚辉的研究，2014年底，我国城镇住房面积存量达到224亿平方米，约2.45亿套，户均0.93套，并预计到2020年，我国将可以实现一户一套的目标。基于楼市高库存的现实压力，有地方出台政策，鼓励农民进城买房，以缓解城市住房供给过剩的局面。本研究以为此法难以奏效，一是因为农村农房过剩程度远大于城市，农民家庭人均住房面积也远大于城市居民，二是因为人口城镇化的进程已经发展到了一定阶段，随着城市生活成本的增加，城市空气污染的加重，城市没有让生活更美好，“城市病”所带来的对外来人员的“挤出效应”已经显现。

与去库存形成鲜明对比的是，上海、深圳、北京等区域房价持续上涨，领跑全国。根据国家统计局数据显示，2016年8月，深圳新建商品住宅价格同比上涨37.3%，上海37.8%，北京25.8%，二手住宅价格深圳同比上涨30.8%，上海34.4%，北京34.8%。8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有64个，比7月份增加13个，二手住宅价格同比上涨的城市有57个，比上月增加6个。经济学基本原理告诉我们，在高库存的情况下，价格会下降以增加销售量，而价格的上扬一般都是供给小于需求导致的。然而，这一经济规律在房地产市场中并不适用，出现楼市库存积压与房价区域性上涨并存的现象。房地产市场聚集了大量的资金，在经济新常态经济下行压力加大时，货币政策的松动释放了大量的资金涌入了房地产市场，流动性过剩外加金融杠杆操作扭曲了市场价格信息，这无疑加大了房地产市场的风险。

三、 房地产市场风险对宏观经济的影响

1. 房地产风险通过金融加速机制对经济增长的影响。房地产对于企业来说具有双重属性，既是生产资料，又是融资时重要的抵押品。企业融资一般通过内部融资和外部融资，其中内部融资，主要资金来源于企业生产经营活动，成本较低，但资金往往不足；而外部融资中的银行贷款常常以房地产作为抵押物。如果市场状况向好，则企业的抵押物价格也增加，企业可以获得更多的贷款，这样又进一步增加投资；相反如果市场状况向下，房地产价值降低，企业的可贷资金减少，这样投资也减少，而金融加速器对经济的放大和扩散作用具有不对称性，经济衰退时，其对经济的负向作用要远大于在经济景气时对经济的拉动作用（Bernanke & Gertler，1989）。房地产的投资跟国民经济紧密相关，特别是在快速城镇化的过程中，房地产投资对经济有很大的拉动作用，经济增长也会反过来促进房地产的投资。在三、四线城市，去库存压力较大，房价和银行信贷在金融机制的相互作用下，可能引发违约风险和房地产金融危机（况伟大，2011）。

2. 房地产市场过热可能导致泡沫过大甚至破灭风险。

2016年，国内一、二线城市房价上涨迅速，涨幅甚至超过30%，而在经济下行的背景下，房价出现的大幅上涨，是否偏离了经济基本面，泡沫是否存在或是越来越大？这些现象的背后可能潜在的存在房地产泡沫的风险。在一个经济动态无效的背景中（资本收益率低于经济增长率），泡沫的存在是有必要的，而且泡沫的存在是对经济的一种帕累托改进（袁志刚、樊潇彦，2003）。

很多学者从住房价格与经济基本面是否相一致来验证泡沫是否存在（沈悦、刘洪玉，2004），如果房价能被经济基本面所解释，则不存在泡沫，如果房价的上涨不能被经济基本面解释，则可能存在泡沫。如果此轮房价的增长大多来自于非基本面的投资性（或是投机性）需求，那政府出台的“930”限购限贷政策短时间内对风险起到一定防范作用。而投资人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用（Allen & Gale，2000；袁志刚、樊潇彦，2003），如果预期政府越调控，购房者预期房价越高，那么，在不久房价可能会出现反弹，进而继续走高，直到泡沫产生，甚至破裂。而泡沫破裂时，资产价格骤降，这个过程通常很快，借款人大量违约，银行和外汇崩溃，风险会传递到实体经济。

历史上几次大范围的泡沫发生，如荷兰的郁金香泡沫，法国密西西比泡沫，英国南海泡沫、还有日本，挪威、芬兰、瑞士等国发生的泡沫，泡沫的发生过程机制类似（Allen & Gale，2000）。2008年美国房地产次级贷款引发金融危机的原因也是金融支持的增加将引起房地产价格持续上升，房地产价格虚高，泡沫产生，最后借款人违约导致了严重的经济危机。

