S房地产企业筹资风险分析

袁雪芬

摘要：本文以S房地产企业为研究对象，介绍了该房地产企业的基本情况。接着选取相关的财务指标，对S房地产进行筹资现状分析。通过横向对比分析S房地产企业与行业平均值的差距以及纵向对比分析S房地产企业2011至2015年的财务数据，分析其财务状况，得出该企业在筹资方面存在一定的财务风险并针对此提出相关的防范措施。

关键词：S房地产企业；财务风险；财务风险防范

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-02

一、S房地产企业简介

S房地产企业是我国房地产行业中比较知名的企业，主要从事房地产的开发和经营管理，它是一间房地产开发企业。经过中国证券监督管理委员会批准，于2000年1月13日在上海证券交易所正式上市，曾获得“影响中国房地产品牌企业”、“2011年度省级文明单位”、“房改十五年地产功勋十强”、“2012中国房地产领航企业”等荣誉称号。该企业开发的商业模式以住宅为主，还包括商业步行街、写字楼、大型购物商场等。

二、S房地产企业的筹资现状及风险透视

筹资风险的存在是每个企业不可避免的。本文主要通过短期偿债能力和长期偿债能力两个方面分析S房地产企业的筹资风险。

短期偿债能力是指企业在生产经营活动中，是否有足够的流动资产归还流动负债的能力。通常用流动比率和速动比率两个指标对短期偿债能力进行分析。

长期偿债能力是指企业对长期负债的承担能力。大多数情况下，偿债能力强的企业其面临的偿债的风险则低；偿债能力弱的企业其面临的偿债风险则高。因此，偿债能力的强弱直接关系到企业能否继续经营下去，也可以在一定程度上衡量偿债风险。

（一）短期偿债风险分析

流动比率用以衡量在短期债务到期之前，企业流动资产能够变为资金归还债务的能力。一般认为流动比率为2：1以上。大多数情况下，流动比率与短期偿债能力成正比关系。但任何事物都是有度的，该指标过高，则表明企业有较多的流动资金被闲置了，获取利润的能力较弱或是经营安于现状，不擅长举债。

查看S房地产企业年报及国泰安数据库，统计出2011年至2015年这5年间，S房地产企业的流动比率在1.14-1.29之间浮动，均低于2。这5年里其流动比率都远低于同行业平均水平，且除2014年稍稍有所递增，基本呈递减的趋势。

对于房地产企业来说，用速动比率能更直接反映企业的短期偿还债务的能力。一般认为，速动比率为1：1较为合适。

查看2015年房地产行业速动比率绩效评价标准值表，得出S房地产企业2011年—2015年这5年间的速动比率呈逐年下降且均低于行业平均值。2015年S房地产企业速动比率为0.18，作为大型房地产企业，比全行业较差值还低0.13，短期偿债风险明显。

（二）长期偿债风险分析

一般认为，我国上市企业的资产负债率理想值为50%，由于房地产行業投资规模大，成本高等因素决定了其比其他行业更需要大额的资金，而这些资金又主要通过借款来完成，因而其资产负债率会比理想值高很多。通过对比S企业与房地产全行业2011-2015年数据可以看出，其资产负债率一直都非常高，明显超出行业平均水平，且连续5年的负债率都高达90%以上，呈现出整体上升趋势。不难看出，该企业大部分的资金都是通过负债进行筹集。合适的负债比例能给企业带来正面的财务杠杆效益，但是过高的负债比例往往会对企业归还本金和利息造成较大的压力，若资不抵债，企业就有可能面临破产。S房地产企业2015年资产负债率为93%，高于全行业绩效评价标准值较差值3%，企业长期偿债风险较为明显。

产权比率和权益乘数可以从另一个角度来分析长期偿债风险的高低以及资金结构的合理程度。正常情况下，产权比率越低，表明企业总资产中投资者投资的比重越多，企业的偿还长期负债的能力就越有保证，承担的风险越小；反之，产权比率越高，债务得到归还的保障程度就越低，则承担的风险就大。正常情况，产权比率小于1时，表明企业有能力偿还债务，具体情况还需结合企业实际情况进行分析。从2011-2015年，S房地产的企业产权比率均远远高于行业平均水平，且呈波动逐年递增的趋势，由2011年的8.68增长至2015年的12.68，增长了46.1%。权益乘数是企业资产总额与股东权益总额的比值。S房地产企业的权益乘数与产权比率有着相同的的变化规律。从2011-2015年，S房地产企业的权益乘数均比行业平均水平高。

以上通过短期偿债能力和长期偿债能力分析了S房地产企业目前筹资方面的风险，主要表现为S房地产企业的流动比率和速动比率都低于房地产全行业平均水平，且呈波动递减趋势，短期偿债能力保障度不高。资产中负债比重过高，产权比率高，资本结构不合理，存在较大的偿债压力，使债权人的利益得不到保障，企业的信用度低下，从而使得S房地产企业的筹资成本不断上升，筹资风险显著。

