天津市宅基地及地上房屋确权登记解读（下）

十四、关于避免调查与登记时间间隔长影响调查成果的现势性

按照《天津市农村集体土地使用权及其地上房屋调查及确权登记发证工作实施细则》（以下简称《实施细则》）第四十四条：在房地权属调查结束后，对于符合国家以及我市有关政策规定，且权属没有纠纷的，应本着边调查边登记的原则，以村为单位按以下程序同时开展土地及房屋的登记发证工作。鼓励在稳妥地基础上将调查与登记同步开展。

十五、关于继承宅基地及房屋是否需要公证以及法定继承人范围的确认

继承取得的宅基地原则上引导其对继承权进行公证，如果未经公证或也不能够提供法院的生效法律文书的，可根据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6继承、受遗赠的不动产登记的有关规定办理。

建议宅基地房屋继承权确认参考南京市六合区基于充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立一套农村房地权属纠纷调处工作机制，即“人民调解”的做法。由村民委员会召集家庭所有成员，街道司法所通过逐个询问制作笔录，在家庭所有成员达成一致意见的前提下，出具调解意见书并由司法所进行司法鉴证，作为宅基地使用权和房屋所有权登记申请人的证明材料，明确统一登记权利主体。

十六、关于非农业居民通过分家析产取得宅基地能否登记以及非本村居民购买的宅基地及房屋如何处理

《天津市农村集体土地使用权及其地上房屋调查确权登记发证工作若干规定》（以下简称《规定》）第五条规定了非农民集体成员可以确权登记发证的三种情形，其中不包括分家析产和非本村居民购买的方式；第七条还规定了“本规定第五部分规定以外的非农业户口居民、非本农民集体成员在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房的”，不予确权登记发证。

因此，上述两种方式不能给予办理。

十七、关于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何处理

对于原为合法取得的，因历史上行政村调整造成的此类问题，应当本着尊重历史、实事求是的原则，依法予以确权登记。

十八、关于二调时地类误调为非建设用地，导致房屋位于建设用地范围外如何处理

应当本着尊重历史、实事求是的原则，如确有相关材料证明宅基地及房屋为合法取得、合法建设，可根据相关材料对二调成果进行变更后，依法登记；如无相关手续，则需通过相关影像判读房屋是否为2009年12月31日前建成，再按照《规定》第四条第二款规定，通过村委会出具证明、公告，不动产登记机构核查等程序办理。

相关材料是指《规定》第四条第一款规定的可以作为确权登记发证依据的证明材料。包括：历史上由乡镇或乡镇以上人民政府以及土地、建设、房管、规划等职能部门核发的有关批准文件或者盖章确认的有关用地、建设的证明材料。

十九、关于如何加强对监理单位的规范和指导，提高监理单位的业务水平

监理单位是严格按照政府采购程序确定的。监理单位确定后，市局相关部门对监理人员进行了专门的培训。按照监理合同约定，监理单位的责任是对整个集体土地使用权及地上房屋确权登记发证工作全过程监理，既包括外业调查测绘，也包括登记发证等工作。市局地籍中心将加强对监理单位的协调监督和指导，各区县国土部门作为本区县具体组织落实部门，也要配合市局做好对监理单位的协调和监督工作，并及时将监理单位工作情况反馈市局地籍中心。

二十、关于测绘成果与区城市化办组织的丈量结果不一致问题

该问题为东丽区反映的个别问题，在全市不具普遍性。东丽区城市化办组织完成了全区农村宅基地及地上房屋的丈量工作，并作为认定村民选房、还迁依据。东丽区国土分局提出集体土地调查采用专业测绘，测绘成果将会与各街道丈量数据不一致，可能导致不稳定因素，目前外业调查中出现部分集体企业不配合作业队伍测量。

用于登記的测绘成果有相关的技术标准，按照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，登记机构对测绘成果负有审查责任，区城市化办的测量工作，其技术标准与成果的应用目的与国土部门正在开展的集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证工作并不相同。建议：一是与区政府做好汇报沟通，确属已经着手拆迁改造、选房还迁的村，可以先暂缓调查登记；二是对于数据不一致及部分企业不配合的做好相关宣传协调工作，可以学习其他区县好的做法。

二十一、关于超面积的有关规定

1. 《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

2. 《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）

第三条规定，宅基地面积不得超过省（区、市）规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

（3）1987年 《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

3. 《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕 178号）

第七条规定，1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记；1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

4. 《关于规范土地登记工作的通知》（国土资发〔2012〕134号）

第六条规定，进一步明晰有关超面积宅基地登记政策。对1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》“记事栏”内注明超过批准的面积，宗地图按照实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。

5. 《天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证若干规定》（津政发〔2014〕27号）

第六条规定，宅基地登記发证应严格落实“一户一宅”的规定，每户宅基地面积标准原则上应严格按照《天津市土地管理条例》有关规定，结合各村实际人均耕地情况具体确定。对于超出规定面积的，按照国家有关规定，对不同时期宅基地准予登记的面积进行确定，并在土地使用权证书记事栏注记：实测用地面积××平方米，准予登记面积××平方米，准予登记面积中有××平方米超出宅基地规定面积标准。

房屋所有权证书记事栏注记：房屋面积××平方米，对于其中位于准予登记用地范围内房屋面积××平方米予以登记。

属于“一户多宅”的，原则上申请人只能选择其中的一处宅基地进行登记发证，其余的只调查不登记。其中，家庭中有18周岁以上成员的，可单独作为一户申请宅基地登记发证，具体“户”的认定办法由区县人民政府结合实际情况确定。已拥有一处宅基地的本农民集体成员，因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记发证，在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。在集体建设用地上因还迁宅基地等原因合法建设的共用宗地的楼房，不计入“一户一宅”。

二十二、关于区县从哪些方面出台细化政策

考虑到宅基地使用权管理及使用地域特色鲜明，政策管理及村规民俗也不尽相同，因此，在市政府已经出台《规定》对全市存在的共性难点问题及历史遗留问题进行规定的基础上，各区县政府应当以《规定》为基础，结合本地区的实际问题出台细化政策，以更有针对性地指导本地区工作的开展。建议从以下几个方面细化相关政策：

一是对于“户”的标准的认定，各区县应当结合历史文件及实际情况统一标准。

二是历史遗留下来不普遍的问题，例如西青区历史上部分村登记的宅基地面积均为133平方米，普遍小于宅基地面积标准；蓟县历史上个别村登记的宅基地面积均为400平方米，普遍高于宅基地面积标准等问题。

三是结合村规民俗细化权属界限确认的规则，例如滴水檐、火墙、山墙等如何确认问题。

四是强化乡镇政府及村委会对该项工作的推动作用。例如对于没有权属来源证明文件的宅基地及地上房屋如何进行确属认定、什么情况需要召开村民大会或者村民代表大会等事宜。

陈品禄/责任编辑