四、 对房地产市场风险的防范举措

1. 加快转变经济增长方式，减少房地产投资依赖。过去以投资为主的经济增长方式，房地产业由于涉及面广，产业相关性大及其自身属性的特殊性，形成了对房地产投资的路径依赖。在新常态背景下，经济的增速放缓是必然现象，而房地产的投资增速也将逐渐趋于平稳，房地产投资将由新增买卖向存量交易转变，理性看待房地产的新常态（谢经荣全国工商联副主席，2014）。住房是居民最重要的资产，凝结了大多數居民一生的财富，房地产市场平稳健康发展是社会稳定的基础。经济结构的转型是当务之急。

2. 积极优化财税体系，降低对土地财政的需求。在中央集中财权，地方又基本没有正式税收自主权的情况下，地方各种非正式税收为主的预算外财政很容易膨胀。这是“分税制”改革之后地方政府土地出让行为的根源。地方政府之所以要抽取这些非正式收入，实际上是在财政体制集中、转移支付不足，而自身面临现有各种政绩考核压力情况下的必然行为（陶然等，2007）。一方面是地方政府低价出让工业用地招商引资，另一方面是高价出让住宅和商业用地，获取资金做基础设施建设，完成GDP考核目标。地方政府对土地财政依赖是基于政府公共服务设施的溢价很容易在高房价和高地价中资本化，政绩效果很显著。然而，土地资源是有限的，过去大量的土地出让是未来土地需求的提前释放，这种透支不可持续。现阶段，采取多种渠道筹集政府建设资金，同时减轻百姓负担，增加百姓收入，做到藏富于民，这将是未来政府改革和努力的方向。

3. 密切关注房地产相关融资，加强金融风险防范。对于房地产开发活动，增加房地产企业自有资金的比例，尤其是拿地环节，提高开发商的竞买保证金份额，合理控制土地价格溢价率。在房地产销售环节，核实商品房预售许可制度执行情况，坚决打击未达到预售许可资格私下销售行为。对于购房者，优先满足首套房小户型自住房贷款需求，采用差别化的房地产利率信贷政策，增加房地产投机的持有成本，抑制房地产投机活动。在银行监管方面，发挥银监会对各类金融机构的监管作用，督促银行密切关注不动产抵押方面资产价值的变化，动态监管贷款人抵押品价值。

4. 差异化政策抑制住房投机，合理引导资金流向。住房的首要功能还是居住，相应政策应以满足居民刚性居住需求和改善型需求为出发点，合理引导住房消费。房地产市场的投机活动，无非出于套利考虑，政策设计应该降低市场套利的可能，比如增加投机者进入市场的难度、增加其持有住房的成本、降低交易溢价的空间。政策设计首先可以在购房资格上予以限制，现有的“限购”政策就是从这个角度出发设计的，各地可以更灵活。第二是在持有阶段增加持有成本，比如房产税是否可以考虑征收，并且针对不同住房面积和套数，差别化税率。第三则是在转手环节减少其获利的空间，增值税可能是不错的设计。当然，资本逐利，对资金的合理引导也必须跟进。增加居民投资渠道，改善经商环境，使居民的资金有可投资渠道，有稳定获利可能，才是政府政策最急需做的。

中国的房地产市场的问题不能局限房地产业的角度来考察，当房地产问题一旦超出产业经济问题而成为宏观政治问题，房地产市场自身的问题会退居其次，社会问题甚至是政治问题成为主要议题（钟荣桂、张竞华，2013）。然而，正是房地产问题是如此重要，房地产市场的风险才更需要关注和防范，否则房地产市场风险可能引发更严重的系统性风险。

参考文献：

[1] Allen， Gale.Bubbles and Crises[J].Economic Journal，2000，110（460）：236-255.

[2] Bernanke， Gertler.Agency Costs， Net Worth， and Business Fluctuations[J].American Economic Review，1989，79（79）：14-31.

[3] 贾康.我国地方债务成因与化解对策研究[J].债券， 2013，（9）：8-17.

[4] 况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理，2011，（1）：59-68.

[5] 李娟娟，趙景峰，湛爽.马克思经济周期理论与中国经济新常态[J].经济学家，2011，5（9）：5-10.

[6] 罗党论，佘国满.地方官员变更与地方债发行[J].经济研究，2015，（6）：131-146.

[7] 沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004，（6）：78-86.

作者简介：钟荣桂（1986-），男，汉族，江西省赣州市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为房地产经济与管理、土地与住房政策；江丽（1989-），女，汉族，湖北省武汉市人，中国人民大学公共管理学院博士生，研究方向为土地与住房制度。