分化与协同：房地产市场形势及政策趋势

2016年是供给侧结构性改革元年，中国的房地产调控改变了过去长期侧重于需求侧管理的状况，“去库存”“去杠杆”等一系列与房地产密切相关的结构性政策实施，让市场出现了不同以往的新变化，房地产市场正处在一个非常重要的历史拐点上，分化与协同成为非常重要的特征，科学把握房地产市场中的这些新形势、新规律，对下一步完善房地产市场政策，建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制至关重要。今年的房地产市场形势呈现出以下特点及趋势。

一、市场形势与政策趋势

1.传统一二三四线的表述发生变化，未来以城市群为基础的区域性表述将在政策语境中占主导

从2016年的市场运行情况看，目前按一二三四线城市划分进行有关统计和分析表述，越来越难以反映实际状况，一些非一二线城市如惠州、嘉兴、廊坊等，城市规模和经济总量都不大，但由于其靠近特大城市的优越地理区位，过去一年房价大幅上涨，也都分别出台了限购政策。从全国来看，随着房地产市场走势在不同城市的持续分化，市场已经从原来基于城市规模、经济水平的一二三四线城市划分，转向以中心城市为核心、以城市群为基础的区域型表述。在我国城镇化进程中，隨着人口向城市群地区的持续集聚，特别是在沿海的长三角、珠三角、京津冀等城市群，一些节点城市、县城甚至小镇受城市群发育的影响，得到较快发展。尽管一二三四线城市划分仍有一定的差异性价值，比如一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活、去库存等，但在未来因城施策的政策体系中，以城市群为代表的区域性将是其表述的重要语境，这也有助于促进我国房地产政策、区域政策、城镇化政策的有机整合，更好地塑造国家空间结构和配置空间要素。

2.关于峰值和拐点的讨论将进一步深化，中长期的规律性现象将成为影响市场发展的主导因素

过去一段时期，房地产市场运行及调控政策更多体现了中短期因素，针对短期市场形势的刺激或抑制政策都在出台后取得了预期效果，而支撑中国房地产基本面的中长期变量一直没有发生变化。而根据国际经验，一个经济体的房地产市场在中长期上与其城镇化进程密切相关，并且在城镇化进程后期，人口从农村向城市转移速度下降，促使市场出现重要拐点，并成为主导型因素。当2016年我国城镇化率达到57.35%，城镇化速度即将进入放缓区间，农业转移人口规模已经连续两年减少，住房需求和房地产投资峰值已过，投资总量从持平开始逐步回落，房地产投资增速也从过去的20%-30%下降到去年的2%。房企拿地态度也变得更为谨慎，特别是一线城市，2016年住宅土地成交1464万平方米，同比下降50.9%，三四线城市也同比下降13.3%。这一方面是由于过去一段时间地价非理性上涨的持续积累为后期开发带来较大压力，另一方面也是开发商对未来市场走向的不确定性在增加。

另外，市场也存在持续繁荣的另一种可能，尽管以常住人口为统计口径的城镇化率达到了57.35%，但户籍人口城镇化率仅为41.2%，未来一段时期，中国仍有数以亿计的已进城农业转移人口需要在城市进一步扎根，这部分群体的住房需求能否有效释放，是未来房地产市场走势的重要决定因素。

3.房地产企业转型步伐加速，呈现出轻资产化、多元化、互联网化、国际化等多元路径

过去几年，一些大型房地产企业一直处于艰难转型过程中，万达最早实施了转型战略，经过近十年努力，2016年已经从从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业，服务业收入已占总收入的比重超过了60%。其他房企转型步伐也明显加快，恒大在年底宣布历时8年的多元化转型正式完成，形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的发展格局。房地产企业在转型方向选择上，呈现出轻资产化、多元化融合、多业态互联等新的增长模式，更加注重通过多产业链挖掘提升自身价值，充分利用国家利好政策，在联合办公、众创空间、转租公寓等方面进行尝试探索，如优客工场改变了过去写字楼企业只提供办公场所和物业单一服务，转而提供一揽子创业生态服务，实现了商业模式的创新。向金融业转变也是地产公司的普遍策略，如恒大等纷纷选择向保险行业渗透。从“建房子”向“自持物业”转变也是房企转型的另一个重要路径，伴随国家对租房市场的支持，链家自如、蚂蚁短租等不同商业模式的房屋租赁企业得到较好成长。此外，由于美元升值预期和汇率下调，一些企业加快推进国际化战略，在东南亚、澳大利亚的项目取得良好效益。