三、S 房地产企业财务风险防范措施

近几年来 S 房地产企业不断进行新产品的开发，扩大市场占有额，这需要投入大量的资金，而企业经营活动产生的现金无法满足投资扩大的需求，企业不得不对外融资。结合数据分析和企业的实际情况，发现 S 房地产企业的筹资主要以负债的方式进行，方式过于单一化，资产负债率连续 5 年高达 90%。针对 S 房地产企业目前的实际情况，主要采取以下措施进行防范。

（一）重视项目前期策划

S 房地产企业近几年流动比率和速动比率都较行业平均值低，且呈逐年下降趋势，其可以通过增大流动资产比例的方法，提高流动比率和速动比率。而房地产企业的资金主要来源于开发项目中获得的利润，因此，企业最为有效的控制筹资风险途径就是提高盈利效益，增强自身造血能力。

近几年来，S 房地产企业在不断研究新项目，开发新的楼盘。而在房地产开发过程中，前期策划是房地产企业开发阶段的第一任务，起着关键性的作用。房地产开发周期长，投资大，若开发项目缺乏合理的定位和规划，很可能产生巨大的风险。现在大多数企业在实际操作中不重视前期策划，没有做深入的市场调查，把前期策划作为走过场的形式。这样往往会使开发出来的项目与市场需求不一致，导致销售量下降。因此，S房地产企业需要对市场环境进行深入的调查，了解消费者的需求，结合市场实际情况和企业自身的能力，认真做好项目开发的前期策划，这样可以节省企业资金，提高经济效益，降低风险。

（二）安排适当的负债规模

很多企业都需要负债筹资，利用财务杠杆作用提高企业的筹资效益。但负债不是越多越好。企业通过经营取得的收入归还债务，如果负债筹集太多，一方面增加了企业的筹资成本，直接导致利润降低；另一方面可能会造成资金不能得到充分的利用，大量闲置，资金使用效率低，从长远来看，不利于企业的健康发展。

建议 S 房地产企业从各方面综合考虑，根据自身发展需求以及还债能力，合理控制负债规模，优化资本结构，使财务杠杆发挥正效应。S 房地产企业的资产负债率连续 5 年高达 90%，同时，查阅 S 房地产企业年报发现其负债结构中短期借款比重较高，负债结构安排不当，其管理人员必须重视这一问题。

因此，S 房地产企业应该合理安排负债与所有者权益的比例关系，控制好短期借款的比重，提前做好资金需求量的预算，合理安排资本结构，充分发挥负债为企业带来的正财务杠杆效应，对未来可能产生的风险能有效地做好防范工作。

（三）采用多樣化的筹资方式

资金来源问题已成为房地产企业是否能扩大规模提升经济效益的关键限制性因素。向银行贷款是房地产企业最主要的间接融资方式，但是银行系统贷款门槛高，流程多，手续复杂，利息费用大。若企业长期以银行贷款作为主要融资方式，必然会带来大量的负债，到期偿付本息的压力巨大，很可能会导致资金链出现断裂，企业破产的风险。因此银行贷款不能作为企业取得长期稳定的资金来源。

参照国外大部分处于成熟期房地产公司的做法，主要采取发行企业债券和信托的方式进行融资获取资金，使用这两种融资方式有其相对的优越性。一方面两者获取资金的成本较低，有效节约财务费用，从一定程度上降低融资成本，更好地优化资产负债结构；另一方面，信托方式的手续简单，方式灵活，为企业带来极大的便利。现今海内外房地产企业主要通过交叉持股，相互融资的方式进行利润共享。万科 A（000002）2004 年公告中显示，公司于 7 月 5 日与 Hypo Real Estate Bank International（简称“HI 公司”）签订了合作协议，目的是获取境外的资金用于开发中山万科城市风景项目。这是第一个国内房地产企业与海外机构进行贷款融资的企业案例。由于是第一次合作，双方企业对这笔贷款资金的利率都比较慎重，但是万科对外声称此次合作所付出的这笔贷款利率比国内企业之间的贷款利率低很多，大大降低了其开发项目成本。又如，2008 年 7 月 11 日，保利地产公司发行“08 保利债”，以低成本方式进行的融资。结果显示，该公司获得了 43 亿资金用于项目投资。2014 年，保利地产又成功发行了的 5 亿美元的高级债券，票面利率为 5.25%，保持了良好的现金流。

综上所述，希望本文提出的尝试性改进建议对改善 S 房地产企业与同类房地产行业企业的筹资风险防范对策有所帮助，为今后的相关研究提供一定借鉴。

参考文献：

[1]初晓丽.我国房地产行业财务风险控制研究[D].大连：大连海事大学，2012.

[2]陈小豹.论房地产企业财务风险现状、成因及防控策略[J].中国管理信息化，2014（17）.

[3]辜丽君.企业筹资风险及其管理策略[J].行政事业资产与财务，2011（24）.