限制投资投机性购房：商业银行该如何作为？

如果银行能从防范合规性风险角度出发，真正把握好住房贷款的各环节，有效控制居民加杠杆行为，防止信贷资金通过个人消费贷等渠道变相流入房地产，则或能实现与限制信贷流入投资投机性购房之政策要求殊途同归。

近日央行发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》明确指出，要严格限制信贷流向投资投机性购房。

这一表述显然与以往“严格限制信贷资金违规流入房地产领域”类表述有了较大的差异。其背后潜台词则是我们熟知的、典型的“既要......又要”句式：既要限制投资投机性购房，又要支持合理的自住性需求。

按照中央“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定调，这一句式绝对正确。尽管笔者并不认为强调房子的居住属性就是对其金融属性的根本否定，但上述定调毕竟指明了中国房地产理性发展的基本定式，即引导房地产市场需求向注重消费属性的方向发展。

那么，问题来了。怎样算自住性购房需求，怎样又算投资、投机性购房呢？

顾名思义，自住性购房是指购买房屋是用来自住的购房行为，体现了房屋的消费属性。与之相对应的，投资投机性购房则指购买房屋意在获取未来的房地产资产增值或价差收益为目的的购房行为，体现了房屋的金融属性。从经济学意义上，房地产投资与投机在出发点、资金占用时间长短、操作手法等方面具有微妙的差异。房地产投资意在通过出租获取長期稳定的租金回报以实现资产的保值和升值，一般不受短期的利益冲突而迅速改变；而房地产投机着眼于通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价，资金占用时间短，流动速度快，属于短期的资本狩猎行为。但二者的本质相同，即都是依靠房地产价格的浮动和土地的增值获得预期收益，在实践操作中二者的界限并不明显，存在互相转换性。

显然，无论是自住性购房还是投资、投机性购房，在概念界定上并不存在太大的困难，但在在实际操作中，尤其是在信贷领域，所有概念上的差异性都被抽象为一个简单的行为：买与卖的行为。

所谓知易行难。单纯在购房这一环节、这一时间节点看，我们要分辨购房者的行为属于自住性购房还是投资投机性购房，其实并不容易。对于银行而言，要据此在信贷上做出不予准入的决定则更加困难。

尽管我们可以简单地把三套及以上的购房认定为投资投机性购房，——这一点似乎并无疑义，而且已在诸多城市的限购限贷政策中已经得到了体现，即三套以上的购房行为根本就不能获得银行贷款，自然也就不存在限制信贷流入的问题了；但在二套房购房买为认定上则显然会存在分歧，而且也并未被列为限购限贷对象。

毫无疑问，在二套房购房行为中，客观上有不少属于投资投机性购房行为。对于这类购房行为，现行的房贷政策，无论是统一的还是因城施策的政策，除了在贷款首付款比例、贷款利率等方面有差异化安排外，对购买二套房是否属投资投机性购房并无清晰界定。

我们凭什么认定某人购的二套房不是用于自住而是用于投资或者投机？事实上，无人能够也无权认定某人的购房行为是属于自住还是投资或者投机。即使自住性购房也有初次置业与改善型购房，以及在现行体制下存在的、为满足子女入学的“学区房”。如果我们连居民改善性购房、学区房需求都加以遏制，显然与社会主义发展的原则导向即满足人民群众不断丰富的物质文化需求之目标相背离的。

问题的关键在于，无论是自住性购房抑或投资与投机性购房，都只能是对事后行为的认定，而且具有相当的时间跨度性，而购房行为则是一个时点上的行为。显然，在购房及按揭贷款发生时这一切都是一个未知，是一个无解的问题。

从政策执行角度看，限制信贷流入投资投机性购房之政策的执行主体显然非银行机构莫属。但在缺乏相关行为界定标准的情况下，把这样一个棘手的难题交给银行来把关则显然勉为其难。

如果在贷款审批环节，银行因不能有效识别投资投机性购房行为，而将信贷资金“放进”投资投机性购房交易中，是否意味着同时也埋下了一颗颗合规性的“地雷”呢？权衡之下，银行机构要么在监管的喊话下打“擦边球”，以至被监管问责；要么索性对房地产避而远之，把资金更多地投向基建项目、投向大企业，——在目前这种情况下，即使银行不投房地产，省下的钱也未必就是中小企业的“福音”。

不可否认，投资投机性购房是楼市虚热、房价非理性上涨的直接推手之一，其对房地产市场的“毒害”是毋庸置疑的。但是，投资投机仅是问题的表象，仅是资产荒背景下社会资金运动中所呈现的一种特征。其背后的深层次原因则异常复杂：既有土地供给方面的问题，包括土地财政、国有房企财务软约束等，也有房地产需求方面的问题；既有教育、医疗等社会资源配置不均衡所导致的区域差异问题，也有社会流动性充裕与资产荒、“投资理财慌”等交织问题。

抽刀断水水更流。如果为控房价而简单地限制信贷流入投资投机性购房，显然非治本之策。而且，由于存在上述行为界定上的模糊性问题，限制信贷流入投资投机性购房的政策能否切实落地、能否产生预期的效果，尚存不确定性。无论是从控房价的角度，还是引导资金“脱虚向实”的角度，我们均需对相关政策的可行性和实际效果作充分评估。唯有从问题的本源出发，对症下药，才是治本之道。

在资产荒依旧的状况下，让银行果真金盆洗手、彻底从房贷领域脱身显然不现实。那么，按照既定的政策方向，银行需要考虑的就是，如何兼顾房贷业务拓展与合规风险防范，如何避免“触雷”。

从避雷防险的目标出发，把关注与防范银行自身风险与配合宏观调控政策实施向结合，我们或许能找到政策落地的最佳基点。

目前，从账面数据看，商业银行房地产贷款不良比例与关注类比例远低于全部贷款，而居民按揭贷款不良比例和关注类比例又大大低于房地产贷款。因此，银行面临的居民住房按揭贷款风险并不大。总体看，居民按揭贷款发生“断供”的可能性并不大，特别是有着固定收入、“单位”背景的居民，其违约的显性和隐性成本较大，因此在信用方面的自我约束相对较强；需要警惕的是，由于实体经济困难、企业主经营失败形成的风险传导性。

在调控居民购房行为方面，银行可以有所作为的是，运用首付比、利率等手段加强对居民杠杆率的控制。首先是加强对首付款资金来源真实性的审查，从严控制个人债务收入比例（DTI）。这一点恰是当前银行所面临的难点问题，尤其是对自雇人士购房收入来源的审核方面存在较大的弹性。其次，是要加强对个人消费贷款、住房抵押贷款、个人经营性贷款等管理，防止居民借助这些形式加杠杆，导致信贷资金变相流入房地产领域。

问题是，在资产荒状况尚为根本缓解背景下，银行能否舍弃房地产这块“肥肉”，能否警惕“房贷”可能感染了“病毒”？会不会对首付贷等加杠杆行为睁一眼闭一眼？

如果银行能从防范合规性风险角度出发，真正把握好住房贷款的各环节，有效控制居民加杠杆行为，防止信贷资金通过个人消费贷等渠道变相流入房地产，则或能实现与限制信贷流入投资投机性购房之政策要求殊途同归。（感谢新浪财经意见领袖供稿，本文作者李庚南，先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。）