二、房地产调控政策建议

在目前经济基本面放缓、政策总体收紧、人民币贬值预期较强的大背景下，2017年房地产市场将总体稳中趋冷，表现为房地产投资增速放缓，开发量和销售量大幅下降，除了少数一些有概念、生态好的热点城市外，全国房地产价格总体平稳。基于此，2017年的房地产调控政策的总体取向是在稳定、放缓中的调整，为市场自我调整营造更好环境，为新一轮发展积蓄动能。

1.赋予地方政府在一定范围内的自主调控权限，因城施策提高调控政策的差异性和精准性

过去一年在赋予地方政府调控权限方面迈出了一大步，不仅传统一线城市、特大城市自主执行限购、限贷等政策，一些县城也结合本地实际制定了促进和限制政策，如在库存量较大的县市，出台了购房补贴、贷款利率优惠等政策；在房价上涨比较快的县市，出台了限购、限贷政策。从这些实践来看，地方政府和中央政府在房地产调控方面的共识不断扩大，今后应进一步赋予地方政府在一定范围内自主调控权限，形成因地制宜、因城施策的差异化、精准化政策体系。中央层面要做好包括税收、土地、金融等在内的房地产制度顶层设计，健全对地方政府调控主体责任的督查和奖罚机制；地方政府要加强当地房地产市场监测分析，在部门的指导下，积极落实去库存各项举措，同时防范各类苗头性、倾向性风险，因地制宜确保房地产市场平稳健康发展。

2.住房租赁市场无论是规模还是质量、商业模式等都将得到长足发展，要完善相关政策储备

繁荣的住房租赁市场对于缓解当前我国特大城市居民住房压力意义重大，目前正面临重大政策利好。2016年国办出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房；国务院常务会议也推出了支持住房租赁市场的四项举措，包括：房源、公租房货币化补贴、税收优惠、市场规范方面。2016年中国住房租赁市场约在1.1万亿元，根据有关机构预测，到2020年还将保持年均20%以上的增速。年底的中央经济工作会上也提出，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁房源的提供者。预计2017年及未来一段时期，住房租赁市场将会呈现出机构化、规模化趋势，而随着市场规模扩张和商业模式创新层出不穷，住房租赁市场监管和整顿的有关政策储备将会提上日程。应在学习美国、欧洲、日本住房租赁市场立法和制度建设经验的基础上，制定完善包括如何规范中介、房东行为，保障承租人权益，对住房基本居住条件、物业维修服务、租金上涨速度、租金交付方式、违约纠纷处理等详细、科学的政策体系。

3.开展房地产税征收将是大势所趋，应积极主动做好对开征房地产税的有关政策应对

自2011年在上海和重庆开展房地产税试点以来，在征收对象、计税依据、税基、税率、税收减免等方面已取得大量经验，目前从各方面的情况看，在更大范围开展房地产税征收将是大势所趋，对开征的有关政策准备也相对成熟。十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐，房地产税在2016年两会时已归入全国人大的一类立法项目。因此，2017年应抓紧储备开征房地产税可能出现的关联效应的管理政策，如加强社会舆论引导、有效应对可能出现的市场波动等，加强基础数据平台建设，理顺房地产税与有关税种的关系，探索对小产权房的征税途径，完善退税制度，降低征税对种地收入群体的冲击等。

4.协同推进城镇化進程和住房政策供给，完善新的住房形势和住房政策

伴随着我国城镇化进程，城市发展也出现新的变化，一些城市进入和后工业阶段，老龄化、少子化趋势明显，居民消费特征和需求偏好呈现出新特点。一是养老地产、医疗地产、物流地产、文化地产等新兴细分领域呈现出一定的市场需求，这对传统的房地产管理政策提出了新要求。二是在城镇化中后期阶段，城市发展从外延扩张向内涵增长转变，基于存量土地功能置换的再开发日益成为房地产开发的主要模式，管理政策重心也应适应此种变化。三是老龄化、少子化对住房结构、户型的新需求，应在房地产开发的供给侧得到体现和适应。四是居民对空气和生态环境质量的新需求，将出现人口在全国版图内的新一轮跨区域迁移和调整，应进一步完善促进城镇化和人口自由迁徙的房地产政策。

参考文献：

1.合富房地产研究院.政策：调控固本 优化结构 应对：调整节奏 以新为进——2016年中国房地产市场总结及2017年展望.房地产导刊.2016.01

2.刘保奎 冯长春.我国农民工住房问题的政策困境与改进思路.中国房地产.2012.03

3.刘保奎 冯长春.我国房地产调控的政策演变与趋势展望.中国房地产.2007.11

4.倪鹏飞.中国住房发展报告（2015-2016）.社会科学文献出版社.2015

李求军/责任编辑